「住み替えローン」のメリット・デメリットと注意点｜マンション買い替え成功のポイント
マンションの買い替えにあたって、「今の家のローンが残っているけれど、住み替えがしたい…」とお悩みの方もいるかもしれません。
今の家を売却してもローンが残ってしまう場合、「住み替えローン（買い替えローン）」を利用することで、残債と新居のローンを一本化したローンが組めます。
今回は、マンションの買い替えで住み替えローンを利用できる条件や、住み替えローンを利用するにあたってのポイント、注意点などをまとめて解説します。ぜひ参考にしてくださいね。
コラムのポイント
・マンションの買い替えで「住み替えローン（買い替えローン）」利用する方法について解説します。
・住み替えローンのメリットとデメリット、利用する際の注意点が分かります。
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～table of contents～
住み替えローンとは
「住み替えローン」とは、今の自宅を売ってもローンを返しきれない時に、その残債、新しい家の購入資金をまとめて貸してくれるローンです。
金融機関によっては「買い替えローン」という名前のこともあります。
・住み替えローンを使える人・使えない人
住み替えローンは、家の売却金でローン残債が完済できない人が使えます。つまり、「自宅を売って住宅ローンが完済できるかどうか」で、住み替えローンが使えるか使えないかが決まります。
例）住宅ローンの残債 2,700万円、売却額 2,400万円の場合、
売却しても返しきれずに残る300万円と、新居の購入資金を、まとめて借り入れができます。
住み替えローンの審査には、次のような要素が関わってきます。
＜住みかえローンを利用する条件＞
- 前の家のローン残債が売却価格を上回っている（オーバーローン状態）
- 自己資金で住宅ローンの残債を完済できない
- 現在の家の売却と新居の購入の決済を同じ日に行える
また、借入金の利用目的が家の住み替えでない場合や、新たな家が賃貸住宅の場合は住み替えローンを利用できません。
さらに、過去にローン返済の延滞などがある人も利用できない場合があるので注意しましょう。
＜合わせて読みたい＞
・住宅ローンが残っていても住み替えできる？｜購入の不安を解消します
住み替えローンのメリット
・住宅ローンの残債があっても新居購入のためにローンが組める
住み替えローンの最も大きなメリットは、前の家のローンが残っていても、自己資金不要で住み替えができる点です。
何らかの事情で、オーバーローン状態でどうしても住み替えをしなければならない場合でも、毎月の返済額を抑えながら元の家と新居、2つのローンを1本化したローンが組めます。
・好きなタイミングで売却・購入ができる
誰でも、残債があるままで新しいローンを借り入れるのは不安がありますよね。
そこで、「ローンを完済してから住み替えを」と考えてお金を貯めている間に、
欲しい物件が売れてしまったり、「もっと高く売れるかも」と自宅の売り時を逃してしまったりするケースがあります。
また、転勤や転職など、そもそも今の家のローン完済を待たずに住み替なければならないこともありますよね。
住み替えローンを利用できれば、自分の好きなタイミングで売却・新居の購入スケジュールが立てられるので、欲しい物件を逃さず、また家族のライフスタイルの変化にも対応しやすくなります。
・ダブルローンよりも無理のない返済計画が立てやすい
住まいの買い替えで、買い先行（売却よりも新居の購入を先行させるパターン）では、元の家の売却が遅くなると、ダブルローンやつなぎ融資で負担が大きくなるデメリットがあります。
それに対して、「売り買い同時」の住み替えローンは、これまで支払っていた住宅ローンと新居の住宅ローンを合わせて1つの住宅ローンに組み替えるものなので、2つのローンを抱えるよりも無理のない返済計画が立てやすくなります。
- ダブルローン・・元の家の住宅ローンを残しつつ、新居の住宅ローンを組む方法。2つの住宅分のローンを組むため審査が厳しい。また、毎月の返済額が高くなってしまう点に注意。
- つなぎ融資・・買い先行において、新居の住宅ローンの融資実行までに不足する資金を一時的に融資を受ける方法。住宅ローンの返済を始めるまでの間は金利のみを返済し、住宅ローン融資実行後は住宅ローンと合算して返済できる。つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高く取り扱い金融機関も限られている点に注意。
・仮住まい費用が不要
住み替えローンを利用すると、売却と購入が同時に行えるので、売り先行のように購入物件が決まらずに仮住まいの費用が発生するというリスクがありません。
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住み替えローンのデメリットと注意点
次に、住み替えローンのデメリットや注意点をまとめてみます。メリットだけでなくデメリットも理解した上で検討しましょう。
通常の住宅ローンより審査が厳しい
住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも審査が厳しい傾向にあります。
＜住み替えローンの審査項目＞
・年収・勤務先
一般的な住宅ローンは、融資が可能な年収条件が300万円〜400万円ほどであるのに対して、住み替えローンでは400万円〜500万円ほどで、より高い条件が求められます。希望融資金額に対して年収が少ないと判断された場合も審査が通りにくくなります。
・住宅ローン残債額
元の家のローン残債の金額が大きいほど、融資の額も大きくなるため、審査が通りにくくなります。
・過去のローン返済履歴
