住宅ローンが残っていても住み替えできる？｜購入の不安を解消します
今は新しい生活様式や働き方の導入などで、新しい住まいへの「住み替え」を考えている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
賃貸で暮らしている方なら別ですが、持ち家（マンション）を所有している人であれば、気になるのが今の住まいのこれからです。
「今住んでいる家の住宅ローンが残っているけれど、購入できるのかなぁ･･･」など、疑問や不安はいっぱいです。
今回は中古物件購入の中でも、「住み替えローン」にクローズアップしてみましょう。
住み替えローンをしっかりと把握して、スムーズに住み替えを行えるようにしましょう。
コラムのポイント
○ 住み替えローンのメリットや注意点など、知りたい。知っておきたい情報が分かります。
○ 住み替えローンの流れなど、購入までのシミュレーションをすることができます。
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普通の住宅ローンとは？
住まいを購入したいと考える時、1番に思いつくのが「住宅ローン」なのではないでしょうか。
住宅ローンと住み替えローン。
住宅を購入するために活用する目的は、変わりません。
住み替えローンを説明する前に、住宅ローンの基礎知識を簡単に解説しましょう。
住宅ローンでおさえておきたいポイントは？
新築や中古物件を購入するときに使えるのが、「住宅ローン」です。
購入の際に一括で払えれば1番いいのかもしれませんが、それはなかなか難しいでしょう。
また住宅ローンを活用することで、お得になる部分もあるのです。
参考コラム＞＞中古物件でも大丈夫？住宅ローン控除とは
住宅ローンを左右するのが、「住宅ローンの種類」と「住宅ローンの金利」です。
このふたつはしっかりとおさえておきましょう。
住宅ローンの「種類」を選ぶ
住宅ローンの場合、大きく分けて
- 銀行ローンを主体とした「民間融資」
- 民間融資と公的融資の中間の特色となる「協調融資」
- 自治体などの公的機関が行っている「公的融資」
この3つに分けることができます。
その中でも1番一般的なのが、銀行などがメインとなる「民間融資」です。
皆さんの身近にある民間の金融機関（銀行・信用金庫・ノンバンクなど）が行っています。
扱っている場所が民間な部分もあり、選択種も豊富で、条件に合わせて自由に選べるなど、特長のある商品が多いことも注目ポイントのひとつ。
また物件を扱う不動産会社が金融機関と提携し、その物件を購入する人のために提供するための「提携ローン」もこの民間融資に含まれます。
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2つ目に注目されているのが、民間融資と公的融資の中間の特色となる「協調融資」でしょう。
協調融資･･･と聞いてもピンとこないかも知れませんが「フラット35」というネーミングは聞いたことがあるのではないでしょうか。
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で行われる融資です。
民間融資では変動金利も多いですが、「長期固定金利」が特長とも言えます。
詳しくは＞＞長期固定金利住宅ローン 【フラット35】
最後は、自治体などの公的機関が行っている「公的融資」です。
こちらはフラット35とは反対に、聞き慣れないフレーズかも知れません。
都道府県や市町村が独自の融資制度を行っているケース。
または財形貯蓄を行っている人が借りられる財形融資もこちらの分類に入ります。
このようにひとことで住宅ローンと言っても、いろいろなスタイル、様々なケースがあるのです。
違いを知り、自分たちにあうスタイルはどの方法なのか、しっかり検討することが大切です。
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ローンの金利の違いを知る
もうひとつおさえておきたいポイントは、融資の際にかかる金利の違いです。
住宅ローンの「金利」と聞くと、「年○％」というように、数字の部分ばかりに注目が行きます。
確かに金利が低ければ低いほど、返済も楽になります。
住宅ローンの種類も様々なように、金利にもいろいろなタイプがあります。
- 返済の途中であっても金利が変動する「変動金利型」
- 借入期間中の金利があらかじめ決められており、完済までの返済額も把握しやすい「全期間固定金利型」
- 借入れ当初の金利と適用期間が決められ、その後自分で金利タイプを選択できる「全期間固定金利型」
住宅ローンには、簡単な解説でも大きな違いがあることが分かります。
では住み替えローンとはどのようなものなのかを、確認していきましょう。
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住み替えの時に使える！住み替えローン
