中古マンションを購入 築年数で気をつけたいこと【D-LINE不動産】
マンションの購入の中で、1番気にかかるポイントはやはり購入にかかる「価格面」ではないでしょうか。
マンションの価格は、広さや立地条件、利便性など、いろいろな項目が関係していますが、中古マンションの場合「築年数」もマンションの価格を左右します。
築年数の浅い物件の場合、きれいさや最新設備などの快適性など、魅力的に映ります。
その一方、価格面では新築同様高値となるケースも少なくはありません。
マンションなどの不動産の場合、築年数が重なるほど価格も低下していきます。そして資産の価格の下落幅は、新築に近い逐年巣の浅い物件の方が、大きいのが現状です。
長く暮らすために、安心に暮らす家づくりのために。
中古マンション購入する中でも、今回は「築年数」にスポットを当ててみましょう。
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マンションの寿命はいったいどのくらい？
マンションなどの建物の場合、鉄筋コンクリート構造（RC造）で建てられている物件がほとんどです。
マンションなどの価格にも大きく影響する「法定耐用年数」では、47年と他の構造に比べ長く設定されています。
建物としての強度はもちろんですが、資産価値としても落ちづらいことが影響しています。
この47年は税法上の定め、建物の価値算定の面であり、実際に47年過ぎてしまうと住めなくなるのかと言われると、そうではありません。
近年では日本でもリノベーションやリフォームなど、長く暮らす取り組みに力を入れています。
そしてそれを取り入れ、想い出のつまった我が家で長く過ごす方も多くなってきています。
コンクリートの寿命はおおむね「100年」と言われています。
適切な修繕を施すことで建物は延命できる、という考え方が段々根付いてきています。
どんな建物でも言えることは、「建物に目を配り、しっかりとメンテナンスを行うこと」が重要なのです。
建物が建てられている環境は、ひとつひとつ違います。
日当たりも良く、ずっと日差しの暑さに耐えている建物もあれば、建物と建物の間に立ち日陰になりやすい立地条件などさまざまです。
長く暮らせる建物にするために。その寿命を全うさせるためには、どうメンテナンスの有無も大きく左右するのです。
実際におすすめの築年数は何年？
鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションは、しっかりとメンテナンスを行うことで「寿命の長い建物」に変化します。
では実際マンション購入を検討した場合、どのくらいの築年数を選べば大きなメリットが受けられるのでしょうか。
ここでは購入するならおすすめの築年数をご紹介します。
データから見る中古マンションの平均価格
下の表は、「中古マンションの築年数ごとの平均価格」を表したデータになります。
出典：東日本レインズ「首都圏の不動産流通市場（2019年）」より｜公益財団法人 東日本不動産流通機構
価格の面で見てみると、成約価格は築5年以下が5,000万円台、築6～15年が4,000万円台、築16～20年が3,000万円台と、年々価格が下がっていくことが分かります。
そして築21〜25年を区切りにし、それ以降では価格の値下がりも抑えられ「価格も横ばい」の状況となります。
そこでおすすめとなるのが、価格の値下がりが落ち着きだす「築20年程度の築年数」なのです。
立地や間取りといった同じ条件の物件を購入した場合、築5年以下が5,000万円台の物件が2,000～3,000万円で購入することができます。
価格を抑えて物件を購入し、その差額をリノベーションやリフォームに活かすことも可能なのです。
長い目で見た資産価値でも違いが
東京などもともと建物が多く建っている状況の場合、立地面や利便性を優先するためには「必然的に今まで建っている場所」も視野に入れなければいけません。
中心部にアクセス環境が整っている、駅に近いなどのエリアは、もうすでに埋まっているからです。
そのためマンションの資産価値は、築年数だけで判断しきれないのが現状です。
将来性を考えた場合、立地の良さは資産価値にも直結する大きな要因なのです。
実際には税法上の定め、建物の価値算定でもある法定耐用年数でも、47年という数値が決められています。
しかし建物の価値は下がっても、土地の価格や利点は下がることはありません。
築年数20年の区切りは、「資産価値の安定」という点でもメリットがとても大きいのです。
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築年数以外に気をつけたいポイントはどこ？
