不動産売買における「買付証明書」の法的効力は？提出するメリットや注意点も解説
買付証明書は、おもに中古物件を購入する際、内覧後に購入の意思を示すために提出します。
買付証明書は、購入時に必ず提出する義務はありませんが、売主に購入の意思や希望条件をアピールできるため、複数の購入希望者が集まる人気の物件では特に重要です。
今回は、不動産売買における買付証明書の役割や法的効力、提出するメリット・デメリット、書面の書き方や注意点について解説しますので、ぜひ参考にしてくださいね。
コラムのポイント
・不動産売買における買付証明書の役割と法的効力、提出するメリット・デメリットが分かります。
・買付証明書の書き方や作成・提出時の注意点が分かります。
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不動産売買における「買付証明書」とは
不動産売買における「買付証明書」は、その物件を購入したいという意思表示を示す書類です。
買付証明書には、購入希望価格（指値）、代金の支払い条件、引渡し希望日などの基本的な購入条件を記載し、購入の意思があることを伝えます。
買付証明書は、買付申込書、買受証明書、購入申込書とも呼ばれます。中古物件など、仲介業者を通す場合は買付証明書、新築マンションの購入の場合は購入申込書と呼ぶことが多くなっています。
なお、中古物件の場合は、申込証拠金などの支払いは不要な場合が一般的です。
その後、購入希望者から提示された条件を踏まえて、売り主が、契約の可能性があると判断した場合は、本格的な個別交渉が始まります。
買付証明書を提出するメリット・注意点
次に、不動産を購入する側が買付証明書を提出するメリットについてまとめてみます。
＜メリット＞
・売主へのアピールになる
買付証明書を提出する最大のメリットは、売主に購入の意思をしっかりと伝えられることです。後述しますが、買付証明書は提出した人が物件を必ず購入するという法的効力はありませんし、複数の希望者から買付証明書が提出されることもあります。
その中で、いち早く購入の意思を伝えられれば、売主に「しっかりと購入に向けて具体的に考えている」という証拠を書面で残せます。条件を書面で残すことで、相互の誤解や行き違いを防げ、スムーズに交渉ができるメリットもあります。
・購入希望者が重なった場合、交渉順が早くなる可能性がある
特に中古物件で購入希望者が重なった場合、購入に向けた具体的な交渉は買付証明書の提出順に行うのが一般的です。そのため、買付証明書を早く提出しておけば、優先的に交渉できる可能性が高くなります。
ただし、必ず提出順になるわけではなく
- 住宅ローンの事前審査が通過した買主候補者を優先する。
- 売買契約が先にできる人を優先する。
- ローンなどを使用せず、一括払いで決済が早い人を優先する。
- ローン審査が通過しないなどの事態が起きないよう、ローンの借入額が低いほうが優先される。
など、売主側の事情や希望によって交渉順が異なるケースも珍しくありません。購入したい物件を購入できるタイミングを逃さないよう、
- 仲介する不動産会社との連携を密にしておく
- 事前審査を早目の内に通しておく
- 契約日時の都合などをできるだけ売主に合わせられるよう、準備しておく
などの配慮も検討しておきましょう。
・値下げや条件の変更などをいち早く知れる
買付証明書を提出していれば、物件の売却希望価格や売却条件の変更があった場合、不動産会社を通じてすぐに教えてもらえる可能性が高いでしょう。
例えば、一定期間が経過しても希望条件の買い手が見つからなかった場合、売主が物件価格の値下げをすることがあります。その場合、再度広く売却活動をするとともに、以前買付証明書を提出していた人には優先的に情報提供してくれることがあります。
最初の申し込みで契約に至らなかった場合でも、売主側の条件が変われば再度交渉できるチャンスがあるため、買付証明書によって売主にアピールしておくことが有効です。
＜注意点＞
・買付証明書には法的効力はない
メリットの項目でもお話しましたが、買付証明書はその書面だけで売買契約・購入が決定するものではありません。あくまで、希望条件や購入の意思を伝えるための書面のため、提出したから必ずその物件が購入できるわけではないことに注意しましょう。
