中古住宅を販売したいときは？誰に相談すると良い？
「転勤で引っ越さなければならない」「子供が独立して家が不要になった」など人生の転機で様々な理由により中古住宅を販売するときがあります。また、住宅を販売して新たな中古住宅を手に入れたい時もあるでしょう。
今回はそのような時のために中古住宅の販売に関わる情報をご紹介します。人生であまり頻繁に起こらない出来事なので慣れている方は数少ないはずです。しっかり家族や不動産会社と相談しながら販売をしていきましょう。
中古住宅として販売するとき
中古住宅として販売するのはどのような時でしょうか。ケースによって売り方や売るスピードも変わってくるので整理していきましょう。
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転居が必要になった時
転勤などで今住んでいる家から家族全員で引っ越さなければならなくなった時には、販売するか賃貸として貸し出すか、そのまま持っているかの選択肢があります。ただ、新たな住居に住む場合はそこの購入資金や家賃も必要となるので、購入か賃貸として貸し出す方が多いでしょう。
賃貸で貸し出す場合は所有権は自分が持っているので、家にトラブルが起こった際には手間がかかりますし、借りていた人が引っ越す場合はまた新たに借りてくれる人を探さなければなりません。中古住宅として販売してしまえば、その住居の事はその後考えなくても良いので販売にもメリットがあります。
ライフステージが変わった時
「子供が独立した」「定年退職をして少し田舎に引っ越したい」という時には現在の住宅を販売して新たに住宅を手に入れるというのも一つの方法です。特に新たな住宅も中古住宅で購入する場合には販売によって手に入れるお金と購入資金にそこまで差がないケースもあり、自己資金がそれほどなくても購入できる場合もあります。
ただし、中古住宅の販売はいつ売れるか分かりません。販売によって手に入れるお金を当てにしている場合は、それまで新たな住居の購入を待たなければならないので注意も必要です。
住宅ローンが返済出来なくなりそうな時
住宅ローンが返済出来なくなると競売にかけられてしまいます。競売の場合は相場よりもかなり安く売却されてしまうので、その前に任意売却として家を販売することもあります。この場合はスピードが求められるので、任意売却のプロに相談した方が良いでしょう。
投資物件を販売する
特にマンションの場合は投資用として購入している方も少なからずいます。賃貸として貸し出していたけど販売したくなったケースもあれば、最初から販売目的で購入している方もいるのです。
中古住宅は個人間売買
中古住宅を販売する時はどのような手続きを行なっていくのでしょうか？ほとんどの方は不動産会社に相談して販売の手続きを進めていくこととなりますが、実は不動産会社が中古住宅を販売するわけではありません。販売するのは売主であるあなた自身なのです。
不動産会社に全てをお任せするのではなく、売主として決めることや行うことも多数あります。買主にとっても売主にとっても大きな取引となるのできちんと行なっていきましょう。
不動産の販売価格と希望販売期間を決める
不動産の販売価格は売主が決めることになります。もちろん売主としては高い方が良いですが、相場よりもあまりに高いといつまでたっても売れないかもしれません。
まずは、自分の家の周りで同じような物件を探して価格相場を見てみましょう。その上で最低販売価格を自分の中で決めておくことが大事です。実際にどの位の金額で販売価格を公表するかは不動産会社と相談しながら決めることとなりますが、最低価格を決めないと価格交渉の際に一回一回考えて悩むことになる可能性があるのです。
また、希望の販売期間も決めておいて不動産会社に相談しましょう。例えば、販売したお金を当てにして新住居を購入する場合はある程度安くてもスピード感を持って販売した方が良いケースもあります。逆にそこまで急がずに良い条件で販売したい場合もあるのです。スピードによって価格も変わってくるのでイメージしておくことが重要です。
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物件の内覧や価格交渉の対応
実際に購入希望者が出てきた際には細かい物件の価格交渉や内覧を求められることがあります。特に物件の内覧はかなりの確率で求められるので対応できるようにしてください。物件内覧不可にしてしまうと不安を感じて購入希望者が逃げていく可能性も高くなります。
価格や条件の交渉の際には自分の希望や妥協して良い点を不動産会社を通して伝えることとなります。家族で話し合う機会も増えることを想定しておいてください。
契約の締結と引渡し
物件の販売に関わる契約は売主と買主で行うので、実際に印鑑を押したり書類にサインする必要があります。また、契約に関わる重要事項説明書の作成も必要です。重要事項説明書は不動産会社が用意してくれますが、必ず自分の目でもチェックするようにしてください。
