マンション買い替えの疑問を解決！買い替えのタイミングと3つの資金パターン
結婚や出産、入園入学、転勤など、家族やライフスタイルの変化のタイミングで、マンションを買い替えたいと考える方も多いと思います。
マンションの買い替えでは、今住んでいるマンションを売却してから新しい住まいを探したほうがよいのか、先に新しい住まいを購入してから今の住まいを売却すべきかと悩んでいる方もいるのではないでしょうか？
今回は、スムーズに「マンションの買い替え」を実現するためのポイントについて解説します。買い替えのタイミングや、買い替えの3つの資金パターン、住み替えで使える住宅ローンなどについてまとめていますので、マンション買い替えを検討中の方は事前知識として参考にしてくださいね。
コラムのポイント
・マンションの買い替えのタイミングの見極め方が分かります。
・マンション買い替えの3つの資金パターン（売り先行・買い先行・住み替えローン）が分かります。
・マンション買い替えで利用できる住宅ローン（ダブルローン、住み替えローン）の利用条件が分かります。
・買い替えを成功させるための、信頼できる不動産会社の選び方が分かります。
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マンション買い替えのタイミングの決め方
マンションを買い換えるタイミングは、一概に決まっているわけではありません。また、現在の住まいのローン残債や市場状況、ライフプランなどによっても変わってきます。
買い替えのタイミングは、「家族の人数の増減」や「経済的な理由」「ライフイベント（引っ越し）」などがきっかけになることが多いです。
＜マンションを買い替える人の理由（例）＞
- ・住まいが家族人数に合わなくなってきた（狭い、部屋が足りない、広すぎるなど）
- ・今よりもローンの支払い負担が少ない暮らしに変えたい（金銭的な理由）
- ・子どもの進学、親の転勤などのライフイベントで引っ越し
- ・セカンドライフのために適した立地に住み替え など
マンション買い替え・3つの資金パターン
次に、マンションを買い換える際の資金パターンを紹介します。自分の希望や状況に応じて、今取れる選択肢はどれになりそうか、買い替えのタイミングを決める参考にしてください。
①元のマンションの売却資金を使って新居を購入する（売り先行）
マンションを売却した資金でローン残債を返済し、さらに残った売却資金を新居購入に充てたい、というパターンです。
これは、売却するマンションがローン残債以上の額で売却できる場合の資金パターンになります。
買い替えで、新居購入よりも元の家の売却を先に行うことを「売り先行」と言います。
売り先行は、売却の決済→売却資金を使って新居物件の決済という流れになるため、売却してしまってから新居をなかなか見つけられないなどの理由で、新居に入居するまでの期間が長くなり、仮住まい費用など、余計な費用がかさんでしまうリスクがあります。
そのため、売り先行の場合は、できるだけ新居購入と売却の時期が同日、または限りなく近くなるように、スケジュール管理することがポイントになります。
しかし、売却と購入決済を同時にしても、すぐには今の家から退去できないこともありますよね。そこで、引渡し猶予の特約を買主にお願いすることで、買主が決済後も、売主が退去（引っ越し）するまで1週間～10日ほどの猶予期間を作れます。
ただし、引渡し猶予を条件とすると、買主側からすれば「決済後すぐに入居できない物件である」「売主が買い替え先の契約ができなかった場合、売却契約も解除される（買い替え特約がある場合）」等のリスクを嫌う人には選ばれにくくなります。結果として売却までに時間がかかったり、希望の金額で売却できなかったりする可能性もあります。
引渡し猶予を条件に入れるか、そして売却、購入のタイミングやスケジュールの段取りは、リスクとメリットを担当の不動産会社から十分に説明を受け、相談しながら判断していくことがとても大切です。
・比較的早く売却の目処が立つ「買取」を利用するのも手
この資金パターンは、そもそも売却ができないと新居の決済ができなくなってしまうので、不動産会社の「買取保証制度」や「直接買取」を利用して、不動産会社に確実に売却できる目処を立てておくと安心です。
買取は一般的な仲介での売却よりも売却価格の相場が6～8割ほどになりますが、買取保証制度なら仲介の期間中で売れる可能性もあります。
不動産会社の直接買取制度、買取保証制度の仕組みやメリット・デメリットについては次回のコラムで詳しく解説しますので、合わせてチェックしてみてください。
②先に新居を購入してから売却する（買い先行・売却資金を使わないケース）
売却資金を使わず、手持ち資金やダブルローンを使って先に新居を購入するパターンです。このパターンは「買い先行」と呼ばれます。買い先行のパターンは、買い替え先のための資金に余裕のある人や、ダブルローンが組めるような、借入状況に余裕のある人に向いています。
- ・買い替え先の新居が決まったが、元の家がまだ売却できていない
