「不動産投資の節税対策」をわかりやすく解説｜節税効果が高い人とは
人によっては大きな節税効果が得られる『不動産投資』。
一方で「不動産投資で節税対策ができると聞いたことがあるけれど、具体的にどのような仕組みになっているのか知らない」という方も多いのではないでしょうか。
そんな方に向けてこちらの記事では、以下の内容についてご紹介します。
・不動産投資にかかる税金
・節税の仕組み
・節税効果が高い人とそうでない人
・節税対策における注意点
『節税の仕組み』は、不動産投資をするなら必ず知っておきたい知識のひとつです。
この記事を読んで、不動産投資の節税対策について基本的な知識を知っておきましょう。
Recommendおすすめ物件
～table of contents～
不動産投資にかかる税金とは
まずは、不動産投資にかかる税金にはどんなものがあるのかを知っておきましょう。
不動産購入時にかかる税金、投資開始後にかかる税金、人によってかかる税金の3つに分けて解説します。
・不動産購入時にかかる税金
・不動産取得税
不動産を購入することにより課税されるのが「不動産取得税」です。納税の金額は「課税標準額×税率」によって決まります。
・登録免許税
不動産の所有者を明らかにするため、所有権の登録を行う際に課税されるのが「登録免許税」です。金額は「固定資産税評価額×税率」で計算し、不動産投資の税率は、新築物件が0.15％、中古物件が0.3％となります。
・印紙税
不動産譲渡に関する契約書に課税されるのが「印紙税」です。契約書に印紙を貼ることで税金を納めることになるのですが、印紙代は1,000万円~5,000万円で2万円、5,000万円~1億円で6万円となっています。
不動産の豆知識：中古物件を購入するときの流れは？
・投資開始後に毎年かかる税金
・所得税
得られる家賃収入や駐車場代などの総収入から、不動産経営にかかる必要経費を引いた「所得額」に課されるのが「所得税」となります。
よく「所得税＝総収入に対して課税される」と勘違いしてしまう方もいますが、「所得税＝総収入から経費を引いた所得額に対して課税される」と覚えておきましょう。
・住民税
都道府県民税と市区町村民税を合わせたものが「住民税」です。所得額（総収入ー経費）によって納める額が変わります。
・固定資産税
不動産を所有する人に対して課税されるのが「固定資産税」です。地方税の一種で、「固定資産税評価額×税率（1.4％）ー軽減額」で計算されます。
・人によって納税が必要な税金
・都市計画税
「都市計画税」とは、都市計画事業や土地区画事業の費用に使われることを目的にした市町村税の一つです。都市計画法の市街化区域内に土地や建物を持っている人に課されます。市街化区域外の場合は課税されません。
・相続税
不動産を相続した場合、被相続人に課されるのが「相続税」です。相続財産の合計額が基礎控除額を超えない場合は相続税がかかりません。
・贈与税
「贈与税」は、贈与者が生存している状態で、不動産や土地などの資産を誰かに譲渡する際に課される税金です。
・個人事業税
個人事業主として不動産投資を行っている場合、地方税のひとつとして「個人事業税」が課税されることがあります。一定の条件を満たし「不動産貸付業」と認定される場合に課税され、「（所得額－290万円）×税率」で計算します。
・消費税
「消費税」は商品やサービスの消費に対して課せられる税金ですが、不動産投資の場合は住居用の賃貸マンションや賃貸アパートからの家賃収入は非課税となります。賃貸オフィスなどの非住居を目的とした物件の家賃収入は課税されます。
不動産投資でできる節税対策
・所得税と住民税
先ほどご説明したとおり、所得税と住民税は「所得額＝総収入ー経費」を基準に納税額が決まります。
所得税と住民税を減らすためには「所得額」を最小限に抑えれば良いのですが、そこでカギとなるのか「経費」です。
不動産投資を開始したばかりの頃は、初期費用などがかかるほか、不動産の価格に対する「減価償却費」が多額になるため、家賃収入よりも経費が上回り「赤字」の状態になることがあります。
- 所得額＝総収入ー経費 → 経費＞総収入の場合、所得額がマイナスとなる
「減価償却」とは、時間の経過や使用により価値が減少する資産（不動産や自動車など）を取得した際に、購入費用をその耐用年数に応じ「費用」として計上していくことを言います。
所得額がマイナスになると、どのように所得税と住民税に変化があるのでしょうか。
それは、不動産以外で得た「所得」を不動産所得でマイナスとなった分減額することができる「損益通算」が関係しています。
例えば、サラリーマンが副業として不動産投資をしている場合、給与所得を不動産所得で生じたマイナス分減らすことが可能となります。赤字となったことで「不動産所得額」がかからない上に、サラリーマンとして得た「給与所得額」も減額されます。
最後に残った「給与所得額」に対して所得税・住民税がかかることで、節税が叶うのです。
・相続税と贈与税
年を重ねていくと考える、相続の問題。中には「生前贈与」を検討している方もいるでしょう。
そのような場合に不動産投資を行っていると、「相続税」「贈与税」の節税につがなります。
理由は、不動産を現金に換えて贈与するより、不動産のまま贈与するほうが税金がかからないからです。
・法人化する場合
不動産投資の収入額が多くなった場合は、法人化をすると節税につがなります。
所得額が大きくなると、個人事業主として支払う「所得税の税率」よりも、「法人税の税率」の方が低くなるためです。
不動産投資で節税すべき人・すべきでない人
実は不動産投資で節税するのをおすすめできる人とおすすめできない人がいます。
節税をおすすめするのは、「課税所得の高い高収入のサラリーマンなど」です。
具体的には、課税所得が900万円を超えると所得税・住民税の税率は33％と高くなるため、不動産投資を行うことによる節税効果は高いと言えます。
反対に、課税所得が900万円以下の人は所得税・住民税の税率がそもそも低いため、節税効果は低くなります。
不動産の豆知識：不動産投資の始め方｜必要な資金、契約までの流れ、成功させるには？
不動産投資の節税対策における注意点
最後に、不動産投資で節税対策をおこなう上での注意点についてお話します。
・節税対策目的での投資はおすすめしない
節税対策のみを目的として投資はおすすめしません。不動産投資を始めるにあたっては、メリットだけではなくリスクもあるためです。
節税ができるからと言って安易に始めるのではなく、「不動産投資で収益を得たいかどうか」をまずは考えてみましょう。
・何が経費になるかを把握しておく
不動産投資において経費になるのは、減価償却費だけではなくリフォーム費用や火災保険料なども含まれます。
本来、経費になるはずのものを計上していないとその分「所得額」が高くなってしまうため、何が経費となるのかをきちんと把握しておくようにしましょう。
・税制の改正もチェックする
不動産投資にかかる税金は非常に多くありますが、各税金における税制は改正になる場合があります。
常に最新の税制情報を把握しておくことで、正しい納税と節税対策をしましょう。
不動産投資をするなら
不動産投資を始めるにあたっては、さまざまな税金がかかります。節税目的のみで投資を始めるのではなく、不動産投資のメリットやデメリット、税金についてなど必要な知識を学んだ上で、始めるかどうかを判断することが大切です。
D-LINEでは、不動産仲介とリノベーションの専門事業を行っております。通常の不動産業者とは異なり、建設会社からスタートした私たちは建物の状態をきちんと調査した上で、お客様に物件を提案させていただきます。
不動産投資でアパート・マンションの購入をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
Recommendおすすめ物件
