中古住宅で住宅ローンを利用するときの注意点
中古住宅を購入するときに気になることが資金面の問題です。通常は住宅ローンを組んで購入しようとする方が多いでしょう。しかし、中古住宅で住宅ローンを利用するときには気をつけなければならないことがあります。
今回は住宅ローンを利用するときの注意点をご紹介します。この注意点を押さえておかないと、「費用が足りない」といったことも起こりうるので必ず確認しましょう。
中古住宅の魅力
中古住宅を検討している方はどのような点に魅力を感じて中古住宅を購入するのでしょうか。中古住宅の基礎知識や特徴をおさらいする上で魅力をまずはご紹介していきます。
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新築住宅よりも安い
中古住宅の一番の魅力は価格が安いことにあります。ほとんどの方は中古住宅が安いという点をきっかけに検討し始めるのではないでしょうか。中古住宅は立地や築年数、建物の状態などで価格は上下するので一概に言えませんが、新築と比べて数百万円〜数千万円安く購入することができます。
価格が安いことで、リフォームやリノベーションにお金をかけられるのも魅力の一つです。フルリノベーションとして間取りなどを全て変えても新築より安く済ませられるケースもあります。
立地を選べる
希望の立地があっても、もう既に建築できるような土地がなく新築だと住むことは難しそうというケースも多いです。しかし、中古住宅の場合は既存の住宅を購入するので、そのような立地にも住むことができる可能性があるのです。
特にマンションの場合は駅近などの良い立地には既にたくさん建っており新築が出来ないケースが多いです。このような場合には中古マンションを探すのが良いでしょう。
物件を確認した後で購入できる
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中古住宅の場合は新築と違って既に物件があるので住宅の状態や間取りなどを確認した上で購入することができます。また、物件のみではなく周辺環境も確認できるので、中古物件を検討する際にはぜひ内覧するようにしておきましょう。
中古住宅の購入の流れ
ここからは中古住宅の購入の流れをご紹介します。中古住宅を購入する際のイメージとともにどのタイミングで住宅ローンの申し込みや準備をしなければならないのかを押さえておきましょう。
1.物件を探す
まずは購入する中古住宅を探すところからです。中古住宅を探すにはまずは不動産会社に相談して要望を伝えるのが早いです。希望の予算や立地を伝えると候補を何件か持ってきてくれたり、要望に合う物件が出たときに教えてくれます。
その後は、複数の不動産会社に相談してみても良いですし、ポータルサイトやチラシをみながら自分でも情報を収集して物件の候補を探しましょう。
中古物件の場合は希望の物件が出ても別の人に購入されてしまう可能性が高いです。なので、候補は複数探しておきましょう。
2.住宅ローンの仮審査を行う
住宅ローンは申込の前に仮審査を行います。仮審査は契約前に行なって住宅ローンが組めそうかどうかの簡易審査を行なった上で契約に入るので、物件候補が見つかった時点で行います。
後ほど伝えますが中古住宅の場合は住宅ローンに条件がつくので、不安な方は候補物件を探しながら不動産会社の担当者や金融機関に相談しましょう。
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3.売買契約を行う
売買契約を行うときには必ず重要事項の説明が行われます。これは契約についてや保証についてなどが記載されているので、必ず自分の目で確認してわからないところは解消しておきましょう。
4.住宅ローンの申込を行う
売買契約を結んだら住宅ローンの申込を行います。ここでさらに審査があり、無事に通ったら売主に物件の代金を払います。
5.引渡し、引越し
物件の代金を支払ったら引渡しと引越しです。リフォームを行う場合は引渡し後に行うのでスケジュールを確認しておきましょう。
中古住宅で住宅ローンを組むときの注意点
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ここからは本題である住宅ローンを組むときの注意点をご紹介します。新築住宅の時とは違うので、不安がある場合は不動産会社の担当者や金融機関に相談しておくことが重要です。
住宅ローンの借入額が低い場合がある
住宅ローンを組むということは金融機関から融資を受けるということになります。金融機関から融資を受ける場合は担保を設定します。担保とはもし返済が出来なくなってしまった時に借入額と同等の資産を取得する権利のことです。この担保が中古住宅の場合、問題となります。
新築住宅の場合は借入額と住宅の評価額がほぼ同等になるので、あまり問題なく住宅ローンを組むことができます。しかし、中古住宅の場合は資産価値が低くなっているので希望の借入額に住宅の評価額が届かない場合があります。金融機関は担保の評価額以上の融資をすることは基本的にはないので、借入額が少なくなったり住宅ローンを組めない場合があるのです。
住宅ローン審査の期間が長い
住宅ローン審査は仮審査と申込のときの本審査があるのですが、この審査の期間が中古住宅の場合は長くなります。理由としては上記でお伝えしたように担保の評価をする必要があるからです。
仮審査の時は長くて1週間くらい、本審査の時は長くて1ヶ月くらいかかることもあります。本審査の時は既に契約を結んでいるので問題ありませんが、仮審査の時はこの期間の間に他の方が契約を結んでしまう可能性があるのです。
スムーズに審査を進めるためにも審査の準備は早めにしておきましょう。
リフォームは別にローンを組むこともできる
中古住宅を購入する際にはリフォームやリノベーションを行う方も多いでしょう。リフォームの費用も数十万円〜数百万円、時には一千万円を超えることもあり、多額の費用となります。しかし、住宅ローンの借入額は担保の評価額以下なので、これらの費用を組み込むことは難しいケースもあります。
こんな時に利用したいのリフォームローンです。リフォームローンは担保が必要ない場合もあり、様々な金融機関でサービスを行なっているのでこちらもご検討ください。
中古住宅を購入するときにかかる費用
中古住宅を購入する時には実は住宅以外にも様々な費用がかかります。新築よりも諸費用の割合は多く、数十万円〜百万円以上必要なこともあるので、これらも予算に組み込んだ上で住宅ローンを組んでいきましょう。
中古住宅の購入時には以下のような費用が必要となります。
・物件の代金
・仲介手数料
・保証料（保証人がいない場合）
・保険料
・固定資産税などの税金
・登記費用
・印紙代などの事務手数料
このうち仲介手数料の半分や事務手数料などは住宅ローンの申込前に必要となります。また、申込前の契約時に手付金として物件の数%〜10%程度の代金の先払いを求められるケースもあります。これらは現金で払う必要があり、数十万円〜数百万円かかる場合もあるので現金も用意しておかなければなりません。
まとめ
今回は住宅ローンについてご紹介してきました。
中古住宅のローン審査については素人にはわかりづらく専門家に聞いてみないとわからないことも多々あります。不安な方はまず不動産会社の専門家や金融機関の方に聞いてみることと良いでしょう。金融機関によって対応も変わってくるので複数の金融機関を検討することも大事です。
