不動産売却時の税金対策をチェック！マイホーム売却時の3000万円特別控除とは？
マンションの売却には印紙税や登録免許税のほか、売却益が出たときに支払う「譲渡所得税」など、様々な費用が発生します。
中でも、譲渡所得税は物件を売却して得た利益が多いほど税額が多くなるので、仕組みを理解して事前におおよその税額を把握して備えておきたいですよね。
今回は、譲渡所得税の計算にあたって、「マイホーム売却時の3000万円特別控除」など、譲渡所得税を節税できるお得な特例について解説します。
コラムのポイント
・マンションの売却時にかかる税金の節税方法が分かります。
・「譲渡所得税」の節税に使えるマイホーム売却時の3000万円特別控除の仕組みを解説します。
・売却益が出た場合の譲渡所得税の節税に役立つ制度を一覧でまとめています。
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不動産売却でできる節税方法
マンションなどの不動産を売却して売却益が発生した場合、その売却益（譲渡所得）に対して掛けられる税金を譲渡所得税と言います。
譲渡所得税は、譲渡所得が多くなるほど金額も多くなります。そのため、
- ・購入価格（取得費）や購入時、売却時の諸経費をできるだけ正確に出すこと
- ・特別控除を活用すること
この２点が節税に非常に有効です。
＜前回のおさらい＞
・譲渡所得の計算方法
売却価格 -（購入価格（取得費）+ 購入時の諸経費 + 売却時の諸経費（譲渡費用））- 特別控除
・譲渡所得税の計算方法
譲渡所得 × 税率（20％ or 39%）
上の計算式のうち、赤字で示した部分がいくらになるかによって、税額が変わってきます。
不動産の購入価格（取得費）は、その土地や建物を当初購入した際の費用を指します。相続した不動産の場合は、購入当時、父母や祖父母が取得した時点の費用が取得費となります。相続を受けた際の不動産相続税評価額ではないことに注意しましょう。
古い不動産や相続した不動産の場合、当時の売買契約書や領収書が残っていないこともあります。取得費の資料がなく不明な場合は、概算取得費として売却価格の5％が取得費として計算されます。概算取得費を使うと、売却価格から差し引かれる額が減るので、実際よりも譲渡所得が増えて高額になってしまうこともあります。
不動産売買の当時の資料があることで、譲渡所得を正確に出すことができますので、売却時に慌てないためにも大切に保管しておきましょう。
・購入時・売却時の諸費用や税金も取得費・譲渡費用に含められます
合わせて、不動産取得時にかかった諸費用、売却時にかかった諸費用の資料も残しておきましょう。
＜不動産取得時の諸費用の例＞
- ・仲介手数料
- ・土地や建物のための設備費や改良費
- ・印紙税、登録免許税、不動産取得税などの税金
参考HP：国税庁「譲渡所得税＞No.3252 取得費となるもの」
この他、途中でリフォームを行った場合はリフォーム時期や工事費用の資料が必要です。
＜不動産売却時の諸費用（譲渡費用）の例＞
- ・売買契約書を作成する際の収入印紙
- ・建物（不動産）を売却するための広告料
- ・不動産会社に支払う仲介手数料
- ・建物の取り壊し費用
- ・売却に際して行ったリフォーム費用
- ・土地を売却する際に必要な測量費
譲渡所得税の計算方法や税率のルール、売却時にかかる費用は別のコラムで詳しく解説していますので割愛します。合わせてお読みください。
譲渡所得税を節税できるお得な特例
不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得の控除制度を利用すれば譲渡所得税の額を減らせます。主な制度をご紹介します。
① 売却する物件がマイホームの場合に使える「3000万円特別控除」
土地・建物の所有者がマイホームとして住んでいた不動産を売却した場合は、譲渡所得金額から3000万円の控除を受けられるという特例です。正式名は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と言います。
参考HP：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
例えば、取得費＋譲渡費用が4000万円のマンションを売却額5000万円で売却できた場合、譲渡所得は
5000万円－4000万円＝1000万円となりますが、このマンションを売却した本人が住んでいた場合は、
譲渡所得1000万円に3000万円までの控除を受けられるので、
1000万円 － 3000万円（控除） ＝ 譲渡所得なし となり、
結果的に譲渡所得税がゼロになります。
マイホーム売却の特別控除は、何年間所有していたかの期間は関係なく、あくまで売却した住宅に住んでいたかどうかがポイントになります。
