リフォーム・リノベーションに適した中古物件とは？【D-LINE不動産】
東京でマイホームを購入する場合、新築マンションから中古マンション、新築一戸建てから中古戸建まで、幅広い選択種があります。近年では購入の金額を抑え、その費用からライフスタイルにあう、暮らしやすい住まいづくりをする方も、多くいらっしゃいます。
中古マンションを購入して、リフォーム・リノベーションによって、より暮らしやすい環境を手に入れるのです。
中古マンションを購入してリノベーションなどを検討している場合、その効果を活かせる建物を選ぶことも大切なポイントのひとつです。物件の構造や築年数なども、リノベーションや資産価値にも大きく変化を表します。
今回は「東京で中古物件を購入して、新しい生活をスタートさせる」ことにクローズアップをし、リフォーム・リノベーションに適した物件選びを考えてみましょう。
中古物件でも快適に、長く暮らせる家づくりは可能なのです。住宅の可能性は無限大です。
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リフォーム・リノベーションでできること
中古物件の最大の魅力は、「流通量が多さ」です。希望のエリアでなかなか新築物件を探すことは、難しい場合も多くあります。一方中古物件の場合、新築マンションに比べ物件数の数は段違いに多く、自分たちの住みやすい環境も選びやすい特徴があります。
いろいろな魅力の詰まった中古物件ですが、やはり気になるのは「価格の面」です。
実際に新築物件よりも費用が抑えられると言われている、中古物件。目に見える資料で、その違いを確認してみましょう。違いが分かることで、中古物件を視野に入れていなかった方にも、その違いが分かることで物件の幅を広げることも可能です。
今回は国土交通省から公表されている資料から、家づくりを考えてみましょう。
各住宅の購入資金は？
国土交通省では2001年より「住宅市場動向調査の報告書」を公表しています。
この調査は、住み替え・建て替え前後の住宅や、その住居に居住する世帯の状況及び住宅取得に係る資金調達の状況等について把握し、今後の住宅政策の企画立案の基礎資料とすることを目的としており、毎年実施されています。
※ 注文住宅の調査地域は全国、その他住宅は三大都市圏での調査結果となっています。
出典：平成30年度住宅市場動向調査報告書｜国土交通省
上のグラフは、平成３０年度住宅市場動向調査～調査結果の概要～の中で公表されている「一次取得の購入資金」を表しています。
このグラフの中にある一時取得者とは、「新築・中古を問わずで、初めて又は新規に物件を購入される人」を表しています。その他にも二次取得者という表現もあります。この二次取得者とは、今現在持ち家などの不動産を取得しており、建物を買い替えする人を表します。
グラフを分析してみると
このグラフから見ると、新築の分譲戸建住宅の平均は3,894万円となっています。一方中古戸建住宅の平均は、2,685万円となっており、約1,200万円の差があります。
新築の分譲マンションの平均は4,581万円となっています。一方中古戸建住宅の平均は、2,647万円となっており、約1,900万円もの大きな差が見て取れます。
より良い中古物件を購入し、リノベーションなどで暮らしやすい住まいづくりをすることできるということが、グラフ上でも可能と物語っています。
ライフスタイルに合わせた間取りへの変更や自分好みの内装や設備を選べるなど、新しい生活への可能性は無限大です。分、画一的な建売住宅に比べて満足度は高いというケースが多いのではないかと思われます。
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中古マンションを選ぶポイントとは？
いろいろな物件がある中、どんなものを選んだらいいのだろうと、頭を悩ませている方も多いでしょう。中古物件でもやはり築年数の浅い物件が･･･と思われがちですが、一概にそうとは言い切れません。そこが新築物件にはない「中古物件の難しさ」でしょう。
確かに築年数が浅い場合、新築物件同様建物や内装もきれいに見える物件も多いでしょう。特に中古のマンション購入の場合、築年数＝住宅の良さではない可能性も多いのです。建てられる構造によっても、法定耐用年数も変化します。
建物の種類と耐用年数
| 種類 | 耐用年数 |
| 木骨モルタル | 20年 |
| 木造・合成樹脂造 | 22年 |
| れんが作り・石造・ブロック造 | 38年 |
| 鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート | 47年 |
上のグラフから分かるように、かなりの違いとなってあらわれます。マンションの場合、集合住宅となりますので建物も強固な構造で建築される場合がほとんどです。そのため築年数だけで購入を決断する必要性はありません。
価格の面を見ても、中古マンションでは築年数が20年以前の物件は「価格が割高」という傾向が多いようです。築年数の浅い物件では、リノベーションなどを考えている場合には、新築同様にかかってしまいます。
築年数にこだわらず、自分たちの住みたいエリアなど、こだわりたいポイントで検討してみる。そして価格の安定しだす「築20年以上」の物件も視野に入れることで、該当物件数も大きく広がります。
リノベーションにかける費用は、「自分らしい住まいづくり」だけではなく、「物件価値への投資」にもつながります。建物全体の維持管理に関しては個人ではできません。管理運営方法の違いによってマンションの価値が大きく変わる可能性も高いのです。
管理体制の行き届いた物件などを選択することで、自分らしい住空間を手に入れられるだけでなく、将来に残せる・価値が維持できるマンションにすることも可能です。
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一軒家では気をつけたいポイントも
一軒家の場合、マンションなどと違い比較的いろいろな構造を活用し建てられることも多いのが現状です。そして築年数の古いものから比較的新しいもの、広さも大きな家から小さな家など、たくさんのパターンが考えられます。
そして物件の価格査定の部分でも、マンションとは動きが違うのが下の表からも見て取れます。
出典：中古住宅流通、リフォーム市場の現状｜国土交通省
建物の資産的な価値を考えた場合、年数に応じてその価値は減少していくことが一般的です。
マンションの場合、築20年を経過すると「約60％」程度まで下降します。一方木造戸建住宅の場合、同じく築20年を経過すると「約15％」程度まで下降してしまいます。
築20年以上経過すれば、建物事態にはほとんど価値はなくなってしまうということです。中古戸建住宅の最大の魅力は、購入費がほぼ土地代のみと考えられる点です。
中古戸建住宅を購入すること＝すでに住宅が建てられている条件のよい土地で生活できる大きなメリットがあります。建物を壊して建て替えでは費用がかさむ部分を、基礎や構造、活かせる部分を十二分に活かすことで、工事費用も抑えることも可能です。
そのためリノベーションに適した住宅選びをするためには、しっかりと物件を見極めることがとても重要です。
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