マンション買い替えにかかる税金・諸費用｜売却・購入それぞれに必要な費用と計算方法を解説
マンションの買い替えを検討中の方は、買い替えにあたって、新たな物件の購入費用だけでなく、税金や諸費用がどれくらいかかるのか？と気になる人も多いのではないでしょうか。
今回は、マンションの買い替えにあたって、「売却」と「購入」のそれぞれの段階でかかる税金や諸費用の種類と計算方法を解説します。また、買い替えでかかる税金を節税できる制度もご紹介します。
現在、マンション買い替えの準備を進めている方も、これから検討するという方も、ぜひ参考にしてくださいね。
コラムのポイント
・マンションの買い替えので「売却時」「購入時」それぞれにかかる諸費用や税金の種類と計算方法・費用相場がわかります。
・マンション買い替えでかかる税金を節税できる特例制度が分かります。
Recommendおすすめ物件
～table of contents～
マンション買い替えでかかる費用
・マンション売却時にかかる諸費用
マンション売却時には次のような費用がかかります。
① 仲介手数料
仲介手数料は、不動産の売却を依頼した不動産会社に対して支払う費用です。宅地建物取引業法および国土交通省告示によって上限が定められています。
| 契約金額（税込売買価格） | 報酬額（仲介手数料）の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5％ + 消費税 |
| 201万円以上400万円以下 | 売買価格の4％+2万円 + 消費税 |
| 401万円以上 | 売買価格の3％+6万円 + 消費税 |
② 印紙税
印紙税は、印紙税法で定められた課税文書の対象となる文書に対してかかる税金です。契約書に記載されている金額によって税額が変わります。
金額に対応した税率は過去のコラムで取り上げていますので、合わせてご覧ください。
③ 登記費用（抵当権抹消登記）
登記費用は、マンションを売却する際に不動産の抵当権を抹消するための費用です。
抵当権抹消の登記手続きにかかる費用（登録免許税）は、不動産1物件につき1,000円です。登録免許税に加えて、登記手続きを司法書士に依頼するための委託料・報酬として10,000〜15,000円程度を合わせて見込んでおきましょう。
④ ローン一括返済手数料
マンション売却時にローンが残っている場合、一括繰り上げ返済するには金融機関に対してローン一括返済手数料を支払う必要があります。
ローン一括返済手数料は、金融機関の違いや金利タイプ、手続き方法などによって異なりますが、目安として5,000円～40,000円ほどが相場です。
⑤ 住所変更登記費用
マンション売却時には、売主から買主へと所有権移転登記を行いますが、売主の登記簿上の住所と住民票の住所が異なる場合、住所変更登記費用が必要になります。
具体的には、前の家を売却する前に、すでに新居に引っ越している場合などがあてはまります。
抵当権抹消登記と同じく、司法書士に依頼するのが一般的で、5,000円～20,000円ほどが費用の目安になります。
⑥ 譲渡所得税
マンションを売却して売却益が出た場合（購入時より高い金額で売却した場合）は、売却した翌年の確定申告のタイミングで、住民税と所得税、復興特別所得税（譲渡所得税）を納税する必要があります。
不動産売却時の譲渡所得税については過去のコラムで詳しく解説していますので、合わせてお読みください。
⑦ 引越し、ハウスクリーニング費用など
この他に新居への引っ越し費用や、（売り先行の場合）一時的な仮住まいの家賃なども必要になります。
さらに、場合によっては、前の家のハウスクリーニング費用や測量費、不用品の処分費用なども必要になってきますので、頭に入れておきましょう。
・マンション購入時の諸費用
① マンション購入費用（申込金・手付金など）
申込金（申込証拠金とも）とは、マンションの「購入申し込み」をする際に、仲介する不動産会社に支払う費用です。
申込金は、購入をキャンセルする場合は返金され、そのまま契約に至る場合は手付金の一部となります。
ただし、中古マンション（仲介の物件）では申込金が必要ない場合が多くなっています。
手付金とは、マンションや戸建て、土地などの売買契約の際、買主が売主に支払うお金のことをいいます。売買契約を成立させるために支払うため、『証拠金』のような意味合いがあります。
一般的に、手付金は残代金支払い時に売買代金の一部に充当されます。
② 仲介手数料
売却時と同様に、マンション購入時も仲介手数料がかかります。購入価格が400万円を超える場合、仲介手数料は購入価格の3％+6万円（税抜）が上限になります。
③ 印紙税
住宅購入時と住宅ローンの契約時に収入印紙代がかかります。
④ 登記費用
新しいマンションの所有者移転登記を行うための費用です。通常は司法書士に依頼して、決済および引渡しの際に同時に行われます。所有者移転登記の際は登録免許税がかかります。マンションの場合は、建物のうち所有する部分に対して所有者移転登記を行います。
土地と建物の所有者移転登記の税率はそれぞれ、不動産の価値の2.0％ですが、土地の所有者移転登記の税率は令和5年3月31日までの間に登記を受ける場合1.5％、建物の所有者移転登記の税率は令和4年3月31日までの間にマイホームとして取得した場合は0.3％の軽減税率が適用されます。
また、住宅ローンを利用する場合は、金融機関によって抵当権の設定が行われます（住宅取得資金の貸付け等に係る抵当権の設定登記）。抵当権の設定登記にかかる登録免許税は原則的には債権金額の0.4％ですが、令和4年3月31日までの間に取得した場合は0.1％の軽減税率が適用されます。
これらの軽減税率の適用を受けるには、床面積が50㎡以上であることや、新築または取得後1年以内の登記であること等一定の要件を満たす必要があるので注意しましょう。
参照：国税庁「No.7191 登録免許税の税額表」
⑤ 融資手数料・事務手数料（住宅ローンを利用する場合）
