中古物件の購入時に払う手付金とは？
中古物件を購入する際には、新築物件とは違い、支払わなければならない諸費用があったり、支払い手続きの流れが違う事が多々あります。その一つが物件購入に当たる手付金です。
今回は、中古物件の購入時に支払わなければならない手付金についてご紹介していきます。他にも諸費用についてもご紹介するので参考にしてください。
手付金とは？
そもそも、手付金とは何でしょうか？大きな金額の買い物をする場合にはその買い物をきちんと行う約束として手付金を先に払うことがあります。中古住宅における手付金も買い物をきちんと行いますという約束の元に行われるのです。
この手付金は新築住宅の購入においてはほとんど支払う事はありませんが、中古住宅の場合、手付金を支払うケースはかなりあります。これは何故なのでしょうか？この手付金制度を理解するためには新築住宅と中古住宅の売主の違いを理解しておく必要があるのです。
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売主の違い
新築住宅の場合は、マンションの場合はほとんどがディベロッパーと呼ばれるそのマンションを建設した会社が直接売主となります。もしくはディベロッパーに依頼された不動産会社が販売することもあります。戸建の場合も同様に建築会社か不動産会社が売主となって売買を行う事がほとんどです。
この場合、売主は業者ということもあり売買契約に慣れてますし、万が一途中で契約しないということになっても次の買主を見つけることにそこまで苦労はしないので、手付金を支払わなくても良いケースが多いです。
しかし、中古住宅の場合はそこに住んでいた人が所有権を持っており、住人が売主となるケースが多いのです。実際に手続きを行う時は不動産会社が進めますが、不動産会社はあくまで仲介をしているだけです。個人が売買を行うとなると売主の負担も大きくなるので、ある程度契約する事が確かになってきた際には手付金として事前に約束のお金を支払う必要が出てくるのです。
手付金を支払わない場合は？
中古住宅でも個人が売買を行わないケースがあります。それは不動産会社などが物件を購入しており、所有権を持っている時です。これはリノベーション済み住宅を購入する場合に多く現れるケースです。
売主が不動産会社か個人かで手付金を支払うかどうか変わってくるので、不安な方は事前に仲介してくれる不動産会社に相談してみると良いでしょう。
手付金の費用相場と払うタイミング
中古住宅を購入するときの手付金できになるのは、どれくらいを支払う必要があるかという事だと思います。ここからは手付金の費用相場やいつ支払うかといった具体的な内容をご紹介していきます。
手付金の費用相場
中古住宅購入の際に支払う手付金の費用相場はだいたい物件価格の10%となっています。3,000万円の物件を購入する場合には300万円が必要となるのです。実は手付金はかなり大きな額となります。
ただし、10%というのはあくまで相場です。物件によっても変わりますし、売主と買主の合意のもとで支払う事になります。なので、少し厳しいという方は事前に不動産会社を通して交渉しておくのも一つの手段と言えます。
手付金を支払うタイミング
手付金は住宅購入の契約時に支払うケースがほとんどです。ここで注意が必要なのは住宅の売買契約を結ぶ時にはまだ住宅ローンの申し込みが出来ていないという事。つまり、手付金は自己資金から支払う必要があるのです。
契約を結んだ段階で住宅ローンの申込を行い、引渡しまでに物件価格から手付金を除いた残金を支払う事となります。契約時から引渡しまでに買主側の都合で購入をキャンセルした場合は手付金は戻ってきません。また、売主側の都合でキャンセルとなった場合は売主が手付金の倍の金額を支払うという約束を結ぶこともあります。
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自己資金で払う必要がある諸費用
中古住宅を購入する際には手付金以外にも様々な諸費用を支払う必要があります。ここからはその諸費用のうち自己資金で支払う必要があるものを中心にご紹介していきます。自己資金として用意しておく必要があるので、押さえておきましょう。
住宅ローンは契約時〜引き渡しまでの間に申し込みを行なうことになるので、今回ご紹介するのは契約時や住宅ローンの申し込み時に支払う必要のある費用となっています。
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仲介手数料
中古物件を個人同士で売買するときは大抵の場合、不動産会社の仲介を通して契約を結びます。住宅という非常に大きな金額で契約時の約束事も多いので素人には難しい契約だからです。
その際に仲介した不動産会社には仲介手数料としてお金を支払います。この仲介手数料は法律で上限が決まっており、「物件価格の3%＋6万円＋消費税」となっています。3,000万円の物件の場合は約100万円支払うこととなるのです。
この仲介手数料はほとんどの場合、契約時に半分を支払い、引き渡し時にもう半分を支払うこととなります。つまり、自己資金では半分の金額を用意しておく必要があるのです。
住宅ローン事務手数料
住宅ローンを契約する時には住宅ローン事務手数料として金融機関に支払う必要があります。また、保証料として支払うこともあり費用相場は融資額の3%〜5%が必要となるのです。
この事務手数料は自己資金で用意する場合もあれば、住宅ローンやローンの金利に組み込める場合もあります。自己資金が足りない場合には早めに相談しておくと良いでしょう。
契約書に使用する印紙代
大きな金額の契約を結ぶ際には印紙を購入することで税金を納める必要があります。住宅購入の場合は売買契約時と住宅ローンを結ぶ際に必要となるのです。数万円程度必要となります。
中古物件で住宅ローンを利用するために
自己資金で必要な資金は新築よりも中古物件は多く必要となります。とは言っても購入時の費用は住宅ローンを組んで賄うという方がほとんどでしょう。
しかし、中古物件の場合は住宅ローンを利用する時にもいくつか注意する必要があります。ここからは中古物件で住宅ローンを組む際の注意点をご紹介します。
住宅ローンの融資額が希望通りにならない？
住宅ローンは基本的には物件の価格と同額程度の金額で組もうとする方が多いでしょう。新築の場合はほとんど問題なく希望通りの金額となるのですが、中古住宅の場合は注意が必要です。
住宅ローンを組む際には銀行は担保を設定します。担保とはもし返済出来なくなってしまった場合に返済の代わりに資産としてもらうことが出来るものです。担保は購入した住宅に設定するのですが、この担保が問題となります。
新築の場合は購入額と資産価値がほとんどイコールなのですが、中古物件の場合はそうじゃない場合があります。銀行は独自に物件の資産価値を調査した上で、もし購入額よりも低かった場合はその担保の金額を上限とした金額しか借りられない場合があるのです。
昭和56年以前の物件はさらに要注意
昭和56年に建築基準法の改正が行われており、現在の耐震基準に変りました。つまり、昭和56年以前に建築された家は現在の耐震基準に満たない可能性があるのです。
耐震基準が満たしていないと倒壊の危険性も高いので資産価値は極端に低くなります。住宅ローンを組めない場合もあるので、さらに注意が必要となるのです。
まとめ
今回は中古物件を購入する際の手付金についてご紹介しました。
中古物件は新築よりも自己資金で用意する費用の割合が多いと言われています。しっかりと準備をした上で購入するようにしてください。
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