- ・売却は決まっているが、新居の決済までに売却の事務手続きが間に合わない
このような場合は、ダブルローンを利用して、住み替え費用を調達できます。ダブルローンが利用できれば、売却と新居購入のタイミングを合わせる必要がなく、余裕を持って売却活動ができます。
・ダブルローンは条件に注意
ダブルローンとは、住宅ローンを2本契約している状態で、今住んでいるマンションの住宅ローンを組みながら、買い替え先のマンションの購入資金の住宅ローンも別に組む方法です。今住んでいるマンションの売却が完了し、元の住宅のローン残債が完済できるまでは、2本分のローンを返済します。
ただし、ダブルローンは誰でも利用できるわけではなく、元の住宅の売却によって、元の住宅ローンを完済できることが条件になります（不足分を貯金など手持ち資金でカバーできる場合も可能）。つまり、売却してもローン残債が完済できず、手持ち金などでもカバーできない場合は、ダブルローンは利用できません。
買い先行でダブルローンを利用したい場合は、現在の家がどれくらいで売却できそうか（売却価格でローン残債を完済できそうか）、ダブルローンの返済能力があるか、を早めに把握することがポイントになります。信頼できる不動産会社で査定や売却相談サービスを利用しましょう。
・売却資金で新居の住宅ローンを繰り上げ返済できる？
元の家の売却資金でローン残債を完済し、さらに新居の住宅ローンの繰り上げ返済に充てて、返済期間を短くすることは可能です。あえて繰り上げ返済をせず住宅ローン控除を受けるという選択肢もありますので、よりメリットが大きい方を選択しましょう。
ただし、元の家の売却益に「マイホームを売却した場合の3,000万円控除の特例」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を適用して譲渡所得税の控除や軽減を受けている場合は、買い替え先のローンで住宅ローン控除は利用できないので合わせて注意しておきましょう。
③売却資金で残債を一括返済できないとき
最後は、元の家を売却しても、住宅ローンの残債を返済しきれない（オーバーローン状態）場合、つまり売却価格＜住宅ローン残債、となった場合の資金パターンです。
この場合、貯金などの手持ち資金を充当しても返済しきれなければ、買い替え自体ができなくなってしまうということになります。ただし、買い替え先の住宅ローンに現在の家の住宅ローン残額を組み込む「住み替えローン」が利用できれば、買い替えができます。
・住み替えローンのメリットとデメリット
住み替えローンは、売却金でローン残債が返済しきれない（オーバーローン）状態であることが利用条件になっています。住み替えローンの融資を受けることで、元の家のローン残債を返済し、不動産の抵当権を外すことで売却、買い替えができるようになります。ローン残債が残っていて売却金や自己資金が少ない人も、貯蓄を減らさずに住み替えができるのがメリットです。
ただし、住み替えローンは借り入れ総額が増えてしまうこと、買い替え先の購入物件の価値以上の借入金額になってしまうことがデメリットです。万一、ローンが返済できなくなったとき、新居を売却してもローンが残ってしまう可能性があります。
また、住み替えローンを利用する場合は、新居の購入（融資実行）と旧居の売却の決済（旧居の住宅ローン残債の返済）を同日にしなければなりません。売却と購入、両方の手続きを同時に進めるためのスケジュール管理が大切になります。あらかじめ、信頼できる不動産会社に相談しながら進めていくのがおすすめです。
マンション買い替え成功の秘訣
マンションの買い替えにあたっては、「売却」と「購入」の両方を同時に進めていかなければならない中で、納得できる判断をしていけるか、が成功の最大のポイントになります。
様々な条件や希望をまとめて優先順位をつけ、家計やライフプランを考慮しながら、交渉や契約などの手続きを進めていくためには、専門家の助けを借りるのが一番です。
だからこそ、信頼できる不動産会社やパートナーに出会うことが最も重要です。今回、買い替えで考えられる資金パターンをご紹介しましたが、買い替えの相談時に、あなたの状況に応じて率直にメリット・デメリットを説明してくれる担当者なら信頼できると言えるでしょう。
＜信頼できる不動産会社の見極め方＞
- ・査定価格の根拠をきちんと示せる
- ・スケジュールや売却価格などの希望を聞いてくれる
- ・メリットだけでなくリスクやデメリットも率直に話す
- ・売却だけでなく買い替え先の物件探しにも強い
マンション買い替えのパートナーとなる不動産会社を決める際は、このようなポイントを意識して、会社の実績・得意分野や担当者の話を聞きながら判断していきましょう。
賢いマンション買い替えはD-LINEにお任せください
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マンションの買い替えを検討している方、今の家を売却して資金ができるか分からない方も、お気軽にご相談ください。
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