住宅ローンを利用する際、金融機関に支払う手数料です。
また、手数料以外にローン保証料もかかります。ローン保証料は金融機関によって支払い方式が異なります。一括前払い型と金利上乗せ型の2タイプがあるため、タイプを確認して予算に組み込みましょう。
ローン保証料は、一括前払い型は借入額の約2％の支払い、金利上乗せ型は0.2％前後の金利上乗せが相場になっています。
⑥ 火災保険料
分譲マンションの火災保険は、所有する専有スペースの損害に対する補償です。マンションを購入した際に加入し、火災以外の災害や家財に対する補償もしてくれます。
火災保険の保険料はおもに、「補償内容」「建物の種類・構造」「保険期間の長さ」によって決まります。
直近の主なネット保険会社の火災保険料の相場は
- 10年契約…45,000円～55,000円
- 5年契約…34,000円～40,000円
- 1年契約…5,000円～6.000円
となっています※。
※東京都、築年数10年の中古マンション、火災・風災補償の場合のシミュレーション（出典：価格.com）
⑦ 不動産取得税
不動産取得税は、マンションなどの不動産を取得した場合に1度だけかかる税金です。
税額は次の計算式で決まります。
不動産の固定資産税評価額×3％（土地・家屋とも/令和6年3月末までの軽減税率）
参考：東京都主税局「不動産取得税」
⑧ 固定資産税
マンションなどの不動産を売却した年度は、売主が前の家の固定資産税を納税する義務があります（固定資産税は、その年の1月1日現在で不動産を所有していた人に納税義務があります）。
ただし現在は、物件引渡し日から次の課税期間までの固定資産税を日割り計算した金額を買主に負担してもらう方法が一般的です。この固定資産税の精算は義務ではないため、売却時に売買契約書で負担方法について明記するなど、双方が合意した上で進める必要があります。
⑨ 管理費・修繕積立金の清算（マンション購入の方）
マンション引渡しまでの管理費や修繕積立金を日割り計算で精算します。
マンション購入の際の諸費用は過去のコラムでも詳しく解説していますので合わせてお読みください。
＜合わせて読みたい＞
・住宅購入の際にご注意ください！ 不動産購入時の諸費用！！
・不動産購入の際の諸費用について！
・中古物件にかかる諸費用は？手続きも一緒にご紹介
これらの税金・諸費用をトータルすると、不動産購入時の諸費用は物件代金の約7～8％が目安になります。
ただし、購入時の諸費用はマンションと戸建てでも違ってきますし、住宅ローンを組む場合と組まない場合でも金額が変わってくるので、具体的な諸費用の見積もりを担当者に確認をしておくことをおすすめします。
このほか、フラット35を利用する場合はフラットの適合証明書の発行費用がかかります。
また、戸建ては20年、マンションは25年以上の建物には耐震基準適合証明書の発行もしくは瑕疵保険の付保がないと住宅ローン減税や不動産取得税、登録免許税の軽減措置も受ける事が出来なくなってしまいますので注意しましょう。
マンション買い替えでかかる税金を節税できる特例制度
最後に、マンションの買い替え（売却・購入）でかかる税金を節税できる特例制度を紹介します。
【買い替えや売却で使える控除】
・マイホームを売った時の3000万円特別控除
土地・建物の所有者がマイホームとして住んでいた不動産を売却した場合、譲渡所得金額から3000万円の控除を受けられる特例です。
・10年超所有の軽減税率
3000万円特別控除と同様に、自分が実際に住んでいたマイホームを売却した時に受けられる譲渡所得税の軽減税率の特例です。
不動産の所有期間が売却する年の1月1日時点で10年を超えている場合に限り、長期譲渡所得の税率である20％（所得税15％・住民税5％）よりも低い税率で譲渡所得税を計算できます。
・特定のマイホーム買い替え特例
直接節税する制度ではありませんが、令和3年12月31日までにマイホームを売却して、代わりのマイホームに買い換えたとき、一定の要件のもと、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べる制度があります。
・譲渡損失の損益通算・繰越控除
不動産を売却して譲渡所得がゼロやマイナスになった場合、条件を満たす場合に譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除（損益通算）できる制度があります。
＜合わせて読みたい＞
まとめ｜マンション買い替えは控除などを利用して賢く費用を節約しよう
マンションの買い替えでは、「今の家の売却」と「新居の購入」が重なるため、それぞれにどんな費用がどれくらいかかるかを把握しておくことが大切です。また、各費用の支払いのタイミングや現金が必要かなども、不動産会社の担当者に確認しておくと慌てずに済みます。
マンションの売却と購入、それぞれの場合でかかる税金は、今回ご紹介した控除制度などを上手に活用することで負担を軽減できますので、こちらも買い替えの相談時に担当者と利用する制度を確認しておきましょう。
諸費用を抑えた賢いマンション買い替えはD-LINEにお任せください
建築会社からスタートしているD-LINEは、江東区、墨田区、中央区など都内の湾岸エリアを中心に、不動産仲介とリノベーションを高品質に、ワンストップでご提供することが可能です。不動産とリノベーション、両方の知識と業務ができる専門スタッフが、お客様のお手伝いをさせていただきます。
マンションの買い替えをお考えの方、どれくらいで売れるのか心配な方、諸費用がいくらかかるか知りたい方は、お気軽にご相談ください。
当社ou2（オーツー）株式会社は、木造注文住宅（クレバリーホームfor Tokyo）、リフォーム（アールツーホーム）、3-8階建て鉄骨住宅（M-LINE）、不動産・リノベーション（D-LINE）など総合住宅サービスをご提供しています。
住宅のお悩み・疑問・お困りごとなど、お気軽にお声がけください。