住み替えローンは、現在所有している住宅（マンション）から新たな住まいを購入する場合に活用されます。
人生を歩いて行くと、転勤や転職、子どもの学校事情など、様々な理由で住み替えをせまられるケースもあります。
確かに今の住まいを売却して新しい住まいを購入することが、1番の理想ではありますがそうできないケースも考えられます。
その様な場合の時、住み替えローンを検討するチャンスとなるのです。
疑問1：住宅ローンの残高があっても、住み替えローンは使えるの？
やはり1番気になるのは、住宅ローンの残高があるケースで利用ができるのかという部分です。
住み替えローンの場合、残高があっても「新たな借り入れ」として活用することができます。
住み替えの場合、通常の購入より「今の住まいを売る、売却」と「新しい住まいを購入する」ことが同時進行で行われるケースも珍しくはありません。
住み替えローンの大きな魅力は、自宅を売却してできる利益や自己資金を上回る購入資金を用意できるという部分でしょう。
住み替えローンを上手に活用することで、買い替えによって負担になる部分を軽減してくれるケースも珍しくはありません。
疑問2：住み替えローンとふたつの住宅ローン（ダブルローン）とどっちがいいの？
住み替えローンは、現在の住宅で残ってしまったローン残高と新しい住まいの購入費を「一本化する」スタイルです。
そのため返済時の状況も把握しやすいでしょう。
一方、残高と購入費を一本化しないケースとして、住宅ローンを二重に組む「ダブルローン」という方法もあります。
ふたつローンを組むことで、手間やそれにともなう費用も発生します。
ダブルローンと比較すると、負担も軽減されます。
このように住み替えローンは残高があっても活用ができます。
「住み替えなんて無理･･･」と諦める前に、ぜひ1度相談し一歩踏み出すことで見える未来にも変化が出るのです。
参考コラム＞＞家を売って住み替える？今の家を生まれ変わらせる？
住み替えローンを組む流れと注意点
住み替えローンを活用する場合、通常の購入とは違い「住宅の売却」と「住宅の購入」のいずれもおこなわかねればいけません。
そのためには、「売却」と「購入時期」のふたつが住み替えローンの可否のひとつとなるのです。
現在の住まいである不動産を売却する流れ
売却の場合、下のような流れになるのが一般的です。
○ 現在の住まいである不動産の売却査定の把握
↓
○ 媒介契約
↓
○ 住まいを手放すための、売却活動
↓
○ 売買契約
↓
○ 現在の住まいの引き渡し
これからの住まいになる物件の購入への流れ
住み替えるためには、新しい住まいの購入も大切です。
○ 購入する物件探し
↓
○ 物件の下見や見学、内覧
↓
○ 購入に対する契約
↓
○ ローンなど支払いの手続き
↓
○ 購入した新居へ
住み替えローンは、売却と購入が同時に行うことが必要です
新しい住まいの購入に大活躍してくれる住み替えローンですが、注意しなければいけないポイントがあります。
それは「現在の住まいの売却と新しい住まいの購入の決済日を同じにする」ことです。
住宅ローンを活用する場合、ローンで購入した住まいには抵当権が発生します。
そのため売りたいからといって簡単には解除できないのです。
住み替えローンの場合、ふたつにかかる融資を一本化します。
一本化にともない売却する住まいの抵当権の抹消と、購入する住まいの抵当権の設定を同時に手続きをする必要があるのです。
そのためどうしても売却と新居の購入に関するスケジュールがタイトになるケースも珍しくはありません。
スケジュールがずれることで最悪、住み替えローンを活用することができないことも考えられます。
他のローンでも同様ですが特に住み替えローンの場合、不動産会社と相談しながら「計画的にスケジュールを立てる」ことがとても大切になってきます。
参考コラム＞＞中古住宅を購入する際の注意点
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まとめ：住み替えも夢ではない！一歩をふみだしてみましょう
住宅の購入は人生の中でも、大きなできごとのひとつです。
そのため、疑問や不安はつきものです。
不安や疑問をひとつひとつ解消することが、新しい住まいへの後押しとなる場合も多いのです。
不動産会社のスタッフは、豊富な中古マンション知識を持っています。
お客様の希望に合うよう、いろいろなアドバイスをしてくれます。
諦める前に、ぜひ一度プロに相談してみませんか。
当社ou2（オーツー）株式会社は、木造注文住宅（クレバリーホームfor Tokyo）、リフォーム（アールツーホーム）、3-8階建て鉄骨住宅（M-LINE）、不動産・リノベーション（D-LINE）など総合住宅サービスをご提供しています。
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