中古物件を購入する際の注意点とは？
最近、新築ではなく中古物件を購入して住むということが流行しており実際に成約数も伸びています。空き家問題などで中古物件が注目を浴びたことと、なんと言っても新築の物件よりも安く購入できることがあるでしょう。
しかし、中古物件を購入する際にはいくつか気をつけなければならない注意点があります。注意点を知らずに購入してしまうと思わぬ費用がかかることもあるので、丁寧に検討した方が良いのです。
そこで、今回は中古物件を購入する際の注意点をご紹介します。
中古物件の基礎知識
まずは中古物件についての基本的な情報をご紹介します。家を購入する際にどんな手段があるのか、中古物件はどのような種類があるのかを整理しましょう。
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新築と中古
家やマンションを購入する際には大きく別れて「新築」と「中古」があります。イメージ湧くかたも多いと思いますが、新築は新しく建てられた物件のことであり、中古は誰かが住んでいて売却された物件のことです。
新築と中古でそれぞれもう少し細かく分かれるので詳しく見ていきましょう。
新築戸建て
新しく建てられた一軒家です。新築なので設備も最新のものが使用されており、デザインもその時の流行を取り入れたものとなっています。建築会社や不動産会社を通して購入します。
新築マンション
新しく建てられたマンションです。大抵の場合、完工前に発売されるのでマンションギャラリーを見学してイメージした状態で購入することとなります。マンションディベロッパーが建築から販売まで行なっています。
注文住宅
注文住宅とは自分で土地を探して、そこに自分で新たな家を建てることです。自分の好きな間取りやデザインで建てることができます。自分で決めていくので家づくりにかかる手間も多くなります。建築会社に依頼して建てることとなります。
中古戸建て
誰かが住んでいた家が売却されている一軒家です。築浅〜築何十年まで様々な家があります。立地が良い物件も多数あるので、きちんと探せばコストを抑えて良い物件を購入することができます。主に不動産会社を通して購入することが多いです。
中古マンション
誰かが住んでいたマンションを中古で購入することとなります。マンションは立地が良いところから順番に建てられていることが多いです。つまり中古マンションであれば良い立地のマンションを購入できることもあります。主に不動産会社を通して購入することとなります。
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中古物件の購入の流れ
ここからは中古物件を購入する際の流れをご紹介していきます。ここでは主に一戸建ての購入の流れを紹介するので、それぞれのステップでどのようなことが必要となるのか理解して把握しておきましょう。
1.不動産会社から候補物件を探す
中古物件は基本的には不動産会社の仲介を受けて購入することとなります。（建築会社が所有している場合は直接購入できる場合もあります）まずは不動産会社に相談したり、ポータルサイトなどに掲載されている物件を見ながら候補となる物件を探しましょう。
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2.物件を内覧するor写真などで確認する
中古物件は既に建っている家なので内覧することができます。内覧できる場合は必ず内覧をして家をチェックしましょう。まだ居住者がいて内覧できない場合は写真を見て確認するしかありません。その場合は気になることは不動産会社に遠慮せず質問するようにしましょう。
3.住宅ローンの仮審査を行う
中古物件を住宅ローンを組んで購入する場合には契約を結ぶ前に必ず仮審査を通して、住宅ローンを組めるかどうか確認します。年収や勤務先・信用情報などを確認した上で金融機関がお金を貸せるかどうか審査するのです。
4.売買契約を結ぶ
住宅ローンの仮審査が無事に通ったらいよいよ購入の手続きに入ります。不動産契約を結ぶ際には必ず重要事項の説明があるので必ず聞いて確認しておきましょう。物件についての詳細説明や注意点、契約内容の詳細となります。
特に中古物件においては保証が新築とは違っていたり、物件での承諾事項が多い場合もあります。わからないことは不動産会社に聞きながら納得いった上で契約を結ぶことが重要なのです。
売買契約を結ぶ際に仲介手数料や手付金を払うことになる場合が多いので、事前に確認して用意しておきましょう。
5.引き渡し
売買契約が無事に結べたら、住宅ローンの申し込みをした上で、残っている代金を支払い引き渡しを行います。
もし、リフォームを自分で行いたい場合は引き渡しが終わった後にリフォーム会社に依頼してリフォームすることとなります。
中古物件を購入する際の注意点とは？
中古物件の購入の流れがわかったところで、ここからいよいよ中古物件購入の際の注意点をご紹介していきます。住宅は日々の暮らしを行う大事な買い物です。しっかりと注意点を押さえて納得いく購入をしてください。
中古物件は候補をいくつか挙げておく
中古物件を購入する際にはまず物件候補を見つけることとなりますが、この時に候補をいくつか挙げておくことが大事です。なぜなら中古物件を探している方は別にもいるので、良い物件は他の誰かに購入されてしまうことがあるからです。
また、見学する際にも一軒だけではなく複数を見て比較することも大事なので、候補は複数挙げておくのが大事なのです。
住宅ローンの組み方
中古物件を購入する時に一番気をつける必要があるのは住宅ローンです。まず住宅ローンは新築よりも中古物件の方が組むのは難しくなります。なぜなら新築よりも中古物件の方が資産価値が低くなってしまうので担保価値が低くなってしまうからです。落ちることもあるのでそこは意識しておきましょう。
また、住宅ローンを組む際の金額も建物の総額で組むのは危険となります。なぜなら住宅購入の際には仲介手数料や固定資産税、保険料、登記費用など様々な費用がかかるからです。また、リフォームの必要性がある場合、リフォーム代も必要となるので計算に入れた上でローンを組むようにしてください。
瑕疵担保責任や保証をチェックする
売買契約を結ぶ際に重要事項の説明となりますが、中古物件の場合は新築よりも変化が大きいので必ずチェックしましょう。
特に、瑕疵担保責任（物件に欠陥があった際の補償の取り決め）や保証（火災保険なども含めて）はもし購入して欠陥が見つかった際に影響のあるところなので、必ずチェックするようにしてください。
優良な中古物件を購入するために
中古物件は現在かなり物件数が多くなっており、都市部になると探すだけで大変になります。その中で優良物件を探すためのポイントはどんなものがあるのでしょうか？
良い担当者を探す
中古物件探しから契約までずっと関わるのが不動産会社の担当者です。中古物件はインターネットなどに掲載されてない物件も多数あり、その中で要望にぴったり合った物件に出会えるかどうかは担当者の力量と言っても良いでしょう。
「物件のメリットだけではなくデメリットをきちんと説明してくれる」「要望を丁寧にヒアリングした上で探してくれる」「契約についてわからないことはきちんと説明してくれる」など自分にとって良い担当者や不動産会社を探しましょう。
1981年（昭和56年）がポイント
1981年に建築基準法が改正となっており、耐震基準が現在のものに変わっています。つまり、1981年以前の物件だと耐震基準が満たされておらず、リフォームが必要となる場合があるのです。とはいえ、1981年以前の建物でも耐震基準を満たしている場合もあるので確認するようにしましょう。
リフォームが自由に出来るかどうか
中古物件をリフォームして自分好みの家にしたい！と思った時にはどの程度自由に家をリフォームできるかを確認しておく必要があります。構造体の関係上、間取りを変更するのに多大な費用がかかったり、そもそも土地が狭くて大規模リフォームが出来ないという場合もあるので、リフォーム会社にも相談した上で目安をつけておくのが大事なのです。
まとめ
今回は中古物件を購入する際の注意点をご紹介してきました。
賢く探せばコストを抑えてより良い物件を購入することが出来るのが魅力なのですが、中古物件ならではの注意点もたくさんあります。きちんと理解した上で良い住宅を探してみてください。
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