中古マンションの探し方｜優良物件を見つける方法をプロが紹介
中古マンションの市場は活性化しており、気になった物件があっても迷っている間にタッチの差で購入されてしまうケースが多々あります。
自分に合った物件を効率的に見つけ、タイミングを逃さず購入するにはコツを知ることが大切です。
そこで今回は「効率的な中古マンションの探し方」や「検索サイト・不動産会社の活用術」、「見落としがちな確認ポイント」をご紹介します。
【コラムでわかること】
- 中古マンションの探し方
- 検索サイトや不動産会社の活用術
- 購入前の確認ポイント
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中古マンションの探し方の流れ
- 予算（物件価格＋諸費用）を決める
- エリアを決める
- 築年数をおおまかに決める
- リノベーションについて考える
①予算（物件価格＋諸費用）を決める
まずは、無理なく購入できる予算を決めます。
中古マンション購入時には「物件価格＋諸費用」がかかります。
諸費用の目安は「物件価格×6～9％」なため、4000万円の物件ならトータルで4360万円程度かかることを想定しておきましょう。
また、住宅ローンは条件によっては年収の8倍9倍と借りることができるケースもありますが、一般的には「5倍程度」が理想といわれています。
年収600万円なら3000万円程度です。
実際に2021年の住宅支援機構のデータによると、中古マンション購入者の年収倍率は「5.8倍」という結果になっています。
②エリアを決める
住むエリアによって暮らしやすさが大きく異なります。
何を優先させたいかご家族で話し合うことが大切です。
「通勤通学のしやすさ」「実家の近く」「閑静な住宅街」「育児環境の充実」など希望条件を出し合ってみましょう。
③築年数をおおまかに決める
中古マンションは「築年数」によって同じエリアでも価格に大きく差が生じます。
築浅の物件は高く、古くなればなるほど安くなります。
下記表では、築0年～築5年では「6136万円」ですが、築31年以上では「2040万円」になり「4096万円」も差が生じます。
【首都圏の中古マンションの価格】
| 築年数 | 成約価格 |
| 築0年～築5年 | 6,136万円 |
| 築6年～築10年 | 5,538万円 |
| 築11年～築15年 | 4,886万円 |
| 築16年～築20年 | 4,685万円 |
| 築21年～築25年 | 3,746万円 |
| 築26年～築30年 | 2,275万円 |
| 築31年～ | 2,040万円 |
（上記表は東日本不動産流通機構の2021年の調査データ参照）
では、どの築年数が人気なのでしょうか？
中古マンション購入の平均築年数は「25.3年」です。築25年前後の物件は価格が下げ止まり、数年で大幅に値下がりするリスクが少ない傾向にあります。
実際に築21年以上の中古マンションを購入する方の割合が6割近くになっており、年々増加傾向にあります。
【中古マンションの築年数の割合】
| 築年数 | 割合 |
| 築10年以下 | 16.4% |
| 築11年～20年 | 23.7％ |
| 築21年～30年 | 23.1％ |
| 築31年～40年 | 19.8％ |
| 築41年以上 | 16.9％ |
参照サイト：フラット35利用者調査：住宅金融支援機構
④リノベーションついて考える
中古物件を購入してリノベーションやリフォームを検討する方は半数以上います。
キッチンやトイレなどの設備はもちろんのこと間取り変更も可能です。
リノベーションやリフォームを含めて中古マンションを検討することで選択肢が増え、自分の条件に合った物件を見つけやすくなります。
ただし、中古マンション購入後にリノベーションすると予算オーバーや希望のプランができないなど後悔する要因になります。
そのため、リノベーションを含めて物件を探すこと重要です。
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後悔しない探し方「検索サイト」と「不動産会社」のダブル活用術
中古マンションの効率的な探し方は「検索サイト→不動産会社」の順番です。
- 検索サイトで「相場を知り、気に入った物件をいくつかチェック」
- 不動産会社で「サイトに載っていない物件の紹介や注意事項の確認、予算や条件の相談をして決定」
検索サイトだけでも不動産会社だけに頼るのでもなく、２つの探し方を上手く利用することが大切です。
検索サイトの活用術
検索サイトでは、気軽に多くの物件を検索できるため、相場感覚を身に着けやすくなります。
実は物件探しで最も重要なのが「相場を知る」ことです。
相場より高い物件を購入して後悔するリスクを軽減できます。
ですが、情報量が多く次から次へと最新情報がアップデートされるため最終決定しにくいデメリットがあります。
また、物件の詳細情報が載っていないケースもあるため、お得だと思った物件も実は劣化が激しい中古マンションという場合もあります。
そのため、気に入った物件はいくつかチェックしておき、不動産会社で注意事項や詳細を確認することが大切です。
不動産会社の活用術
不動産会社では、未公開の優良物件や条件に合った物件をピンポイントで紹介を受けます。
人気の優良物件ほど価値があるため、まずはネットに載せずに相談に来た方を優先して紹介することは多々あります。
検索サイトに載っていない情報を得られるのは大きなメリットといえます。
また、ピンポイントの物件紹介や内覧することができるため決定しやすくなります。
100件の物件から決めるのは難しいですが、条件により近い5件の中なら決められそうですよね。
注意点として、不動産会社ごとに強みとしている部分が異なる点です。
大手だから安心と思っても、賃貸物件や中古戸建てに強い不動産会社であれば中古マンションの優良情報は期待できません。
そのため、中古マンションの売買に特化した不動産会社を選ぶことが重要です。
おすすめは、物件紹介とリノベーションを同時にできるワンストップリノベーションの不動産会社です。
時間や手間を省くことができスムーズなお引き渡しが可能になります。
中古マンションの探し方「見落としがちな確認ポイント」
物件を探すときに「駅からの距離」や「日当たり」などは当然ですが、重要なのに見落としがちなポイントがあります。
- 「新耐震基準」「床面積50㎡以上」で住宅ローン控除対象物件か
- 管理状況と長期的な修繕計画
- 駐車場の空き状況
- リノベーションできる物件か
「新耐震基準」「床面積50㎡以上」で住宅ローン控除対象物件か
住宅ローンを組んで購入する場合、住宅ローン控除の対象になる物件なのか確認しましょう。
住宅ローン控除適用になるためには「新耐震」「床面積50㎡以上」などの条件があります。
新耐震基準とは1981年6月以降に建てられた物件が対象になります。
管理状況と長期的な修繕計画
エントランスやゴミ置き場、廊下など共有部分は管理組合や管理会社がおこないます。
管理が行き届いているマンションは暮らしやすく、資産価値も下がりにくいメリットがあります。
また、マンションは12～15年の周期で大規模修繕がおこなわれます。
長期修繕計画の内容を確認し、計画性があるのか、修繕積立金は不足していないかなど確認しましょう。
駐車場の空き状況
日常的に車を使用するご家庭では、駐車場の有無や空き状況を確認する必要があります。
空きがなければ近隣で探すことになりますが、買い物後の荷物運びに時間がかかるなどストレスを感じやすくなります。
リノベーションできる物件か
マンションには「管理規約」という独自の規定があります。規定の内容によっては希望のリノベーションができない恐れがあります。
また、マンションの構造によってキッチンの移設や間取り変更の制限を受けることもあるため、購入前にリノベーションができる確認することが重要です。
中古マンションの探し方次第でお得な物件は見つけられる
中古マンションの探し方や物件の確認ポイントをご紹介しました。
検索サイトと不動産会社を上手く活用することで、条件に合った物件を見つけやすくなります。
また、東京23区で中古マンションをお探しの方は、中古マンションの売買とリノベーションに特化したＤlineにお任せください。
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