中古マンションの購入の際には、新築の時には関係のない「築年数」も気をつけたいポイントです。
築年数だけに気を配れば良いのかと言えば、そうではありません。
ここでは築年数以外でも気をつけておきたいポイントを、まとめておきましょう。
建物の基盤ともなる「耐震基準のチェック」
地震などの自然災害も多い日本。
東京という都心部だから、安心という訳ではありません。
自然災害の恐ろしいところは、いつ、どこで、どんな被害が起こるのか分からないことです。
そのためにもマンションが、どんな構造で建築されているのか。そして耐震基準はどうなっているのかなど、目に見えない部分にも注意を配りましょう。
マンションなど建物の安全・安心を判断する指標のひとつが「耐震基準」です。
築年数がどのくらいたった物件を購入するのかにより、耐震基準にも違いが現れます。
特に築年数の進んだ物件を購入する場合には、しっかりとチェックしておきたいポイントです。
いろいろな人が一緒に暮らす空間だからこそ「共用部分のチェック」
購入した空間は個人のものですが、マンションの場合個人住宅とは違いいろいろな人と共有して使う空間が存在します。
賃貸物件であれば違う物件へ･･･。ということも可能ですが、購入の場合そう簡単にはいきません。
共有部分の管理はきちんとされているのか。周りの人はルールを守って使用しているのかなど、購入前にチェックしておきましょう。
・エントランスなどの窓ガラス
・共有のゴミ捨て場
・駐輪場や駐車場
・廊下や階段の踊り場
・外壁や共有部のヒビ割れや塗装
このような部分を見学の際に確認することをおすすめします。
暮らしやすい環境を整えるために
築年数が経過した物件を購入した場合、内装などの傷みや汚れ、設備の経年劣化などが発生する期間も早く訪れます。
下のグラフは、リフォーム工事を行うことで感じられるメリットを集計したものです。
中古住宅流通、リフォーム市場の現状｜国土交通省 https://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf
実際にリフォームを行うことで、きれいになった、快適になったなどの感想が高くなっています。
また設備を整えることで、気分が明るくなったなどの精神面でも、大きな影響をあたえてくれます。
リフォームやリノベーションは、実際に目に見えない部分をチェックする効果も期待できます。
中古マンションだからこそのメリットもたくさんあるのです。
相談をもっと便利に 「オンライン相談 開催中」
D-LINEでは会社内でも、オンラインミーティングやWeb会議などの積極的な導入を行っています。
お客様にももっと便利に、もっと気軽にご相談していただけるよう、「オンライン相談」を開催しています。
好きな時間に、自分な好きなところでリラックスしながら。
小さな子どもがいて、なかなか相談に出かけられない。気にせずに相談。
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不動産を買う人の利益」を大切にしています
当社ou2（オーツー）株式会社は、木造注文住宅（クレバリーホームfor Tokyo）、リフォーム（アールツーホーム）、3-8階建て鉄骨住宅（M-LINE）、不動産・リノベーション（D-LINE）など総合住宅サービスを提供している会社です。
そして中古物件などを取り扱うD-LINE（不動産・リノベーション）では、「買う人の利益」を優先することを第一に「買主様に寄り添って仲介をするバイヤーズエージェント」を目指しています。
「買う人の利益」に対するこだわりのポイント
POINT 01
下がりにくい物件を
ご提案いたします。
POINT 02
得になるメリット情報を
しっかりお伝えします。
◎リフォームローン、住宅ローンの選び方
◎民間、地方自治体、国の補助金制度
◎リノベーションの必要性とその費用
POINT 03
ネガティブ情報も
しっかりお伝えします。
築年数、リノベーション向き不向、
耐震、液状化、浸水リスク、
維持管理にかかる費用など
POINT 04
ご購入＋リノベーションを
ワンストップでご提案
リノベーションのご希望のお客様には
ワンストップでご提案ができます。
購入物件の状況により、必要であればリノベーションのお手伝い
建築会社からスタートした私たちだからできる「不動産仲介とリノベーションを高品質に、ワンストップでご提供する」ことが可能です。不動産とリノベーション、両方の知識と業務ができる専門スタッフがお客様のお手伝いをいたします。
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