江東区の中古マンション価格相場と中古マンションリフォーム・リノベーション実例
江東区・墨田区・足立区・葛飾区・江戸川区の東京23区東部は、2LDK〜3LDK間取りの中古マンションが多く、ファミリー層に人気のエリアです。
2020年からの傾向を見ると、江東区を含む東京23区東部のマンション成約平均価格は上昇傾向にあるため、住み替えを希望されている方は、早めに物件探しや購入をしたいという人もいるのではないでしょうか。
今回は、江東区の中古マンションの最新成約情報から、平均価格や、専有面積、間取り、築年数別の平均成約価格を紹介します。また、D-LINEで手がけた江東区の中古マンションリフォーム・リノベーション実例もご紹介します。
江東区でマンションの住み替えや、一戸建てから中古マンションへの買い替えを検討している方はぜひ参考にしてくださいね。
コラムのポイント
・江東区の中古マンションの価格相場と、専有面積・間取り・築年数別の㎡単価が分かります。
・江東区の1LDK、2LDKマンションのリノベーション実例が見られます。
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江東区の中古マンション物件の特徴
レインズの不動産取引情報提供サイト「REINS Market Information」によると、直近3ヶ月の東京23区東部（江東区・墨田区・足立区・葛飾区・江戸川区）の中古マンション取引の平均値は以下のようになっています。
| 合計成約件数 | 829件 |
|---|---|
| 平均成約価格 | 4594.27万円 |
| 平均平米単価（万円／㎡） | 70.20万円 |
| 平均専有面積（㎡） | 65.17㎡（19.74坪） |
| 2部屋以下件数(件) | 366件（全体の44.1％） |
| 3部屋以上件数(件) | 463件（全体の55.2％） |
出典：不動産取引情報提供サイト「REINS Market Information」
データを見ると、東京23区東部の中古マンションの平均価格は約4600万円で、3部屋以上（3K～3LDK・4LDK）の物件が半数以上を占めていることが分かります。
前回紹介した、都心5区（中央区・千代田区・港区・新宿区・渋谷区）では成約中古マンションの8割近くが2部屋以下だったのと比較して、江東区は2人～4人程のファミリー層に向けた中古マンション物件の人気が高く物件数も多いことが分かります。
・江東区の中古マンション最新成約情報（㎡単価・専有面積・築年数）
さらに、江東区のマンション成約事例に絞ったデータを紹介します。
（期間：2021年12月から2022年02月、合計成約件数：296件）
・専有面積別平均㎡単価（江東区）
| 専有面積 | 件数 | 割合 | 専有面積別平均㎡単価 |
|---|---|---|---|
| 20～40m² （6～12坪） |
17件 | 5.7% | 83.4万円／㎡ |
| 40～60m² （12～18.15坪） |
67件 | 22.6% | 86.8万円／㎡ |
| 60～80m² （18.15～24.2坪） |
153件 | 51.7% | 85.6万円／㎡ |
| 80～100m² （24.2～30.25坪） |
52件 | 17.6% | 91.9万円／㎡ |
| 100～120m² （30.25～36.3坪） |
6件 | 2% | 87.3万円／㎡ |
| 140～160m² （42.35～48.4坪） |
1件 | 0.3% | 197万円／㎡ |
出典：不動産取引情報提供サイト「REINS Market Information」より弊社独自で作成
江東区の直近3ヶ月成約の中古マンションの専有面積は、直近3ヶ月では60～80m²（18.15～24.2坪）の物件が153件（全体の51.68%）と最も多く、次いで40～60m²（12～18.15坪）の物件が67件（22.63%）、80～100m²（24.2～30.25坪）の物件が52件（17.56％）という結果でした。専有面積60～80㎡のマンションは、2LDKや3LDKの間取りが標準的です。
・間取り別平均㎡単価（江東区）
| 間取り | 件数 | 割合 | 間取り別平均㎡単価 |
|---|---|---|---|
| ワンルーム | 3件 | 1.01% | 69.3万円／㎡ |
