費用を抑えて家づくりをしたいと考えた時に、選択肢の一つとして考えられる方法が、中古住宅を購入する方法です。フルリノベーションして、新築のようにしても、土地を購入して、新築住宅を建てるより、費用が抑えられるケースが多いからです。また、運よく築浅物件を見つけられれば、簡単なリフォームだけで、見栄えが良く暮らしやすい家を手に入れられる可能性もあります。

近年コロナの影響で、在宅ワークが増え、書斎のある住まいに移りたいと考えている人も多いでしょう。しかし、利便性を優先して購入したマンションの住宅ローンがまだ残っているというような事情があれば、できるだけ家づくりの費用は抑えたいのではないでしょうか？

中古住宅には、新築住宅と比較して家づくりの費用が抑えられる良さがある一方、物件の選び方によっては、後悔する家づくりになってしまう可能性も秘めています。中古住宅を購入して進める家づくりを成功させるために、中古住宅を購入する家づくりの良さと、中古住宅を購入する際に必要な注意点を抑えておきましょう。

中古住宅を購入する家づくりの良さ

 

新築住宅と中古住宅を比較した時に、中古住宅の方が良い点は、土地付きである、価格が安い、選択肢が豊富、ローンの手続きが楽ということです。

中古住宅は土地付きなので家づくりが楽になる

新築住宅の場合、土地探しと住宅建築を同時に進めなくてはならない為、非常な労力がかかります。非常な労力がかかる新築住宅と比較すると、中古住宅は新築住宅にかかる煩雑さがかなり軽減されます。

中古住宅は価格が安い

同じ利便性を持つ地域に建つ、同じ敷地面積と同じ床面積の家であれば、リノベーションの費用を含めても、新築より中古住宅の方が、低価格で購入できるケースがほとんどです。

中古住宅は選択肢が豊富

土地探しは、通勤通学や、日常的な買い物、病院、役所などの利便性に加えて、土地の形状や土地周辺の環境にも配慮して進めなくてはなりません。しかも土地は高額です。

予算の制限内で、理想に叶った土地を探す為に、情報を集めたり、現地に足を運んだりしても、簡単に理想の土地に出会うことはできません。

中古住宅の場合、運もありますが、土地探しより選択肢がはるかに増えます。都市部において、土地よりも中古物件の方が数多く売り出されているからです。駅に近い土地を見つけるというようなことは、相当な資金力がなければ難しいのですが、中古物件なら、見つかることもあります。

中古住宅は住宅ローンの手続きが楽

加えて、土地を購入して新築住宅を建てる場合、住宅ローンは土地の購入時にはまだ使えない為、つなぎ融資を受けるなど、住宅ローンの手続きが煩雑です。しかし、中古物件なら土地付きなので、土地探しと家づくりプランを同時に進める、住宅ローンの他につなぎ融資の手続きもしなくてはならないなどの煩雑さがありません。

中古物件なら実際に見て決められる

注文住宅の場合、家族の理想に合わせて家づくりが進められますが、完成した家を家づくり計画の段階で見ることはできません。その結果、高額な費用をかけたにもかかわらず、後悔の多い家が完成してしまうこともあります。築浅の物件で、クロス張り替えなどをする以外は、今のままの間取りで暮らす予定であれば、目で見て確認できるので、図面で確認するより確実です。

中古住宅を購入で発生する問題とは？

新築に比べて数々のメリットがある中古住宅ですが、中古住宅の状態によっては、そのメリットがなくなる、またはデメリットになってしまう恐れがあります。中古住宅を購入しての家づくりをさせる為には、メリットだけの中古住宅選びをすることが大切です。

中古住宅は目に見えない部分が鍵

中古物件なら実際に見て決められるというメリットがある一方、目に見えない部分についての確認が、中古住宅購入の際の注意点の中で、最重要、最優先課題です。

断熱性能

近年は、省エネ住宅への意識が高まり、新築住宅で断熱性の低い住宅はありません。しかし、築10数年を超す住宅の多くは、断熱性の低い住宅です。壁や屋根の断熱改修をする、窓と玄関ドア、勝手口ドアを断熱窓、断熱ドアに交換するなど、断熱改修をした場合にかかる費用を、中古物件の価格に上乗せして、予算を考えることが大切です。

耐震性能

中途半端な断熱施工によって、内部結露を起こしている住宅もあります。その部分からシロアリ被害が広がり、耐震性が低下しているという状況も考えられます。外壁にひび割れがあるなどは、目視で確認できますが、構造部や壁の内部、床下などは、目視で確認できません。ホームインスペクションを依頼するなどの方法で、目に見えない部分の状態を把握してから購入することが非常に大切です。ホームインスペクションには、費用が発生する為、購入しない住宅に費用をかけたくないと思われるかもしれません。しかし、住宅の購入費用がすべて無駄になる、または思いがけない改修費用が発生するかもしれないという状況を避ける為には、購入契約を結ぶ前に、ホームインスペクションをしておくべきです。

特に、築年数の古い住宅では、注意が必要です。築40年以上の旧耐震基準の家を購入する場合には、耐震改修を含めたフルリノベーションをすると思うので、問題ありません。しかし、それ以降の住宅であっても、現在の耐震基準を満たしていない住宅は少なくありません。

なぜなら、大地震が発生する度に、耐震に関する基準は、何度も法改正されているからです。日本は地震の多い国です。家族の生命と財産を守るためには、確実な耐震性を持つ家が必要です。ホームインスペクションの結果に応じて、耐震改修にかかる費用の概算を出してみることが大切です。

不動産の豆知識　ホームインスペクションとは？中古住宅購入時には必須？

中古住宅は再建築不可の場合がある

購入して数年は、手を加えずに生活し、数年して資金が溜まったら建て直そうという計画で、中古住宅を購入する場合には、土地の条件にも注意が必要です。道路との位置関係や、敷地に対する建築面積によっては、思い通りに家が建て直せない、場合によっては建て直しが許可されないことがあるからです。その理由は、個人の戸建て住宅に対する法改正が行われたためです。
参考サイト　国土交通省　建築関係法の概要

思い通りに家が建て直せないケース

道路との位置関係

「原則、幅員４ｍ以上の道路に２ｍ以上接すること」という接道義務を満たしていない場合、敷地内にセットバックを道路から建物までの距離を確保しなくてはなりません。セットバックをした結果、敷地の面積によっては、現在と同じサイズの家は建てられず、縮小しなくてはならないこともあります。

建ぺい率

敷地の面積に対して、現在の建築基準法で定められている割合より大きいサイズだった場合、法の制限内で収まるサイズの家に縮小する必要があります。

建て直し不可になるケース

敷地が道路に接していない、通路には面しているが建築基準法で認められている道路ではない、接道幅が2メートル未満の旗竿地という状況の土地は、再建築不可の土地です。

どちらのケースであっても、リフォームやリノベーションなら、現状の家のサイズを維持できます。しかし、建て直しが目的で購入する場合には、目的が達成できません。

中古住宅にはたくさんの良さがありますが、契約に至るまでには、十分な調査が必要です。D-LINEでは、安全な中古住宅探しからリノベーションまでワンストップでお手伝いします。中古住宅購入での家づくりを計画される場合には、ぜひご相談ください。最適なプランを提案させていただきます。