中古物件購入してリフォームする 不動産登記って何？【D-LINE不動産】
東京で中古物件を購入する。
中古物件の場合、購入後すぐにリフォームをする場合もあれば、何年か経ってから行う場合もあります。
新築よりも予算がおさえられるとはいえ、住宅の購入は決して安いものではありません。
それは戸建てであろうと、マンションであろうと同じです。
中古マンションを購入する際には、購入する費用の他にも多くの費用が発生します。
様々な諸費用がある中でも、今回は「不動産登記」にクローズアップしてみましょう。
中古物件を購入する際に行う不動産登記とは何？
購入だけでなく、リフォームやリノベーションでも必要なの？
初めて不動産を購入する方は、疑問や不安がいっぱいです。
後悔しない中古物件の購入のために、様々な情報を集めました。
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そもそも不動産登記とは？
リフォームに関する登記を説明する前に、まずはそもそも「不動産登記とは？」という部分から始めましょう。
賃貸で暮らしている場合、不動産登記をする必要がありません。
不動産登記とは、その土地や建物などが「誰のものなのか」を明確にするために行われています。
不動産登記法によって、「不動産に関する表示や権利を登記しておく」よう定めているのです。
土地や建物には価値があり、その不動産に対して権利関係を表しているのです。
＜例＞都内で中古マンションを購入した場合
購入する前の権利は、もちろん「売主」にあります。
マンションを購入し、売買金額を支払うことにより、権利が「売主」から「買主」へと移ります。
これを法律用語では、「所有権」と言います。
このマンションが「自分のものなのだ」という権利を、登録するのです。
しかし中古物件とはいえ、一括で購入する方はそう多くはありません。
一般的には金融機関などの住宅ローンを活用し、融資を受け購入します。
その場合、購入したマンションは融資の担保となります。
そのため住宅ローンが完済するまでは、融資した金融機関に「抵当権」がつけられるのです
このように権利は、目に見えるものではありません。
自己の権利を保全することを目的とし、不動産登記を行っているのです。
不動産登記をしなければならない場面とは
不動産登記は、新築・中古を含め「不動産を取得した」以外でも、登記内容に変更があった場合は手続きをしなければいけません。
ではいったいどのような時に手続きが必要なのか？解説していきましょう。
不動産を取得した時
中古物件をご自身で購入する以外にも、相続などで取得した場合でも手続きが必要です。
所有権が自分に移行したという、「所有権の移転登記」です。
住所変更や婚姻などで性が変わった時
所有している人の状況に変化があった場合にも、手続きが必要です。
登録名義人の「住所・氏名の変更登記」となります。
建物を取り壊した時
建物を取り壊した時にも、手続きは必要です。
特に一戸建ての場合、土地と建物を別々に登記するのです。
そのため建物の取り壊しの際にも、登記の変更が必要となります。
住宅ローンを完済した時
これから都心で購入を検討しているからであれば、一番知っておかなければいけないのは「住宅ローンを完済した時」です。
先ほど融資した金融機関に「抵当権」がつけられると解説しましたが、不動産に設定されている抵当権を抹消する「抵当権の抹消登記」を行います。
抵当権が外されるため、ご自身の「所有権」が残ることになります。
しっかりと登記の登録・変更を行うことで、将来的な相続や不動産売買時のリスクを減らしておくことができるのです。
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リフォームによっては、登記が必要となる
一般的に新しい住まいを購入する時と、思い込んでいる人もいらっしゃるのではないでしょうか。
このように様々なシーンで、不動産登記の変更があるのです。
ただあまり知られていないのが、リフォームやリノベーション工事などを行った場合にも登記が必要になるケースがあるのです。
特に中古物件の場合、新築と比較するとリフォームなどを検討する時期も早く訪れます。
ではどんな場合に必要となるのか、解説します。
増築や減築などで「建物の面積が変わった時」
不動産の登記簿を見てみると、下の様な項目が記載されています。
- 土地の情報：所在、地番、地目（宅地、畑、雑種地など）、地積（面積）、登記の日付など
- 建物の情報：所在、家屋番号、建物の種類（居宅、店舗、事務所など）、構造（木造、鉄骨造など）、床面積、登記の日付など
現在の所有者に関する情報の他にも、土地の綿製や建物の広さなども分かるようになっています。
これが「登記事項の表題部」と呼ばれる部分です。
一戸建てなどで「増築や減築などで建物の面積が変わった」、または使用用途が「居宅から店舗に変えた」など、変更があった場合には登記の変更手続きが必要です。
「少しの変更であれば分からないから大丈夫」と思われている方もいらっしゃるかも知れませんが、もししっかりと手続きが取られていない場合、ペナルティもあります。
続きの期限も法律で設けられており、義務を怠った場合には過料の罰則もあるのです。
その他にも、
- 不動産を担保にする
- 不動産の相続登記
- 不動産の売却
などの場合、手続きが複雑になってしまう場合もあります。
通常は工事を承るリフォームやリノベーション会社がサポートしてくれますが、そうでない会社も中にはあります。
リフォームやリノベーションを依頼する際には、こういったアドバイスをしてくれる会社かどうかなども、会社選びの基準として覚えておきたいものです。
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固定資産税が上下するリフォームも
リフォームやリノベーションは、建物の価値をアップさせる効果が期待できます。
そのため建物価値が増大した場合、固定資産税の見直しがかかり、税金がアップする可能性はあるのでしょうか。
一般的なリフォームの場合、固定資産税が上がる可能性は低いと言えます。
それはどちらかというとリフォームは、「低下した機能の復帰」や「現状水準を取り戻す」などの目的が多いのが実情です。
各自治体の固定資産税を把握する際に使われるのが、「不動産登記の内容」になります。
この内容から住宅の変化や建物の動向を調べます。
そのため小さなリフォームでは、固定資産税は上がることは少ないと言えるでしょう。
ではどのような場合に、固定資産税は上がるのか？
リフォームやリノベーションの工事の際、登記の変更の他にも「建築確認申請」が必要な工事もあります。
そのため大規模なリフォームやリノベーションは、固定資産税の見直しがかけられるケースもあります。
- 屋根材の変更
- 太陽光パネルの設置
- 床面積を増やす増築
- 居宅から事務所などの用途変更
- 壁、柱、梁、床、階段などの主要構造部の変更（スケルトンリフォーム）
上のようなリフォーム・リノベーション工事の場合、登記変更や確認申請などから把握されることが多いのです。
一方「耐震化のための改修工事」「バリアフリー改修工事」「省エネ改修工事」の場合は、減税措置により税金が下がるケースもあります。
どのような目的で、どのような工事を行うのかにより、大きく変化します。
工事の際は事前にしっかりと確認することをおすすめします。
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