| 1K | 7件 | 2.36% | 78.8万円／㎡ |
| 1DK | 4件 | 1.35% | 71万円／㎡ |
| 1LDK | 23件 | 7.77% | 107.1万円／㎡ |
| 1SLDK | 9件 | 3.04% | 74.8万円／㎡ |
| 2K | 1件 | 0.33% | 110万円／㎡ |
| 2DK | 8件 | 2.7% | 66万円／㎡ |
| 2LDK | 79件 | 26.68% | 96.1万円／㎡ |
| 2SDK | 1件 | 0.33% | 35万円／㎡ |
| 2SLDK | 13件 | 4.39% | 77.2万円／㎡ |
| 3DK | 6件 | 2.02% | 59.5万円／㎡ |
| 3LDK | 124件 | 41.89% | 84.68万円／㎡ |
| 3SLDK | 4件 | 1.35% | 105.7万円／㎡ |
| 4K | 1件 | 0.33% | 44万円／㎡ |
| 4LDK | 13件 | 4.39% | 80.6万円／㎡ |
出典：不動産取引情報提供サイト「REINS Market Information」より弊社独自で作成
江東区の直近3ヶ月成約の中古マンションの間取りは、3LDKが124件（全体の41.9%）で最も多く、次いで2LDKが79件（26.7%）、1LDKが23件（7.8%）となっています。1LDK、2LDK、3LDK、４LDKの間取り別に㎡単価を見ると、部屋数が少ない間取りほど㎡単価が若干高い傾向にあります。
また、前回の中央区の中古マンションと同じく、1LDK、2LDK、3LDKなど標準的な間取りの物件は、1DKや1K、S（納戸・サービスルーム）付きの物件などの物件と比べると㎡単価が高くなっています。
・築年数別平均㎡単価（江東区）
| 築年数 | 件数 | 割合 | 築年数別平均㎡単価 |
|---|---|---|---|
| 築50年以上 | 1件 | 0.33% | 49万円／㎡ |
| 築40～50年 | 39件 | 13.17% | 54.7万円／㎡ |
| 築30～40年 | 20件 | 6.75% | 63.2万円／㎡ |
| 築20～30年 | 32件 | 10.81% | 73.8万円／㎡ |
| 築10～20年 | 127件 | 42.9% | 94.0万円／㎡ |
| 築5～10年 | 63件 | 21.28% | 103.6万円／㎡ |
| 築5年以内 | 14件 | 4.72% | 110.2万円／㎡ |
出典：不動産取引情報提供サイト「REINS Market Information」より弊社独自で作成
江東区の直近3ヶ月成約の中古マンションの築年数は、「10〜20年」が127件（42.9%）と約4割に昇っています。次いで「5〜10年」が63件（21.3%）、「40〜50年」が39件（13.2%）でした。また、築年数が古いほど㎡単価も低くなっています。
江東区の中古マンションは、築浅〜築古まで豊富に物件があり、どちらも需要があります。特に成約数の多い、築年数10〜20年の物件は、価格とのバランスも良いためおすすめです。築古の中古マンションでも、リフォームやリノベーションで内装を生まれ変わらせたり、間取りを変更することで暮らしやすい住まいにするケースも増えています。
ここ1〜2年で江東区の中古マンションの成約価格は上昇傾向にあり、良い物件は購入希望者も多くなります。希望の物件を見つけたら、タイミングを逃さず購入に向けてスピーディに動くことがポイントになります。
良い中古マンションを手に入れるタイミングを逃さない方法
・自由に動かせる自己資金を準備しておく
中古マンション購入のためには、ある程度の自己資金を用意しておく必要があります。
マンションの頭金として利用する他にも、住宅購入代金とは別に支払わなければならない税金や手数料など、現金で支払わなければならない場面もあるためです。
中古マンション購入の際には、
- 印紙税
- 登録免許税
- 住宅ローン借入費用
- 不動産取得税
- 固定資産税精算金
- 仲介手数料
など、様々な費用が発生します。そして費用の種類により、支払う時期にも違いが現れます。いざという時に困らないよう、事前に詳しく確認しておきましょう。
