中古住宅の住宅ローン審査とは？気をつけるポイントも紹介
中古住宅を購入する際に住宅ローンを利用したいという方は多いでしょう。しかし、その際に通らなければならないのが住宅ローンの審査です。この住宅ローンの審査に関して不安な方や何を見るのかわからないという方は多いのではないでしょうか。
今回は中古住宅の住宅ローンの審査についてご紹介します。こちらを参考にきちんと準備してきちんと住宅ローンを申し込めるようにしておきましょう。
中古住宅の購入の流れ
まずは中古住宅の購入の流れをご紹介します。住宅ローン審査があるのはどのタイミングなのか、どこで準備をしておけば良いのかを押さえておく事でスムーズに準備が出来るようになります。
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1.物件を探す
まずは購入する中古住宅を探すところから始まります。物件を探すには主に「不動産会社に紹介してもらう」「ポータルサイトやチラシで探す」「自分で足を使って探す」といった方法があります。どちらにしても最終的には不動産会社に仲介してもらうことがほとんどなので、初期段階から不動産会社に相談しておくと良いでしょう。
要望を伝えながら不動産会社からの情報を待つと同時に、自分でもポータルサイトやチラシの情報をチェックしておき、有用な情報が出たらすぐに動けるように準備しておくことが大事なポイントです。
2.住宅ローンの仮審査を行う
住宅ローンを組む場合は住宅の購入の前に住宅ローンの仮審査を行います。これは本申し込みの前に借りられる能力があるかどうかを事前に銀行が見ておくことです。審査のポイントは後ほどご紹介しますが、この仮審査は人によっては時間がかかる場合もあります。不安な方は事前に不動産会社や銀行に相談しながら早めに仮審査を行なっておきましょう。
3.売買契約を結ぶ
住宅ローンが組めそうであれば売買契約を結びます。この売買契約時には重要事項の説明があるので、必ず自分の目で確認をしてわからないことは質問をして確認しておきましょう。
また、この契約時に払う費用もあります。仲介手数料の半分や印紙代などの事務手数料、場合によっては手付金が必要なケースもあります。この時点では住宅ローンを組んでいないので現金を用意しておく必要があるのです。
4.住宅ローンの申し込み
住宅ローンを申し込み審査が通れば無事に組むことができます。住宅ローンを組んだ時点で売主へ物件の代金や手数料など諸々の費用を払っていきます。
5.引き渡し
売主へ無事に代金を支払ったら引き渡しがあり、引越しをしたら新しい家に住むことができます。リフォームを行う場合はこの引き渡し後の作業となるので、スケジュールを押さえておきましょう。
中古住宅の住宅ローンの審査では何をみる？
住宅ローンの審査ではどのような情報を銀行でみるのでしょうか。また、どのような書類を用意しておけば良いのでしょうか。ここから本題である住宅ローンの審査についてご紹介していきます。
住宅ローンの審査の流れ
上記でもお伝えしましたが、住宅ローンの審査は仮審査と申込時点での本審査の2回があります。通常は事前審査では複数の金融機関に申し込んでおき、本審査では一社に絞って審査を通していくというのが流れとなります。
事前審査の厳しさは各金融機関によって違いますし、最近ではインターネットで手軽に事前審査を行えるところも増えてきています。しかし、本審査ではどちらにしても色々な情報を見るのできちんと書類や情報を準備しておくことが重要です。
住宅ローン審査で見るポイント
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住宅ローンの審査で見るポイントは金融機関によって違います。しかし、ほとんどの金融機関で同じポイントもあるのでここからご紹介していきます。
年収
まずは返済能力があるかどうかとして年収を見ます。だいたい年収300万円以上あれば住宅ローンを組めると言われています。銀行では1年当たりの返済額の年収に占める割合（返済負担率）が30～35%以内を目安に融資をしているので、この金額が借入可能額の一つの目安となります。
住宅ローンは夫婦の年収を合算することが出来ます。また親子ローンなどを用意している金融機関もあるので相談してみてください。
勤続年数
勤続年数が長ければ長いほど審査は通りやすくなります。なぜなら長いほど収入が安定していると見られるからです。ただし、最近は転職が珍しくなくなってきているため、以前よりも厳しくなくなってきているようです。
また、自営業の場合はサラリーマンよりも厳しく見られます。3年分の確定申告が必要となるケースもあるので注意しておきましょう。
年齢
住宅ローンは最大で35年のローンという長期のローンとなります。なので、ローンを組む年齢が見られてきており、年齢によっては35年ローンが組めなくなってきます。
目安としてはローン完済時の年齢が80歳未満になることです。ただし、65歳以降働かなくなる方も多いと思うので、自分でもライフプランを考えた上で住宅ローンを組むようにしましょう。
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健康状態
ほとんどの金融機関では団信と呼ばれる生命保険に入ることが義務付けられています。ローンを組んでいる方に万が一のことがあった際に借入金を返せるようにするためです。この生命保険に入るために健康状態をチェックしておくのです。
個人信用情報
気をつけなければならないのが個人信用情報です。これは借金の返済やクレジットカードの支払いが延滞した経験がないかなど金融履歴に事故がないかをチェックする情報です。延滞が重ねられていたりするとほとんど住宅ローンの審査が通ることはありません。
ただし、この個人信用情報は5年でリセットされるので、引っかかった場合でも期間を開ければ再挑戦することができます。
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中古住宅のローンは新築よりも通りにくい？
中古住宅のローンでよく言われていることが「新築よりもローンが通りにくい」ということです。これは本当の話なのでしょうか？
結論から言うとこの話は本当です。中古住宅ローンの審査は新築よりも通りにくい場合があるのです。なぜかと言うと住宅ローンを組むときの担保が問題となるからです。担保とは住宅ローンが返済できなくなってしまった際に銀行が代わりに取得できる資産のことです。
新築の場合は新築の不動産となるので借入額と同じくらいの担保価値が住宅にあるのでほとんど資産価値を気にする必要はありません。
しかし、中古住宅の場合は資産価値が低くなっており、築年数が経てば経つほど担保としての価値がなくなってきます。基本的には担保の評価額よりも高額の融資を行うことはないので、借入額が少なくなってしまったり、借入ができないと言う状況が生まれるのです。
中古住宅のローン審査で気をつけるポイント
中古住宅のローンが新築よりも通りにくいということはわかりましたが、他に気をつけるポイントはあるのでしょうか。ここからはローン審査で気をつけるポイントをご紹介します。
他に借入がある場合
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住宅ローン以外に車のローンやキャッシングがある方は注意が必要です。基本的には金融機関の借入は年収400万円未満では30％まで・年収400万円以上では35％までというように一年あたりの返済率が決まっているのです。
これは全ての借金を合計した額となっているので、他に借入がある方は気をつけてください。
新築よりもローン審査に時間がかかる
中古住宅のローン審査では担保評価も審査項目として入るので通常よりも審査に時間が必要となります。事前審査では長いと1週間前後、本申込では長いと1ヶ月かかることもあります。
本申込の場合はすでに売買契約を結んでいるので問題ありませんが、事前審査の場合はこの期間に他の検討者が購入してしまうことがあります。不安な方は早めに事前審査を申し込んだおくことが重要なのです。
まとめ
住宅ローン審査についてご紹介をしてきました。
住宅ローン審査は重要であるにも関わらず、経験がないために理解している方は少ないのが現状です。きちんと理解した上でスムーズに購入まで進めるようにしておきましょう。
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