引渡し日に立ち会うかどうかは売主と不動産会社で相談して決めることとなります。しかし、登記や物件に関する書類を引渡し日までに用意する必要があるので、きちんと手続きを確認して書類を整えていきましょう。
また、基本的には販売前までに住宅ローンを完済して抵当権抹消登記を行わなければなりません。しかし、販売したお金で住宅ローンの完済を考える方もいると思います。その場合は残代金を受け取る引渡し日に住宅ローンの支払いや登記を全て行う必要が出てくるのです。
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不動産会社をフルに活用しよう
売主として非常に手続きが煩雑なのが不動産の販売です。しかし、ほとんどの実務は不動産会社が行なってくれます。実際にはサインをしたり、印鑑を用意したり、不動産会社の担当者と話したりという作業でしょう。
不動産会社の担当者も売主が素人であることはもちろん分かっています。不安があれば相談して分からないことは質問しながらフルに活用して納得のいく販売をしてください。
不動産仲介会社を決める
不動産会社を決めるのは売主本人となります。大手から地元の不動産会社まで様々あるので自分に合った不動産会社を見つけてください。ここからは不動産会社を見分けるポイントをご紹介します。
仲介手数料や査定価格
売主としては出来るだけ手元には多くのお金を残したいはずです。そこで、不動産を高く売ってくれそうな会社を見つけるのが一つの手段です。
大手では売却査定サイトを持って査定を簡単に行える会社もあります。また、査定をサービスで行なってくれる不動産会社もあるので活用していきましょう。ただし、査定価格＝販売価格ではありません。あくまで査定なので、査定価格が高いからといって必ず高く売れるわけではないのです。
不動産会社の仲介を受けると不動産会社には仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は不動産会社によって変わります。仲介手数料はかなり大きな額になるので、確認しながら低い仲介手数料の会社に依頼するのも一つの見分け方です。
地場に強いか
都内マンションなどの場合は地元の方じゃなくても購入する方は多数いるでしょう。しかし、やはり地元の方が購入するケースが多いのが中古住宅です。地元の事をよく知っている会社や担当者は買主を見つけるスピードも早いのです。
また、相場や地域事情もよく知っているので、価格づけの際にも大きな味方となります。実際に買主と交渉する際にも立地のメリットなど第三者として提案してくれるので、安心してお任せすることが出来るのです。」
人柄
不動産会社の担当者とは早くても数ヶ月、長いと1年以上一緒になって販売を行なっていきます。なので、話してて合う担当者や信頼できる担当者を見つけることが重要です。自分自身では分からないことが多い不動産販売だからこそ、担当者が重要なのです。
不動産会社への売却も可能
基本的には不動産会社の仲介を通して、自分で買主を見つけるのが中古住宅販売ですが、不動産会社に販売することも可能となります。
特に、リフォーム・リノベーションも自社で行なっている業者の場合は自社で購入した後にリノベーションをして販売しているケースも多いです。また、買取保証として不動産の販売が進まなかった場合に期限を切って自社で買取してくれるケースもあるので確認しましょう。不動産会社への売却にはメリット・デメリットそれぞれあるのでご紹介します。
販売スピードが早い
買主を探す手間がないので、販売はすぐに終わらせることが出来ます。特に販売を急いでいる方にとってはメリットが大きいでしょう。不動産会社への販売の場合は、細かい条件の設定や契約手続きも買主となる不動産会社が行なってくれます。自分の目で確認する必要はありますが、手間も省けるのです。
相場よりも安くなる可能性もある
不動産会社はその不動産で利益を出す必要があります。スピードが早い分相場よりは少し安い価格で交渉されるかもしれません。ただし、現在は不動産の相場もインターネットで調べればすぐに分かります。あまりに安い価格をつけてくる不動産会社はあまりいないと思いますが、自分でも調べながら交渉してください。
瑕疵担保責任を気にしなくて良い
不動産を販売する場合は、通常瑕疵担保責任を売主が持つことになります。瑕疵担保責任とは購入した後に住宅に欠陥が見つかった際に売主の責任を持って修理や修繕を行うことです。なので、自分が売主となった場合には瑕疵担保責任の期限内は責任を持つ必要があるのです。
しかし、不動産会社に販売する場合は瑕疵担保責任を持たないことがほとんどです。売却した後は何も不安に思う必要がないのです。
まとめ
中古住宅の販売・売却に関してご紹介してきました。
中古住宅販売は慣れていない方が多いので、不安や心配を抱えながら進める方も多いでしょう。しかし、不動産会社を活用しながら相談して進めれば決して怖いものではありません。自分の納得いく条件での販売が出来るように焦らずに進めていきましょう。
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