マンション売却にも費用がかかる？仲介手数料、譲渡所得税など不動産売却時の諸費用について解説
マンションなど、不動産を売却するときに費用がかかることを知っていますか？
売却するのだから、売却額がそのまま手元に入ると思うかもしれませんが、不動産売買時には手数料や税金などの「諸費用」を支払う必要があります。
売却時に予想外の諸費用がかかって資金計画が狂った…とならないために、マンション売却時に必要になる諸費用はあらかじめしっかりチェックしておきましょう。
コラムのポイント
・マンションの売却時にかかる仲介手数料や印紙税、登記費用などの諸費用が分かります。
・売却費用に応じた仲介手数料の目安がシミュレーションできます。
・売却益が出たときにかかる「譲渡所得税」の税率や税額の計算方法が分かります。
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マンション売却時にかかる費用とは？
マンションを売却するときにかかってくる主な諸費用をまとめてみます。
① 仲介手数料
仲介手数料は、不動産の売却を依頼した不動産会社に対して支払う費用です。不動産の買い手がついて取引が成立したことに対する報酬と考えてもよいでしょう。仲介手数料は、「約定報酬」「媒介報酬」「媒介手数料」などと呼ばれることもあります。
仲介手数料は、宅地建物取引業法および国土交通省告示によって上限が定められています。
| 契約金額（税込売買価格） | 報酬額（仲介手数料）の上限 |
|---|---|
| 200万円以下 | 売買価格の5％ + 消費税 |
| 201万円以上400万円以下 | 売買価格の4％+2万円 + 消費税 |
| 401万円以上 | 売買価格の3％+6万円 + 消費税 |
売却価格に応じた仲介手数料のシミュレーション
消費税10％の場合、売買価格による仲介手数料の目安は、上の式に当てはめると次のようになります。
| 契約金額（税込売買価格） | 報酬額（仲介手数料） |
|---|---|
| 500万円 | 23.1万円（消費税2.1万円） |
| 1,000万円 | 39.6万円（消費税3.6万円） |
| 2,000万円 | 72.6万円（消費税6.6万円） |
| 3,000万円 | 105.6万円（消費税9.6万円） |
この手数料目安はあくまで「上限額」となり、不動産会社によって異なる場合があります。
仲介手数料はいつ払う？
仲介手数料は、「売買契約締結時」または「物件の引き渡し完了時」のタイミングで支払う費用です。最近は売買契約と引き渡し完了時にそれぞれ半額ずつ支払うケースが多くなっています。どちらかのタイミングで全額を支払うケースもあります。
売却金額が高くなれば手数料もその分高くなりますので、手数料の目安と支払いタイミングは事前に必ずチェックしておきましょう。
売却価格400万円以下の場合は、売主に対する手数料が最大18万円と決められています
令和元年（2019年）に改正された「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」では、物件の売買価格が400万円以下の場合は、売主から最大18万円を受け取ることができると定められました。
ただし、この規定は地方の空き家など遠方のため現地調査に費用が多くかかるなどの理由で不動産会社側に発生する負担やマイナスを緩和するためのルールです。このように、売却活動に関する理由などで、手数料が増える可能性がある場合は、あらかじめ不動産会社から説明を受け、売主と不動産会社両者で合意する必要があることも覚えておきましょう。
参考HP：国土交通省「宅地建物取引業法関係のページ」
仲介手数料が半額・無料の不動産会社はある？
今回紹介した不動産売却にかかる仲介手数料はあくまで、最大の金額目安になります。不動産会社によって手数料には違いがあります。会社によっては「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」と打ち出していることもあります。
不動産会社が売主の仲介手数料を無料にできるのは、売主側の仲介手数料を無料にし、買主側から仲介手数料をもらう場合です（両手仲介）。売主側は仲介手数料がかからないメリットがありますが、不動産会社は自社で物件を売らないと仲介手数料が入らないため、物件の囲い込みが起きて売却までに時間がかかってしまう可能性もあります。
また、無料とうたっていても、物件によっては手数料がかかるなど、全ての物件に対して適用されない場合もあります。
手数料が無料や安いという理由だけで不動産会社を選ぶと、のちのちの売却計画やライフプランの変更を余儀なくされるリスクもあります。必ず、信頼できる不動産会社かどうかを見極めることが大切です。
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② 印紙税
印紙税は、印紙税法で定められた課税文書の対象となる文書に対してかかる税金です。
不動産の売却時に売主と買主の間で交わす「不動産売買契約書」が、印紙税法の課税文書の対象になっています。
印紙税は、契約書に記載されている金額によって税額が変わります。
また、平成26年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される土地建物売買契約書などの不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が10万円を超えるものについては軽減税率が適用されます。
| 記載された契約金額 | 印紙税額 | 印紙税額（軽減税率適用時） |