「不動産売買契約書」は法的効力があり、キャンセルはできますが条件によって料金が発生すること、手付金が必要なこと、本人確認書類が必要などの点が買付証明書とは異なります。
【売る側・買う側】買付証明書提出後のキャンセルは可能？
【売る側】買付証明書の購入希望価格（値下げ）を拒否できるか
買付証明書で購入希望者が売却価格の値引きを希望していても、売主の意思で値引きは拒否できます。基本的には最初に買付証明書を提出してくれた人を優先的に交渉しますが、売主が望めばより良い条件の人、融資が確実で信用が高い人など、条件に合う人を選べます。
【買う側】買付証明書提出後のキャンセルは損害賠償の対象となるか
買付証明書は、物件の売買契約前であればキャンセルが可能です。申込金を買付証明書と一緒に預けていた場合は返金してもらえます。
ただし、買付証明書提出後に、当事者同士が売買を確信している段階・状況で買主側が不合理な理由でキャンセルした場合、損害賠償の対象となる場合があります。
例えば、売主が売却のために費用が発生する作業（売買を前提として給排水管関係工事を実施したり、駐車場契約を解除したりしていた場合）を行っていた場合は、契約締結を拒否した買主側に、工事費や駐車場の収入などの損害賠償を求められる場合があります。
いずれにしても、買付証明書提出後のキャンセルや、交渉が進んでいる段階で契約できない理由が発生したら、早めにキャンセルの意思と理由を伝えましょう。特に中古物件の売り主は、ある程度の契約成立の見込みがあると判断して個別の交渉を開始している点に留意した方がよいでしょう。
申し込みを撤回する際に、不誠実な対応をしてしまった場合には、売り主とのトラブルが発生することもありますので十分に注意しましょう。
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買付証明書を提出するタイミングは？
買付証明書は、内覧で実際に物件を確認し、その物件を購入したいという意思が固まった段階で提出するのが一般的です。
「まだまだ比較検討の段階だけど、押さえておきたい」という意味で買付証明書を提出する方法は基本的にしませんので覚えておきましょう。
買付証明書の有効期限はある？
買付証明書の有効期限は、おおよそ1～2週間に設定するのが一般的です。売主との交渉期間、ローン審査の期間、買い替え前の物件の売却活動期間などを考慮して設定します。
売主側は、買付証明書が提出されたら、有効期限内に希望条件に対する回答や、売主側が売却可能な条件を記載した「売渡承諾書」を提示します。
有効期限はあくまで目安であり、法的拘束力はありませんが、買付証明書提出後、長期間交渉が進展しないのは買主・売主双方の不利益になるため、有効期限をもって無効とする慣習になっています。
買付証明書の書き方・テンプレート
買付申込書の書式に決まりはありません。不動産会社が持っている書式や用紙を用意するパターンが多いので、まずは不動産会社の担当者に問い合わせましょう。また、インターネットで買付証明書のテンプレートもたくさん公開されているので、参考にするのも良いでしょう。
買付証明書の主な記載項目は、
- 購入希望者の住所氏名
- 物件情報
- 購入希望価格
- 手付金、中間金、残代金や契約希望日
- 融資の利用と金融機関
- 引渡し状態等の希望条件
- 有効期間
- 買主の情報
- その他の条件
などです。
その他の条件には融資特約（住宅ローン特約）と呼ばれる、住宅ローンの融資が降りなかった場合、売買契約を白紙にできる特約を記載します。
また、過去の融資実行実績がある場合も記載しておくと信用が高いことをアピールできます。
まとめ
買付証明書の提出は、売買契約の法的効力はありませんが、物件購入をスムーズに、希望に沿って進めていくために有効です。
購入を仲介する不動産会社と相談しながら、提出のタイミングや内容を検討し、さらにはローン審査や買い替え前の物件の売却活動など、提出後の動きをスムーズに進めていくことがポイントになります。
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