中古住宅の登記とは？気になる費用も紹介
中古住宅購入時には「登記」が必要となり、「登記費用」がかかります。しかし、登記費用と言われてもよく分からない方も多く、言われるがままにお金だけ払っている方もいらっしゃると思います。
しかし、実は登記費用は工夫次第で抑えることもできる費用です。そもそも登記とは何なのかから押さえながら登記費用について理解していきましょう。
中古住宅に必要な登記とは？
中古住宅を購入する際には必ず登記が必要となります。登記とは自分の財産や自分の権利を一般や他人に向けて公式に主張することです。不動産を登記するとは「この不動産（家や土地）は私のもので処分する権利は私にあります」と明言することになるのです。
法律的にも自分の財産を守る非常に重要なものなので、必ず登記はしなければなりません。中古住宅を購入する場合には、所有権移転登記の手続きが必要となり、住宅ローンを組む際には抵当権設定登記が必要となります。
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中古住宅の所有権移転登記
中古住宅の場合、自分が購入する前は所有権を誰か他人が持っています。（ほとんどの場合は前住居人）中古住宅を購入するというのはこの所有権を手に入れるということです。そこで、売主から買主へと所有権移転登記が必要となります。
基本的には仲介に入る不動産会社や司法書士の方が手続きを代行してくれます。戸建の場合は「土地」と「建物」にそれぞれ所有権が設定されているのでどちらも登記が必要なことと、マンションの場合は「敷地権」が設定されており、土地が売買できないのでマンションの所有権のみで良いことを覚えておきましょう。
中古住宅の抵当権設定登記
中古住宅を住宅ローンを組んで購入する方はもう一つ登記の設定が必要となります。それは抵当権設定登記です。抵当権とは何かというと、債務の担保について他の債権者に先立って債権の弁済を受ける権利のことです。
住宅ローンを組む際には担保を設定します。担保とは仮にローンを返済出来なくなってしまった際にその担保を売却することで、借金の返済に当てますという財産になります。この担保を公示するのが抵当権です。仮に他にも借金があって財産を各債権者が差し押さえする場合でも、抵当権がついている財産については抵当権を持っている人が先立って差し押さえすることが出来るのです。
この抵当権があるので、銀行は安心してお金を融資することができます。つまり、住宅ローンを組む際に必要となるのが抵当権設定登記なのです。逆に住宅ローンを完済した後は抵当権抹消登記をする必要もあります。
中古住宅の登記にかかる費用相場
登記には登記費用が必要となります。登記をする際には国に税金を支払う必要があり、この税金を登録免許税と言います。中古住宅の登記に必要なのはこの登録免許税のみです。
しかし、通常は自分で登記の手続きは行いません。書類も複雑ですし、難しい法律用語もたくさん出てくるので理解するだけで大変です。そこで、通常は司法書士の方に登記手続の代行を依頼することになります。なので、司法書士の方への報酬も支払う必要があるのです。
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登録免許税
登録免許税は法律で決まっています。なので、どの司法書士に依頼しても金額が変わることはありません。
所有権移転登記位の登録免許税
所有権移転登記の場合は土地と建物で税率が違います。
土地：売買の場合は固定資産税評価額の2%（ただし、軽減税率1.5%）
建物：売買の場合は固定資産税評価額の2%（ただし、軽減税率0.3%）
軽減税率とは一定の条件を満たした場合に適用される税率となります。住居として使用する場合、軽減税率が適用される事が多く、面積50m2以上などの条件を満たす必要があります。この軽減税率の適用には取得後1年以内に登記する必要があるので気をつけてください。
また、固定資産税評価額は購入価格ではありません。購入価格とは別に不動産の評価額は決まっており、その評価額に対しての税率なので購入価格で計算しても合わない事があります。
例えば、1,000万円の土地を購入する場合は軽減税率適用で15万円となります。建物の場合は1,000万円で軽減税率が適用されると3万円です。何れにせよ、中古住宅の購入の場合は登録免許税だけでも数万円〜という費用がかかることになるのです。
抵当権設定登記の登録免許税
抵当権設定登記の場合は債権金額によって税額が変わってきます。
抵当権設定登記の登録免許税：債権金額の0.4%（ただし、軽減税率0.1%）
1.000万円の住宅ローンを組む場合は軽減税率適用で1万円です。抵当権設定登記の場合は通常の中古住宅であれば1万円〜5万円ほどになる事が多いでしょう。
司法書士への報酬
登録免許税は税金なので価格が変わることはありませんが、司法書士への報酬額は司法書士事務所によって金額が変わってきます。
司法書士報酬の相場としては数万円〜20万円ほどのケースが多いです。しかし、書類収集が複雑になる場合や物件の価額によっては報酬費用がかさむ場合もあります。
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登記費用は工夫次第で抑えることも可能
せっかくなら少しでも家の購入に係る費用は抑えたいもの。登記費用も抑える手段はないのでしょうか。
登録免許税はすでに金額は決まっているものなので、軽減税率が適用されるようにきちんと早く登記を行うなどといった事しか方法はありません。しかし、司法書士報酬は工夫次第で抑えることも可能です。
もちろん、自分で行うと費用はかからないのですが、書類作成に専門的な知識が必要で非常に難しく現実的ではありません。また、司法書士による手続きがないと融資を行ってくれない金融機関もあるので司法書士に依頼したほうが無難でしょう。
ただし、この司法書士をどこに依頼するかは自分で決める事ができます。通常は金融機関か不動産会社が付き合いのある司法書士を紹介してくれます。しかし、自分でインターネットなどで調べると司法書士費用をかなり抑えて依頼を行ってくれる事務所も存在するのです。
このような場合には紹介ではなく、自分で司法書士を用意する事を不動産会社や金融機関に告げた上で手続きを進めても問題ありません。登記費用を抑えたい方はぜひ自分で探してみましょう。
ただし、不動産会社から紹介を受ける司法書士に依頼することもメリットがあります。それはその不動産会社との仕事に慣れているので、余計な手間をかけずにお任せできるという点です。手間をかけたくない場合には紹介された司法書士に依頼すると一番スムーズに進める事ができるでしょう。
中古住宅購入でかかる諸費用
中古住宅購入でかかるのは登記費用だけではありません。物件の価格の他にも様々な費用がかかるので、注意して予算を組むようにしてください。
・仲介手数料
・保証料（保証人がいない場合）
・保険料
・固定資産税などの税金
・印紙代などの事務手数料
主にこれだけの費用がかかります。全て数万円〜数十万円、仲介手数料では100万円を超えることもあります。新築で住宅を購入するよりも多くの諸費用がかかってくるので、事前に不動産会社に確認をしながら予算を組むようにしてください。
まとめ
今回は中古住宅購入における登記費用についてご紹介しました。
住宅購入では難しい専門用語やよくわからない費用項目も出てきます。もちろん、不動産会社にお任せしても問題はないのですが、自分でも理解しながら工夫していくと費用を抑えたりよりスムーズに手続きを行う事ができるようになるのでぜひチェックしてください。
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