|---|---|---|
| 10万円以下 | 200円 | |
| 10万円を超え50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下 | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1千万円以下 | 10,000円 | 5,000円 |
| 1,000万円を超え5,000万円以下 | 20,000円 | 10,000円 |
| 5,000万円を超え1億円以下 | 60,000円 | 30,000円 |
| 1億円を超え5億円以下 | 100,000円 | 60,000円 |
| 5億円を超え10億円以下 | 200,000円 | 160,000円 |
| 10億円を超え50億円以下 | 400,000円 | 320,000円 |
| 50億円を超えるもの | 600,000円 | 480,000円 |
参考HP：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」
国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」
③ 登記費用（抵当権抹消登記）
マンションを売却するとき、物件に対してローンが残っていた場合、売却前にローンを完済し、住宅ローンを借りるための担保になっているマンションの抵当権を抹消しなければなりません。
抵当権抹消の登記手続きにかかる費用（登録免許税）は、不動産1物件につき1,000円です。登録免許税に加えて、登記手続きを司法書士に依頼するための委託料・報酬として10,000～15,000円程度を合わせて見込んでおきましょう。
④ ローン一括返済手数料
③でも解説したとおり、不動産の抵当権を抹消するためには、ローンを完済している必要があります。マンション売却時にローンが残っている場合、一括繰り上げ返済するには金融機関に対して手数料が必要になります。
ローン一括返済手数料は、金融機関の違いや金利タイプ、手続き方法などによって異なりますが、目安として5,000円～40,000円ほどが相場になります。
⑤ 住所変更登記費用
マンション売却時に、売主から買主へと所有権移転登記を行いますが、売主の登記簿上の住所と住民票の住所が異なる場合、住所変更登記費用が必要になります。
具体的には、売却前にすでに新居に引っ越している場合などがあてはまります。
抵当権抹消登記と同じく、司法書士に依頼するのが一般的で、5,000円～20,000円ほどが費用の目安になります。
⑥ 譲渡所得税
マンションを売却して売却益が出た場合（購入時より高い金額で売却した場合）は、売却した翌年の確定申告のタイミングで、住民税と所得税を納税する必要があります。また、2037年までは所得税に対して徴収される「復興特別所得税※」もかかります。
不動産の売却益に対してかかる所得税・住民税・復興特別所得税を合わせて通称「譲渡所得税」と呼びます。
※復興特別所得税は、2011年に起きた東日本大震災における被災者支援を目的とした税金です。
譲渡所得税は、不動産を所有していた期間で税率が変わり、売った年の1月1日時点で所有期間が5年以下か5年以上かが1つの区切りになります。
| 所有期間 | 区分 | 税率（所得税） | 税率（住民税） | 合計税率 |
|---|---|---|---|---|
| 5年以下 | 短期譲渡所得 | 30％ | 9％ | 39％ |
| 5年以上 | 長期譲渡所得 | 15％ | 5％ | 20％ |
税率を掛ける金額は、譲渡所得と呼ばれ、400万円を超える場合は以下の速算法がよく使われます。
譲渡所得 ＝ 売却価格 -（購入価格+購入時の諸経費+売却時の諸経費）- 特別控除
この計算で出された譲渡所得に、税率を掛けることで譲渡所得税の金額が分かります。
復興特別所得税は、基本所得税（譲渡所得税）に税率2.1％を掛けた金額になります。
参考HP：国税庁「土地や建物を売ったとき」
譲渡所得税は、マンションの売却額によっては、諸費用の中で最も多く費用がかかる可能性があります。特別控除などを忘れずに賢く使うことで節税対策も可能です。
詳しくは、関連コラムをご覧下さい。
⑦ 引越し、ハウスクリーニング費用
マイホームの買い替えや住み替えでマンションを売却する場合、新居への引っ越し費用が必要です。また、マンションを先に売却してから新居を購入する「売り先行」の場合、売却に時間がかかると、新居購入までの間の仮住まい費用（家賃など）もかかる可能性があります。
マンション売却時にはハウスクリーニングをして、できるだけ綺麗な状態で売却したいという人も多いと思います。自力で掃除する方法もありますが、キッチンや浴室、洗面所などの水回りは、プロのハウスクリーニングを依頼した方が手間や時間が節約できる場合もあります。その場合は、ハウスクリーニング費用も頭に入れておきましょう。
築年数が浅い物件なら、リフォームの必要がほぼないため、ハウスクリーニングしておけば、より買い手に良い印象を与えられるでしょう。逆に、築年数が古い物件は、ハウスクリーニングだけでなく設備の交換が必要な場合もあります。このような場合、売主が必ずリフォームする義務はありません。また、買い手が自分でリフォームやリノベーションして住みたい人に向けた、リノベーション向け物件として売り出す方法もあります。
物件の立地や需要、希望する売却額や売却期間によっても対策は変わってきますので、不動産会社に事前に相談しましょう。
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