＜関連コラム＞中古物件にかかる諸費用は？手続きも一緒にご紹介
・信頼できる不動産会社と相談しながら購入タイミングを決める
新築マンションのように、同じスタートラインからではない中古マンション。中古マンションの場合、「もう少ししたら値段が下がるかも」「いつか安くなるかもしれないから」などの期待から、購入タイミングを逃す方が多いのです。
中古マンションでは、よほどのことがない限り「大幅に値段が降下する」ことはないと言われています。建物は年々古くはなっていきますが、1年経過しただけでは大きな値下がりは期待できません。それよりも「いつか安くなる」という姿勢から、希望の物件は他の人に購入されてしまいます。
購入の担当となる不動産会社としっかり相談しながら、購入のタイミングをしっかりと見極めることが、後悔のない中古マンション購入へつながります。
江東区の中古マンションリノベーション実例
築古マンションをおしゃれなシンプルナチュラルテイストに（2LDK・江東区牡丹町・専有面積62㎡・築21年）
・リノベーション前
リノベーション前の状態です。ここから全体をスケルトンにして、一から設計をし直しました。
・リノベーション後
LD（リビングダイニング）
リノベーション後のLDKです。リビングダイニングは無垢の防音フローリングを採用。壁クロスはシンプルに白で統一しました。
少しでも天井高を高くするために配管は露出で仕上げました。アルミフレームのシェルフともマッチして、おしゃれなインテリアの一部になっています。
掃き出し窓からの光が差し込む明るいダイニングとリビング。照明やインテリアグリーンにもこだわり、落ち着けるナチュラルテイスト空間に仕上げました。
ベッドルーム
ベッドルームはペンダントライトとスポットライトを配置して、明るすぎずリラックスできる空間にぴったり。
玄関・ホール
シンプルな白いクロスに濃い色の家具や建具を組み合わせました。中古物件にはなかなかない、ナチュラルで洋風テイストがおしゃれです。
リノベで便利なテレワークスペースやパントリーを設置（2LDK・江東区住吉・専有面積64.90㎡・築28年）
江東区住吉の築年数28年タワーマンションの1室をリノベーションしました。
LDK
白いクロスと無垢フローリングで仕上げたナチュラルテイストのLDKです。照明は天井埋め込み式（ダウンライト）を採用してスッキリと納めました。
キッチン・パントリー
木目調デザインがおしゃれなシステムキッチン。食洗機付きで家事の効率も上がります。全面の壁は、最近人気のマグネット内蔵になっています。
キッチンの背面は、大容量のパントリーを配置しました。リビングから見えにくい設計でまとめ買いしてもばっちり収納できますよ。
家事・テレワーク・ノマドスペース
パントリーの一角に、家事スペース用のカウンタ―を配置。奥様の家事作業スペースとしてはもちろん、ご主人のノマドスペース、お子様の宿題デスク等々、家族で奪い合うカウンタ―デスクになりました。
ダイニングカウンターのあるおしゃれな空間（1LDK・江東区・築浅）
江東区の築浅リバーサイドマンション（1LDK）のリノベーション事例です。単身者や二人暮らしにぴったりの内装と間取りに変更しました。
LDK
リノベーションの一番のポイントは、対面キッチンに設置したダイニングカウンターです。1～2人で暮らすことを想定して、キッチンは使いやすい広さを確保しつつ、ダイニングをキッチンカウンターと兼用することで、リビングの広さも両立しました。
ダイニングカウンターはカフェのようなおしゃれなデザインもポイントです。
寝室
洗面脱衣所・浴室
もう1つのポイント、L字の広々洗面台カウンターです。朝はメイクコーナーとして、家事スペースとしても重宝します。カウンター下収納が多いのも嬉しいですね。
今回ご紹介した江東区の中古マンションリノベーションの他にも、中央区、港区、杉並区などの中古マンションリノベ実例も公開しています。合わせてチェックしてみてください。
＜関連リンク＞D-LINE’S RENOVATION｜事例一覧
D-LINEの中古マンションリノベーション実例をまとめたリノベーションカタログを無料でお送りします。1LDKや2LDKの間取りで、様々なテイストのリノベーションデザインを確認したい方はぜひご覧下さい。
中古マンション+リノベのメリット
