マンション売却のために｜注意点とおさえておきたいポイント教えます
マンションの購入を考えている人がいれば、その反対に、売却を検討している方もいらっしゃるでしょう。
マンションの売却は、購入の時とは違う注意点も多く、やみくもに行動すると後悔につながることも少なくありません。
大切な資産である不動産を上手に売却するために、しっかりとおさえておきたいポイントを把握しておきましょう。
今回は、「マンション売却」にクローズアップします。
「後悔のないマンション売却をするには、どうしたらいいのだろう･･･」という方へ知っておいて欲しい情報を集めました。
コラムのポイント
○ 購入とは違い、マンション売却はたくさんの流れが同時に進行します。マンション売却までの流れなどから、これからをシミュレーションすることができます。
○ マンション売却のための注意点から、これから準備することを知ることができます。
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マンション売却までの流れとは
マンション購入の場合、自分たちにあう物件を探し、購入に対しての手続きをするという流れが一般的でしょう。
ですがマンション売却の場合、売却に至るまでの状況はひとりひとり違います。
例えば、時間がかかってもいいからしっかりとした相手に売却したいという方もいれば、今すぐマンションを売却したいと考えているなど、様々です。
ここではマンション売却のために、どのような流れで進むのかを解説していきましょう。
マンション売却ステップ1：売却前の下準備を始めよう
ただやみくもにマンションを売りに出しても、簡単に売れるものではありません。
スムーズにマンション売却を進めるためには、自分たちで下準備を行うことが大切です。
まず確認しておきたいのが、「住宅ローンの残債確認」です
住宅ローンを完済してからの売却であれば問題はありませんが、まだ完済していない場合、その物件には抵当権が発生しています。
住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、勝手にマンションを売ることができません。
例えば、住宅ローンの残債がマンション売却額よりも多かった場合、抵当権を解除することができません。
そのため足らない部分は、自己資金で捻出するなど検討しなければならなくなります。
どのくらいの売却額を目標とするのかなど、ベースになる部分が見えてくるのです。
ローンの借入額や残債を知る方法は、金融機関から毎年送られてくる年末残高証明書や、直接借入金の残高証明書を要求するなどがあります。
査定をしてもらうための書類を準備しよう
マンションを売却する場合、実際にどのくらいの金額になるのかを把握しなければいけません。
そのためには、専門家にその物件の値段を判断してもらう必要があります。
マンションなどの建物の場合、見た目だけではその物件の状態や現状を把握することはできません。
適正な売却をするために、現状を正しく知ってもらう書類などを用意する必要があります。
＜必要となる書類＞
- 身分証明書
- 実印・印鑑証明（書類への捺印と実印の証明のため）
- 登記済権利証
- 間取り図と測量図
- 固定資産税納税通知書
- 建築確認済証・検査済証
このような書類関係が、査定のためには必要不可欠です。
いつも必要とする書類でないため、いざという時に焦らないよう準備しておきましょう。
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マンション売却ステップ2：マンションの査定依頼
マンションをスムーズに売却するためには、実際にどのくらいの売却額になるかという「目安」が重要です。
そのために行うのが、この「マンション査定」です。
査定を受ける目的としては、
- 売却額の目安を知るため。
- 売却を進めるパートナーを選ぶため。
このふたつが大きな目的となります。
特に今までそこで暮らしてきた方であれば、思い入れもあるでしょう。
しっかりと任せられるパートナーなのかを判断するには、この査定での対応力も判断材料のひとつとなります。
自分たちの疑問や不安に、どう対応してくれるのか。
不動産会社の提案内容や対応力から、しっかりと自分たちの大切な財産を任せられるパートナーなのか。
検討材料として役立てましょう。
そのためには、複数の不動産会社に査定を依頼し、比較することも方法のひとつです。
マンション売却ステップ3：媒介契約の締結
マンション査定が無事に終了したら、今度は実際に仲介をお願いする不動産会社を決め、媒介契約を結びます。
媒介契約を結ぶことにより、その不動産会社がマンション売却のための活動を進めることができます。
契約というキーワードから、「費用が発生するのでは？」と不安になる方も多いのではないでしょうか。
この媒介契約では費用は発生しません。
この契約では「成果費用」という形で支払いが発生するため、無事に売買契約が成立した後、費用が発生します。
媒介契約は、3種類に分かれます
媒介契約とひとことで表していますが、実際には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類に分けられます。
最終的にマンションを売却するという目的には変わりはありませんが、下のような違いがあります。
- 一般媒介契約 ：売り主自身で買主を探すことができ、売り主がいろいろな不動産業者と契約できます。
- 専任媒介契約：売主自身で買主を探せるが、3ヶ月間は任せた不動産業者のみが売買を扱うことができます。
- 専属専任媒介契約：売主自身も買主を探すことができず、任せた不動産会社のみが扱うことができます。
このように同じように見えますが、自分たちの自由度にも変化があるのです。
しっかりと違いを把握し、スムーズなマンション売却を目指しましょう。
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マンション売却ステップ4：売却活動を開始する
マンション売却を任せられる不動産会社が決定したら、今度は実際に売り出すための行動へ移行していきます。
媒介契約を結んだから、自分たちは何もしなくてもいい･･･｡という訳にはいきません。
