東京都の中古マンション相場｜今後の動きや間取り別の相場を解説
近年、新築マンション価格は上昇し続けているため、現在の中古マンションの相場がいくらなのか気になる方も多いと思います。
そこで今回は、東京都の中古マンションの「エリア」「間取り」ごとの相場と今後価格が下がる傾向があるのかについて解説します。
ぜひ中古マンションをご検討中の方は参考にしてくださいね。
【コラムでわかること】
- 東京都の中古マンションの相場
- 間取りごとの相場
- 中古マンション購入費用を安く抑える方法
- 中古マンションをリノベーションするメリット
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マンション相場の推移
まずは首都圏のマンションの平均価格を確認してみましょう。
首都圏のマンション価格は平成18年から上昇傾向にあり、その動きはコロナ過でも変わりません。
2021年の首都圏マンションの平均価格は「6,260万円」になり、10年前の平成23年の「4,578万円」と比較して「1,682万円」も高くなっています。
（出典：令和4年度 国土交通省 住宅経済関連データ）
価格が高騰していることで、23区の新築マンションの中には1億円以上する物件も珍しくない市場になっています。
東京の中古マンションの相場
東京23区の中古マンション相場
2022年の東京都23区の中古マンション相場を確認してみましょう
中古マンションの価格相場は床面積によって異なります。
中古マンションの平均単価を23区「91.1万円/㎡」で計算した価格をご紹介します。
- 1LDK（40㎡）3,644万円
- 2LDK（50㎡）4,555万円
- 3LDK（70㎡）6,377万円
- 4LDK（85㎡）7,743万円
2021年住宅支援機構の調査結果によると、首都圏で購入した中古マンションの平均面積は「65.1㎡」です。
家族が2人～3人で暮らすにはちょうどよい広さになり、4人家族だと狭く感じるかもしれません。
23区の単価で計算すると「5,930万円」になります。
東京23区外の中古マンション相場
続いて、23区外の中古マンションの相場をご紹介します。
- 1LDK（40㎡）1,636万円
- 2LDK（50㎡）2,045万円
- 3LDK（70㎡）2,863万円
- 4LDK（85㎡）3,476万円
上記は平均単価を「40.9/㎡」として計算した価格相場です。
4人家族で85㎡4LDKの中古マンションを購入しても「3,500万円」程度で購入できることがわかります。
東京の中古マンション価格相場は今後下がるのか？
新築も中古マンションも毎年価格が上昇している状況ですが、今後もマンション価格は上昇し続けるのでしょうか？
東京オリンピック後やコロナ過でも上昇中
マンションの価格は東京オリンピック後に大幅下落が予想されていた時期もありましたが、下落することなく上昇している状況です。
逆に、コロナ過において税金の優遇制度や住宅ローンの低金利の影響で中古マンション購入を検討する人が増えたと考えられます。
今後中古マンションが下落する保証はどこにもなく、更に上昇してしまう可能性もあります。
固定金利が上昇したことで購入意欲に影響は？
近年フラット35などの長期固定金利が上昇しています。
中古マンションの価格相場が下がるのを待っている間に金利がこのまま上昇し続ければ、総返済額に大きく影響してきます。
【35年間返済 4,000万円の住宅ローン 元利均等返済の場合】
| 令和1年7月 | 令和3年3月 | |
| 金利 | 1.870％ | 2.230％ |
| 毎月の返済額 | 12.9万円 | 13.7万円 |
| 総返済額 | 5,453万円 | 5,765万円 |
（フラット35の金利データ参照）
同じ4,000万円の住宅ローンでも借りる時期の違いで返済額に差が生じていることがわかります。
一方で変動金利は0.4％以下の商品が多く、10年近く低金利のまま維持しています。
変動が超低金利を維持している間に住宅ローンの返済をスタートさせることを検討している方も多いです。
【35年間返済 4,000万円の住宅ローン 元利均等返済の場合】
| 変動金利 | 固定金利 | |
| 金利 | 0.4% | 2.230％ |
| 毎月の返済額 | 10万円 | 13.7万円 |
| 総返済額 | 4,287万円 | 5,765万円 |
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中古マンションの購入費用を安くする方法とは？
住宅ローン控除を適用する築年数
中古マンションを住宅ローンを利用して購入した際に「住宅ローン控除（減税）」を適用させることができます。
| 住宅の性能 | 借入限度額（2025年まで） | 最大控除額 | 適用期間 |
| 長期優良住宅
低炭素住宅 ZEH住宅 省エネ住宅 |
3,000万円 | 210万円 | 10年間 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | 140万円 | 10年間 |
中古住宅の場合「最大210万円」が所得税や住民税から控除されます。
ですが、住宅ローン控除を適用させるには「1982年1月1日以降に建築された住宅」が条件に含まれています。
新耐震基準に適合している住宅が建てられ始めたのが1982年以降だからです。
お得な住宅ローン控除を利用するためにも、購入する築年数を確認するようにしましょう。
リフォーム補助金を利用
「リフォーム」や「リノベーション」をおこなうなら利用できる補助金を事前に確認しておきましょう。
【補助金制度】
- こどもエコすまい支援事業
- 先進的窓リノベ事業
- 給湯省エネ事業
対象工事をおこなうことで「最大200万円」など高額な補助金を受けることができます。
補助金を受けることでコストを抑えてリノベーションできます。
中古マンション×リノベーションのメリット
中古マンションを購入してリノベーションやリフォームを検討する方は半数以上います。
リノベーションするメリットを具体的にご紹介します。
おしゃれで快適な住まいにできる
中古マンションをリノベーションすることでワンランク上のおしゃれなお住いにできます。
分譲マンションの一般的な壁紙やフローリングではなく「シンプルモダン」「北欧風」「カフェ風」「カントリー風」などテイストに合わせてコーディネートが可能です。
テレビ台の後ろの壁をタイル張りにしたり、壁紙をマリンブルーにしたりとこだわることで快適な空間を実現します。
好みの間取りに変更できる
中古マンションの構造によっては、お部屋を別けている間仕切り壁を撤去することができます。
３LDKを２LDKに変更して広々リビングにすることも可能です。
間取り変更を視野に入れることで選べる物件数も大幅にアップします。
より条件にあった立地や予算で探しやすくなるメリットがあります。
予算内でこだわりの設備を導入できる
新築より安い中古マンションを購入することで、こだわりたい設備を予算内で導入しやすくなります。
一般的な「カウンターキッチン」から高級感のある「ペニンシュラキッチン」に。
鏡と収納が一体型になっている「ユニット型洗面台」から自由にカスタマイズできる「カウンター洗面台」に。
物件価格を抑えたからこそ、こだわりたい設備に費用をまわすことができます。
まとめ
良い条件の中古マンションを購入するためには、今後どうなるかわからない価格ではなく現在の相場を確認することが重要です。
金利も変動することでいつ購入するのがお得になるかは誰にも予想できません。
そのため、ご自身のライフプランにあったタイミングで購入を検討してみましょう。
また、中古マンションは新築と違い「建物状況」「控除の対象条件」「リノベーションの規定」など確認したい項目が多くあります。
そのため、中古マンションに特化した不動産会社に相談すると安心です。
予算や条件にあった優良物件を見つけやすくなりますよ。
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