不動産投資の初期費用はいくら必要？最小限に抑える方法も解説
不動産投資を始めたいけれど、初期費用が具体的にいくら必要なのかわからない…そんな方も多いのではないでしょうか。実は不動産投資の初期費用には、ローンの頭金のほかに手数料や保険料、税金などの諸費用がかかります。
こちらのコラムでは、『初期費用にかかる金額の目安とその内訳』について詳しくご紹介します。
さらに、『できる限り初期費用を抑えるためのポイント』『不動産開始後にかかるランニングコスト』についても合わせて解説しますので、不動産投資の準備を始めたいという方の参考にお役立ていただければと思います。
コラムのポイント
- 初期費用の目安、内訳について把握したうえで、余裕をもって元手資金を準備しましょう。また初期費用を抑える方法も学び、無駄のない賢い投資術を身につけましょう。
- 投資を始める前には、初期費用だけではなく投資開始後のランニングコストについてもきちんと知っておく必要があります。「こんなに運営費がかかるなんて…」と後悔しないよう、事前に把握し不測の事態にも備えておくことが大切です。
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不動産投資には最低いくら必要か？
不動産投資を始めるにあたり、必要な初期費用の目安は「物件価格の約8~15％」と見込んでおくのが良いでしょう。
といっても、具体的な金額は物件価格、その人の経済状況やその他さまざまな要因によって上下するため一概には言えません。
例えば、大企業に勤めるサラリーマンであれば物件購入に必要な頭金は少額に抑えられるなど、不動産購入者の経済的な事情によって初期費用がいくら必要かが変わってきます。
不動産投資に必要な初期費用
ここからは、不動産投資に必要な初期費用の内訳を見ていきましょう。
・物件の頭金
物件を購入するにあたってはローンを組む場合がほとんどのため、その際には、物件価格の一部を頭金として支払うことになります。経済状況や金融機関によって金額は変わりますが、「物件の10％ほど」とイメージしておきましょう。
・ローンの事務手数料
ローンを組む際には、金融機関に対して事務手数料を支払う必要があります。機関によって手数料は変わりますが、借入金額の1％〜3%がおおよその目安となります。
・ローン保証料
ローンを組む場合、借入に保証を付ける目的でローン保証会社と契約を結ぶ必要があります。保証料を不要としている会社もありますが、一般的には借入額の1~2％程度と見ておくのが良いでしょう。
・印紙代
不動産の売買契約書を交わす際には、印紙を貼る必要があります。不動産譲渡に関する契約書には印紙税が課税されると法律で定められているため、印紙を貼ることで税金を納めることになります。
印紙代は、1,000万円~5,000万円の場合は2万円、5,000万円~1億円の場合は6万円となっています。
・保険料
ローンを組む際には、火災保険と地震保険へ加入するのが一般的です。建物の構造や面積、保険会社によっても金額は異なりますが、数万〜50万円程度が目安となります。
・仲介手数料（不動産を介す場合）
不動産を介して物件を購入する場合は、仲介手数料がかかります。不動産会社によって異なるため一概には言えませんが、物件価格の3％程度としているところが多いようです。
・不動産登記手数料
不動産の所有権を登録するために、法務局への登記手続きが必要になります。その際に、不動産登記にかかる国税「登録免許税」がかかります。また司法書士に登記を代行してもらう場合は、司法書士へ報酬を支払う必要もでてきます。
・不動産取得税
不動産を購入すると「不動産取得税」がかかります。不動産を購入後、送付される納税通知書の税額をもとに納付する流れとなります。金額は「課税標準額×税率」によって決まります。
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不動産投資の初期費用を抑える方法
不動産投資には、ローンの頭金以外に保険料や税金などさまざまな費用がかかります。
そこで「少しでも初期費用を抑えられる方法はないのか？」と考える方もいるのではないでしょうか。
ここでは、『初期費用を抑えるために知っておくべきポイント』を3つお伝えします。
・頭金を少なく設定する
初期費用を抑えたい場合は、頭金を少なくしその分をローンの返済に多く回すという方法があります。
これはローンの審査にも関わる問題であるため、投資開始後の収支のバランスを考えながら設定することが大切です。ローンの条件は金融機関によって異なるため、いくつかの機関を周り比較して決めることもポイントです。
・税金関連以外の費用を見直す
初期費用の中で、どうしても費用が変えられないのは「税金関連」です。そのため、税金以外の費用を抑える工夫がポイントとなってきます。例として、以下の項目を見直してみましょう。
- 火災保険 → 保険料が安い火災保険会社に加入する
- 仲介手数料 → 手数料が安いところを選ぶ、安くしてもらえるよう交渉する
- 司法書士報酬 → 司法書士に手続きを任せるのでなく、自分でできるところはやる
・少額物件からスタートする
初期費用を削るのではなく、物件自体を見直し少額物件からスタートするという方法もあります。不動産投資は、物件購入後もランニングコストが必要です。「初期費用をまかなうだけで精一杯」という場合は、背伸びをせずに少額の物件から始めてみるのもおすすめです。
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不動産投資に必要なランニングコストとは
不動産投資を始める場合、必要なのは初期費用だけではありません。
税金や管理費などの固定費、修繕費など予期せず発生する費用もあります。不動産開始後にかかるランニングコストは以下のようなものがあります。
- 管理費/管理委託手数料
- 広告費
- 修繕積立金（マンションの場合）
- 修繕費
- リフォーム費
- ローン保証料
- 保険料
- 固定資産税・都市計画税
- 住民税・所得税
- 税理士・弁護士報酬
- 個人事業税
不動産投資は長期間にわたって行うものであり、投資を始める際には初期費用だけではなく、予期せぬ事態にも対応できるよう資金に十分な余裕をもっておくことが大切です。ランニングコストも初期費用と同様に、税金など固定費以外のコストを見直しながら運用を進めていきましょう。
不動産投資をするなら
不動産投資を始めるには、ローンの頭金のほかにも税金、保険料、手続きにかかる費用などがかかります。初期費用はあくまでも目安であり、物件や個人の状況によっても異なります。余裕のある元手資金を準備しつつ、まずは物件探しから始めましょう。
D-LINEでは、不動産仲介とリノベーションの専門事業を行っております。通常の不動産業者とは異なり、建設会社からスタートした私たちは建物の状態をきちんと調査したうえで、お客様に物件を提案させていただきます。
不動産投資でアパート・マンションの購入をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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