国税庁では、売却目的で購入し、売却時に3000万円の特例を使いたいから入居していた場合や、仮住まいなど一時的な目的、別荘など本邸としてではない用途だった場合は、この特例は適用不可としていますので覚えておきましょう。居住用（マイホーム）とみなされる詳しい条件や、適用除外の詳しい条件は国税庁の上記ページを参照してください。
② マイホームを売ったときの軽減税率の特例
①の3000万円特別控除と同様に、自分が実際に住んでいたマイホームを売却した時に受けられる特例です。
この特例は、不動産の所有期間が売却する年の1月1日時点で10年を超えている場合に限り、長期譲渡所得の税率である20％（所得税15％・住民税5％）よりも低い税率で譲渡所得税を計算できます。
この軽減税率は、譲渡所得6000万円までの部分に適用され、税率は14％ （所得税10％・住民税4％）になります。6000万円を超える部分は税率20％で計算されます。
参考HP：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
所有期間10年超という条件は、文字通り「所有期間」であり、その家に10年超住んでいなければいけないということではありません。あくまでも、売却する際にその家に住んでいる状態ならこの特例を受けられます。
ただし、土地は20年所有しているが、建物は5年前に建て替えているなどの場合は、建物の所有期間が10年超でないので軽減税率の特例は使えません。この特例は、あくまで土地と建物を含めて10年超の所有が必要という部分は押さえておきましょう。
この軽減税率の特例と、①の3000万円特別控除は併用が可能です。3000万円の特別控除を適用した上でまだ売却益が残っているという場合は、この軽減税率の特例も合わせて利用してください。
③ 相続空き家の3000万円特別控除
①と②は、あくまで売却する本人がマイホームとして使っていたことが条件でした。
不動産を相続した人がその家に住んでいない場合、相続人のマイホームではないので①②は使えません。
その代わりに、2016年から導入されたのが「空き家特例」と呼ばれる特別控除の制度です。
空き家特例は、相続によって亡くなった方が住んでいた居住用不動産を取得した相続人が、その不動産を2016年1月1日から2023年12月31日までの間に売却した場合、譲渡所得の金額から最高で3000万円までを控除できるという特例です。
空き家特例は、実際に売却をする本人がその不動産に住んでいる必要はなく、親や祖父母と別居していた相続人でも利用可能な制度です。
ただし、この空き家特例は、適用を受けるための条件が厳しくなっています。
具体的には
対象の建物が建築された日が昭和56年5月31日以前で旧耐震基準の建物であることや、相続の開始直前まで亡くなった方がその家屋に1人で住んでいる必要があります。
なお、一定の要件を満たす場合は、相続直前まで被相続人が老人ホームに入居していても適用が可能です。
ですので、被相続人以外に1人でもその家に他に住んでいる人がいたらこの空き家特例は使えないということになります。
その他にも、
- ・区分所有登記がされていない建物である
- ・売却代金が1億円以下であること
- ・売却の時までに耐震リフォーム（耐震基準を満たす）をする
- ・耐震リフォームをしない場合は、売却までに家屋を取り壊しておくこと
- ・相続後、譲渡するまでに未利用であること（居住や賃貸利用した場合は適用されない）
- ・空き家の買主が親子や夫婦など特別関係者でないこと
- ・取得費加算の特例や収用等の場合の特別控除など、ほかの特例の適用を受けていないこと
このような様々な条件があるので、ご自身のケースで適用できるかあらかじめしっかりと確認しておきましょう。
参考HP：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
④ 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
父母、祖父母から土地・建物を相続によって受け取った相続人が、その相続した不動産を一定期間内に売却した場合、支払った相続税額のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算できるという特例です。
具体的には、土地建物を相続して相続税を支払った後、相続発生日から3年10か月以内に相続した不動産を売却した場合、譲渡所得の計算式の取得費の部分に、自分が支払った不動産部分の相続税額を足して計算できます。
＜相続財産を譲渡した場合の特例を利用した譲渡所得の計算式＞
売却価格 -（購入価格（取得費）+ 購入時の諸経費 + 不動産の相続税額 +売却時の諸経費（譲渡費用））- 特別控除
売却価格から引く金額が増えるので、譲渡所得が少なくなり、支払う譲渡所得税も減らせるということですね。
この特例は、売却する際に本人が住んでいなければならない条件はありませんので、該当する場合は制度を適用することで譲渡所得税の節税ができます。
参考HP：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」