現在の家の住宅ローンの延滞がないことも、返済能力があるかを判断する要素です。また、クレジットカードやマイカーローンなどの支払いも、過去5年以内の滞納や未払いがあると、審査は通りにくくなります。
・通常の住宅ローンよりも金利が高い
住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも金利引き下げ幅が低く設定されることが多い傾向にあります。つまり、基準金利（店頭金利）が住宅ローンと同程度でも、最終的な金利が高くなってしまう傾向があります。
住宅ローンの金利の引き下げ幅は、借り入れる人の属性や借入金額、購入する物件などによって決まります。
- 勤務先…収入が安定している人ほど金利引き下げの可能性が高くなる
- 返済負担率…低いほど金利引き下げの可能性が高くなる
- 頭金の割合…多いほど金利引き下げの可能性が高くなる
- 住宅の担保評価…新しく購入する物件の担保評価が高いほど金利引き下げの可能性が高くなる
- 利用する金融機関の別サービスの契約状況…同じ金融機関の別の取引・サービスを利用する（口座開設やクレジットカードを作成するなど）で、金利引き下げになる場合がある
上記のような条件を満たすと金利引き下げができる場合が多いので、各金融機関の金利引き下げ条件を事前に確認しておきましょう。
・物件価格以上の融資になり返済額が増える
住み替えローンは、前の家の残債を合わせた融資になるため、新しく購入する家の価値以上の融資を受けることになります。そのため、いざという時、新居を売却してもローンを完済できない可能性が高くなります。
また、住み替えローンは金利の引き下げ幅が小さい傾向があり、通常の住宅ローンよりも毎月の返済額が増えるため、家計状況などによって返済が厳しくなってしまうリスクがあります。最悪の場合、せっかく手に入れた住み替え先を手放さなければならないことにもなりかねません。
また、住み替えということを考慮すると、住み替えローンの返済期間は、前の家（一度目）の住宅ローンよりも短くなることが多いので、借入金額が高くなるほど毎月の負担が大きくなりやすいというデメリットがあります。
住み替えローンを借り入れる際の年齢や家族の状況などによって、必要な出費も一度目のローン契約時とは変わってきているはずなので、現在の家計を把握した上で、余裕を持って返済できる範囲の借入額・返済期間を設定する必要があります。
・売買の決済日を同じ日にしなければならない
住み替えローンを利用する場合「現在の住まいの売却と新しい住まいの購入の決済日を同じにする」必要があります。
住み替えローンの場合、ふたつにかかる融資を一本化します。
一本化にともない売却する住まいの抵当権の抹消と、購入する住まいの抵当権の設定を同時に手続きをする必要があるのです。
そのためどうしても売却と新居の購入に関するスケジュールがタイトになるケースも珍しくはありません。
スケジュールがずれることで最悪、住み替えローンを活用できないことも考えられます。
他のローンでも同様ですが特に住み替えローンの場合、不動産会社と相談しながら「計画的にスケジュールを立てる」ことがとても大切になってきます。
住み替えローンは買い先行と売り先行どちらにすべき？
住み替えローンは売却と購入を同時に行う必要がありますが、決済前の動きとしては、現在の家の売却よりも新居の購入を先（買い先行）にすれば、先に新居の担保評価額を割り出せるため、借入額を決定しやすく、返済計画が立てやすくなります。
新居の購入を先に行う場合、売買契約には「買い替え特約」を必ず付けるようにしましょう。
買い替え特約があれば、期限内に提示した条件で現在の住まいが売却されなかった場合、契約を無効にできます。
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住み替えローンの資金計画シミュレーション方法
マンションの買い替えで住み替えローンを利用したい場合はまず、今の家のローン残債や預貯金を確認して、その上で住み替えローンを無理なく返済できる借入金額や新居の希望購入金額を検討していきます。
シミュレーションにあたっては、
- 金融機関の審査の結果
- 今の家の売却査定額
など、不確定な要素もあるので、幅をもっていくつかのシミュレーションをしておくのがベストです（売却予想額の最低値・最大値・中間値の3パターンなど）。
参考：三井住友銀行「住み替え資金計画シミュレーション」
住み替えローンを使った住み替えを成功させるためには、事前に住み替えローンの相談ができる金融機関を調べておくことや、信頼して相談できる不動産会社を見つけておくことがとても大切になります。
住み替えローン利用で家が売れない時の対処法
住み替えローンを利用した住み替え、買い替えは買い先行がおすすめとお話しましたが、それでも、売却の目処が立たないと、住み替え自体ができなくなってしまいます。
住み替えローンは売却の手腕とともに、購入とのスケジュールを合わせるなど、様々な点で細かい配慮が必要です。
早く売りたいがために安い金額で売却してしまった、購入したかった物件が売れてしまった、などの後悔を防ぐためには、「住み替えローン利用前提で売却も購入もサポート」してくれる不動産会社に相談しましょう。
住み替えローンにも対応したマンション買い替えはD-LINEにお任せください
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住み替えローンを利用したマンションの買い替えをお考えの方は、買い替えの資金計画のシミュレーションなどもアドバイスいたしますので、お気軽にご相談ください。
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