中古物件購入にかかる税金、新築との違いは？
みなさんが中古物件を購入する時に目が行きがちになるのは「建物の価格」でしょう。しかし、住宅の購入には建物の価格以外にも様々な費用がかかります。その一つが税金です。
今回はその税金にスポットを当てて中古住宅と新築の住宅だとどのような違いがあるのか確認していきます。大きな買い物だからこそ税金も決して少ない費用ではありません。しっかりとチェックしてください。
住宅にかかる税金
まずは、住宅にかかる税金にはどのような種類のものがあるかを確認していきましょう。
・登録免許税
・不動産取得税
・消費税
・印紙税
・固定資産税
・都市計画税
となっています。それぞれどのような税金かを見ていきましょう。
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登録免許税
登記に必要な税金です。住宅を取得すると所有権移転登記や住宅ローンを組むと抵当権設定登記などが必要になります。それぞれの登記に対して税金がかかるのです。
不動産取得税
不動産を所有する時に払わなければならない税金です。購入だけではなく譲渡などによって取得する時にも払う必要があります。
消費税
商品を事業者から購入する時にかかる税金です。現在の消費税率は8%となっています。
印紙税
契約書などを結ぶ時には印紙税を払わなければなりません。不動産の売買契約書や住宅ローンを組む際の金銭消費貸借契約書などで払う必要があります。
固定資産税
土地や建物など不動産（固定されている資産）を所持している人にかかる税金です。これは消費税などとは違い、住民税のように毎年払う必要があります。
都市計画税
市街化区域に住んでいる方が払う必要のある税金です。つまり、市街化区域外に住んでいる人は払う必要がありません。
中古住宅の購入で払う税金
ざっと住宅にかかる税金をご紹介しましたが、このうち中古住宅の購入で払う必要のある税金はどのようなものがあるのでしょうか。
中古住宅の購入時に払う必要があるのは「登録免許税」「不動産取得税」「印紙税」の3種類です。それぞれもう少し詳しく見ていきましょう。
登録免許税
登録免許税は登記を行う際に払うので、契約をして決済をする時に支払うことになります。税率は所有権移転登記で2%、抵当権設定登記で0.4%となっています。
例えば1,000万円の評価額の建物の場合は所有権移転登記で20万円、抵当権設定登記で8万円となるのです。
登録免許税の減免制度
家屋の登録免許税には軽減税率が適用される場合があります。
・自己居住用住宅
・床面積50m2以上
・築20年（耐火住宅は25年）以内または、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの
・取得後１年以内に登記
これらの条件に当てはまれば軽減税率が適用され、所有権移転登記で0,3%、抵当権設定登記で0,1%となるのです。つまり、1,000万円の建物の場合、3万円と1万円となります。
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不動産取得税
不動産取得税は不動産を取得した後、半年後〜1年半くらいの間に都道府県より納税通知書が届いた段階で支払う税金です。住宅の場合は税率は3%となっています。
つまり、建物評価額が1,000万円の場合は30万円を支払うことになるのです。
不動産取得税の減免制度
不動産取得税にも減免制度があります。不動産取得税の場合は条件に当てはまれば評価額から一定の金額を控除して評価してくれるのです。その条件は下記となります。
・自己居住用住宅
・床面積50m2以上240m2以下
・築20年（耐火住宅は25年）以内または、地震に対する安全性に係る基準に適合することが証明されたもの、または昭和57年1月1日以降に新築されたもの
そして、控除額は自治体によって変わるので確認してみてください。東京都の場合は1997年4月1日以降に建てられた建物の場合は1,200万円が評価額より控除されて計算をするのです。
つまり、1998年に建てられた1,000万円の不動産を購入した場合は1,000万円-1,200万円=-200万円となるので、不動産取得税はかからないのです。
印紙税
印紙税も建物の評価額によって価格が細かく変わってきます。相場はだいたい売買契約書で1万円程度、金銭消費貸借契約書で2万円程度となっています。
新築と払う税金に違いは有る？
新築の物件と大きく違うのは消費税の扱いです。消費税は個人間の売買にはかかりません。消費税の課税対象者となる事業者から物を購入する時に消費税を払う必要があるのです。この買主が事業者であるかどうかが問題となります。
新築と中古の売主の違い
新築物件の場合は売主はほとんどが不動産会社です。この不動産会社は課税対象の事業者なので消費税が8%かかります。1,000万円の建物の場合は80万円かかるのです。
しかし、中古住宅の場合は売主は不動産会社の場合と個人の場合があります。不動産会社の場合は消費税が新築と同様にかかるのですが、個人が不動産会社の仲介を通して売主となっている場合は消費税を払う必要がないのです。
仲介手数料には税金がかかる
しかし、中古住宅を不動産会社の仲介を通して購入する場合は新築とは違って仲介手数料がかかります。この仲介手数料は課税対象となっているので消費税を含めた金額を支払う必要があるのです。
住宅を持っていると払う税金
ここまで紹介してきたのは不動産を取得する際に支払う税金です。しかし、もう一種類住宅を持っていると毎年払う税金があります。それが「固定資産税」と「都市計画税」です。これは取得する時には払う必要はないのですが、取引によっては購入した際に日割り計算をしてその年の分を売主に払う必要がある場合もあります。
固定資産税
固定資産税は税率1,4%です。評価額が1,000万円の場合は14万円となります。固定資産税にも減免制度があり、土地の広さによってや新築からの年数（3年以内、5年以内など）によって減免されるのです。
都市計画税
都市計画税は市町村によって税率は変わります。上限が0.3%となっているのでその範囲内で決まってくるのです。こちらも減免制度があり、土地の広さによって減免されます。また市街地区域外の場合は都市計画税は払わなくても良いです。
まとめ
中古住宅にかかる税金についてご紹介してきました。
中古住宅は新築に比べて諸費用の割合が高く、建物価格以外にもかかるお金がたくさんあります。きちんと確認した上で、予算に組み込んでおきましょう。