スムーズにマンション売却を進めるために、自分たちにもできることは率先して行いましょう。
売却活動としてすることとしては、
- マンションの設備状況を買主に伝えるための「付帯設備表や告知表」を記載する。
- 査定結果を参考にし、マンションの売り出し価格を決定する。
- マンションの内覧対応を行う。
- 購入希望者と条件交渉を行う。
など、売却ならではの行動がメインとなります。
このひとつひとつをこなすことで、後悔のないマンション売却へとつながります。
しっかりとパートナーである不動産会社と連携を取りながら、進めていきましょう。
マンション売却ステップ5：売買条件の交渉を進め、売買契約の締結を行う
購入希望者が現れ、お互いの条件が整うことで「売買契約を締結する」流れとなります。
「売買契約を締結」とは、実際に買主が決まることを表します。
この締結のためには、売主・買主・不動産会社の全てが集まり、契約書の読み合わせや重要事項の説明を受けて、契約書に署名と捺印をすることで正式に売買契約は完了します。
その際に「手付金の受領と仲介手数料の支払い」も必要となりますので、事前に準備しておきましょう。
マンション売却ステップ6：引渡しと売買後の手続き
売買契約が締結されたら、マンションを引き渡す準備に移行します。
物件に対する決済と引渡しは、一般的に売買契約を結んでから約1ヶ月以内の同じ日に行われます。
今度は売買契約での売主・買主・不動産会社の他に、金融機関の担当者も一同に介して行われることが一般的となっています。
- 決済を行い、住宅ローンなどの返済を行う。
- 売却のために必要な登記手続きを行う。
上の様に必要な工程をクリアし、カギや書類など必要なものを渡し完了します。
マンション売却ステップ7：確定申告を行い、マンション売却が完了する
マンション売却の場合、売れてしまえば終わりというものではありません。
マンションという不動産を売却することで、それにともない利益や損失が発生します。
そのため売却の翌年は、確定申告を行う必要性があります。
例えば、マンション売却にて利益が出た場合、それにともない譲渡所得税が発生します。
また一方損失となってしまっても、翌年にその損失を繰り越せる特例を使える場合もあります。
このようにマンションの売却は、マンション購入と比較しても行わなければいけないことも多くあります。
またこのひとつひとつの対応が、スムーズな売却にはとても大切です。
1人で抱え込まず、信頼できるパートナーとしっかりとタッグを組むことが、後悔のないマンション売却への近道となります。
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おさえておきたい！マンション売却の注意点
スムーズなマンション売却のためには、その時々にキチンとした対応をすることが重要です。
そして売却だからこそ注意しておきたいポイントがあります。
そのポイントは、
- 自分たちの希望をしっかりと聞いてくれる不動産会社を選ぼう。
- 売却までの期間を考えて行動しよう。
このふたつです。
どう注意していったらいいのかを解説していきましょう。
自分たちの希望をしっかりと聞いてくれる不動産会社を選ぼう
マンションの売却は、物件自体の立地条件や利便性、築年数や間取りなど、様々な要因により変化します。
しかし不動産を売却する場合、不動産会社からの仲介で成立することが一般的です。
そのため売却の成功を左右しているのは、パートナーとなる不動産会社選びといっても過言ではありません。
周りを見渡しても、インターネットを検索しても、たくさんの不動産会社があります。
そのため「聞いたことがあるから大丈夫だろう」「大手だから安心だよね」など、安易に決めがちになる傾向があります。
売却に対する販売戦略や売り出しの仕方などにより、売却にかかる期間や最終的には売却額へも影響をあたえます。
安易に不動産会社を決定するのではなく、しっかりと見極めることが重要です。
同じように見える不動産会社であっても、ひとつひとつ特長も違います。
特に中古となるマンションは、物件の周辺エリアに詳しい会社がおすすめです。
周囲とのネットワーク力のあるパートナーを選びましょう。
売却までの期間を考えて行動しよう
マンション売却の場合、いつまでに売りたいという希望はひとつひとつ違います。
ある程度余裕のある場合は、準備などにも時間がかけられますが、「○月までには売却したい」など動かせない期限がある場合、どうしても売却にかけられる時間も少なくなる傾向があります。
最終的には、○月までにという時間と売却額を天秤にかけ、売り急いでしまい、希望より大幅に値下げせざるを得ないケースも考えられます。
いろいろな事情もありますが、できるのであれば「売却完了まで約7ヶ月は、確保しておきたい」ものです。
長い時間がかけられそうでない場合は、売却を実際に動き出す前に「準備できる部分を進めておく」ことも方法のひとつです。
不動産会社の目安を立てておくなど、できる部分から始めておきましょう。
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まとめ：売却以外の方法も検討してみよう
今回は「マンション売却」にクローズアップしてきました。
今までの思い出の詰まった住まいを手放すことは、人生の中でもとても大きなできごとです。
マンションの売却によりまとまった金額となりますが、方法はそれだけではありません。
例えば、物件を賃貸として貸し出すことも方法のひとつです。
自分たちだけで考えていると、視野も方向性も狭くなりがちです。
そのような時はぜひ、不動産会社に1度相談してみましょう。
専門家に話を聞いてもらう。話をすることで、新たな可能性も見えてきます。
諦める前に、ぜひD-LINEへご相談ください。
当社ou2（オーツー）株式会社は、木造注文住宅（クレバリーホームfor Tokyo）、リフォーム（アールツーホーム）、3-8階建て鉄骨住宅（M-LINE）、不動産・リノベーション（D-LINE）など総合住宅サービスをご提供しています。
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