その他の主なマンション売却時の節税対策
・長期譲渡所得を意識する
譲渡所得税は、売却する不動産の所有機関によって税率が変わります。売却するタイミングを調整できる状況にあるなら、所有期間が5年超になってから売却することで、税率を「長期譲渡所得」区分で計算できるので、節税になります。
ただし、節税のためだけに売却時期を待つのが良いかは、ケースバイケースで物件や個人の事情、状況によっても変わりますので、不動産会社とよく相談しましょう。
・居住用財産の買い換え特例
直接節税する制度ではありませんが、マイホームを、令和3年12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたとき、一定の要件のもと、譲渡所得に対する課税を将来に繰り延べる制度があります。
参考HP：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」
この制度は、譲渡所得が非課税となるわけではなく、あくまで買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡所得に対する課税が繰り延べられるという制度です。
制度を利用するには、マイホームを、居住しなくなってから3年以内に売却すること、物件が国内にあること、売却金額が1億円以下であること、10年以上の期間居住していた物件であることなどが前提となります。他にも、面積要件や耐震基準の要件など、様々な条件があるので事前にしっかり確認しましょう。
また、この制度はマイホーム売却時の3000万円特別控除や、マイホームを売ったときの軽減税率の特例と併用ができないので注意が必要です。
マイホームを買い替えたために資金に余裕がない場合で、3000万円の特別控除を利用しても譲渡所得がゼロにならない場合などに、一時的に負担を抑えられるメリットがあります。ただし、買い換え特例を利用した場合、買い換えしたときの税金はなくても、その後、その買い換え資産を売却した場合には、当初の売却時に3000万円特別控除を適用した方が有利な場合があります。また、この制度は住宅ローン控除とも併用できないことに注意が必要です。
買い換え特例を選択する場合は、買い換え資産を10年を超えないうちに売却すると、繰延べた税金と合わせて高額な税金が発生してしまうというリスクもあります。制度利用は、長期的なライフプランを見据えた上で選択しましょう。
・ふるさと納税による節税
ふるさと納税で任意の自治体に納税（寄付）すると、自己負担額の2000円を差し引いた金額が所得税や居住地の住民税から控除されます。例えば、ある自治体に1万円ふるさと納税を行うと、自己負担額2000円を引いた8000円が所得税、住民税から差し引かれます。
税金として納めていた金額をふるさと納税として支払うことで、税金が控除される上に、自治体によっては返礼品ももらえるため人気があります。
ふるさと納税の上限は、所得や扶養家族人数などによって決まります。年収が多いほどふるさと納税の上限が増えるので、税金の控除限度額も増えます。
そして、ふるさと納税の上限が決まる所得は、給与だけでなく不動産を売却した譲与所得でも増える可能性があります。
ただし、マイホーム売却時の3000万円特別控除などを使って譲渡所得税をゼロにしている場合はふるさと納税の上限には影響せず、上限額は増えません。
ふるさと納税の上限額をアップすることで、譲渡所得税を含めた住民税と所得税の直接的な節税になります。また、節税に有効なマイホーム売却時の3000万円特別控除は、住宅ローン控除との併用ができないというデメリットがあります。よって、買い替え時に譲渡所得が発生している場合、3000万円控除を使うよりも、「住宅ローン控除＋ふるさと納税」の方が節税効果が高いケースがあります。
どちらがお得になるかはそれぞれのケースに応じて変わってくるので、専門家のいる不動産会社に相談してみましょう。
特例を使って譲渡所得がゼロになっても確定申告は必須
最後に覚えておいておきたいポイントは、不動産の売却を行い、各種特例を利用した際には、支払う税金がゼロになったとしても、売却した翌年の確定申告の時期に必ず譲渡所得税の確定申告を行わなければならないということです。
特例を使うことで譲渡所得税がゼロになったからと、翌年の確定申告を忘れてしまうと、特例の適用が受けられなくなります。特例適用前から譲渡所得税がゼロという場合以外は、必ず翌年の確定申告を行うようにしましょう。
まとめ
今回は、マンション売却時に売却益が出た場合、費用が大きくなる可能性がある「譲渡所得税」の節税に使えるお得な制度を紹介しました。
それぞれの特例制度の要件や、他の制度との併用が可能かどうかなど、とても細かいルールがありますので、自分のマンション売却でどの制度がお得になるのか分からない場合は、信頼できる不動産会社に相談するのがおすすめです。
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