築40年以上の分譲マンションは現在56万戸。これが10年後には162万戸、20年後には316万戸に増える。ところが、この40年間に分譲マンションで建て替えられたのはわずか227件で、老朽マンションの2％にも満たない。

このため、国は2016年6月に都市再開発法を改正し、これまで所有者の5分の4の同意がなければ進められなかった建て替えを、3分の2以上の同意で進められるように改めた。建て替えを促そうとしているのだが、かえって推進派と反対派の対立が激化している状況もある等、まだまだ、建て替えは現実にするには厳しい状況です。

しかし、このうち新たな耐震基準で建て替えが行われたのは、2015年4月の段階で114か所にとどまっており、所有者の5分の4以上の合意などが必要となっているのは、建て替えの要件が厳しすぎるのではないかと指摘されていました。

このため、国土交通省は、老朽化した大型のマンションや団地の建て替えを促すため、同じ敷地に複数の棟があり、公園や福祉施設などの整備とともに再開発する場合は、所有者の3分の2以上の合意があれば建て替えを行うことができるよう要件を緩和する方針を決めました。

マンションの場合、なかなか耐震改修工事も下記の理由で進んでいませんが、少し改善の幅が広がります。しかし、多くの住民の同意を得なければならないことは、住宅購入の際に把握する必要がありそうです。

＜耐震改修が進まない理由＞
①合意形成が困難→耐震改修の決議要件　所有者の3/4以上の同意
（耐震改修認定を受けたマンションは1/2）
②費用が高額になる

③耐震改修により居住性に影響のある住戸とない住戸が生じる場合がある

④意匠的な問題

国土交通省によりますと、同じ敷地内に複数の棟がある大型のマンションや団地は、全国におよそ5000か所あり、このうち1500か所あまりは昭和56年以前の古い耐震基準で建てられたものとなります。このように古いマンション旧耐震基準にて建てられたマンション等については、建築基準法の緩和処置、特に大災害時の災害緊急輸送道路等の路線に指定されているマンション等には政府として建て替え時の助成金を検討すべきではないかと思われる。

中古マンション購入を検討されている方の多くの悩みが、築年が古くなったら売れなくなる？貸せなくなる？等です。マンションについてはどんなに古くなっても、耐震補強技術の進歩等である程度の安心は確保でき、最終的には建替え決議にて建替え等ができる？マンションを選択しておけば、いかなる時代でも流通し価値が0になるいことはないかと思われます。

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