中古マンションをリノベーションして住む方法は、新築マンションを購入する方法と比べて様々なメリットがあります。
メリット① 間取りの自由度が高い
リノベーションは、住宅の構造を活かしながら自由に間取りを考えられます。住む人のニーズやこだわり、好みに合わせて、一からデザインできます。
必要に応じて仕切りを減らしたり、逆に壁を増やして部屋を増やしたりなど、暮らしやすい間取りを作れます。
メリット② 物件購入費用をコストダウンできる
中古マンション+リノベーションは、新築と比べてマンション購入にかかる費用を抑えられるメリットもあります。
新築マンションの価格は、建てた後15年間で大きく下落していきます。そして建ててから20年経つと、価格は安定してきます。
価格が下落して安定した状態の中古マンションを購入し、リノベーションすることによって、希望の間取りや設備を実現した上で、住宅購入のコストを抑えられます。
メリット③ 住むエリアの選択肢が広がる
中古マンションをリノベーションする場合、すでにあるマンションの中から新たな住まいを選ぶことになるため、住む土地の選択肢が大きく広がります。
駅から徒歩○分、希望エリア内で特に閑静な場所、公園や学校に近い場所、などエリアさえ希望条件を満たしていれば、多少のマイナスポイントがあってもリフォームすれば解決できます。
＜関連コラム＞東京に住むなら中古住宅のリノベーションがおすすめの理由
D-LINEの中古マンションリノベの特徴
D-LINEは、江東区をはじめ、都心5区、墨田区、杉並区などを中心に中古マンションの購入・リノベーションをお手伝いしています。
中古マンションのリノベーションでは、ベースとなる物件選びから、資金計画、リノベーションの設計・施工・アフターサービスまで、ワンストップだからできる高品質なリノベーションをご提供します。
特徴①：物件選びの段階で、リノベーションを考える
不動産会社には、なかなかリノベーションの相談はできないもの。不動産とリノベーションの専門スタッフが対応するD-LINEでは、物件選びの段階で、お客様のライフスタイルにあったリノベーションが可能かどうかをアドバイスします。
特徴②：お好みのテイストに合わせたライフスタイルをご提案
D-LINEがおすすめする6つのテイスト（シンプルモダン、カジュアル、ラグジュアリー、カフェ、ブルックリン、和モダン）から、お好みに合わせたライフスタイルをご提案いたします。
特徴③：インテリア・デザインへのこだわり
お客様がもとめる「快適」で「楽しい」空間に欠かせないのが、照明計画や家具、カーテンなどのご計画です。設計士的なご提案だけでなく、空間を楽しむインテリアのご提案こそ、D-LINEリノベーションと言えます。
特徴④：物件にあったリノベーションのご提案
築古物件には、築古物件に必要なリノベーションがあり、築浅物件であれば現況を生かしたリノベーションが求められます。D-LINEリノベーションは、お客様のライフスタイルを実現するための物件に合わせた適切なご提案をいたします。
まとめ
今回は、江東区の中古マンションの最新価格相場や間取り・築年数などの特徴をご紹介しました。
江東区は2LDK、3LDKの中古マンション物件が豊富です。都内東部の子育てしやすいエリアで快適な新生活を始めるなら、中古マンションをリノベーションして住む方法がおすすめです。物件購入価格を抑えながら、自分に合った間取りや内装を実現できますよ。
現在、江東区でお好きにリノベできる中古マンション情報を公開中です。ご希望の物件がありましたらお早めにお問い合わせください！
＜物件情報＞江東区のリノベ可中古マンション一覧
江東区の不動産購入はD-LINEにお任せください
建築会社からスタートしているD-LINEは、江東区、中央区、墨田区など都内の湾岸エリアを中心に、不動産仲介とリノベーションを高品質に、ワンストップでご提供することが可能です。不動産とリノベーション、両方の知識と業務ができる専門スタッフが、お客様のお手伝いをさせていただきます。
当社ou2（オーツー）株式会社は、木造注文住宅（クレバリーホームfor Tokyo）、リフォーム（アールツーホーム）、3-8階建て鉄骨住宅（M-LINE）、不動産・リノベーション（D-LINE）など総合住宅サービスをご提供しています。
住宅のお悩み・疑問・お困りごとなど、お気軽にお声がけください。
