中古住宅の購入では「物件価格の安さ」と「追加でかかるリフォーム費用」のバランスを考えることが重要です。

そこで今回は、総合的にバランスが良い中古住宅の築年数の狙い目について解説します。

また、何年まで住むことができるのか建物寿命についてもご紹介しているため、ぜひ中古住宅選びの参考にしてくださいね。

 

【コラムでわかること】

• 中古住宅の築年数の狙い目と理由
• 中古住宅の構造別の寿命

 

中古住宅の築年数の狙い目は「築20年～築25年」

中古住宅の築年数の狙い目が「築20年～築25年」になる理由は下記になります。

• 購入価格
• リフォーム費用
• 耐震性
• 住宅ローン控除

順番に詳しく解説します。

中古住宅は築20年を過ぎると価格が下がりやすい

中古住宅は築20年を過ぎると価格が下がりやすくなります。

実際に中古住宅の成約価格（契約した金額）を築年数別に確認してみましょう。

【首都圏の中古戸建ての価格】

築年数	成約価格	下げ幅
築0年～築5年	4,557万円
築6年～築10年	4,155万円	↓402万円
築11年～築15年	3,955万円	↓200万円
築16年～築20年	3,810万円	↓145万円
築21年～築25年	3,421万円	↓389万円
築26年～築30年	2,917万円	↓504万円
築31年～	2,355万円	↓562万円

上記表は東日本不動産流通機構の2021年の調査データに基づく表です。

中古戸建ての価格変動は築11年～築20年の10年間では345万円と少ないですが、築21年～築25年だと5年間で389万円と大幅に下がっています。

築26年以降はさらに価格の下げ幅が大きくなりますが、部分的なリフォームではなくフルリフォームや耐震性向上を含む大規模なリフォームを必要とする可能性がでてきます。

つぎに中古マンションの価格についてもご紹介します。

【首都圏の中古マンションの価格】

築年数	成約価格	下げ幅
築0年～築5年	6,136万円
築6年～築10年	5,538万円	↓598万円
築11年～築15年	4,886万円	↓652万円
築16年～築20年	4,685万円	↓201万円
築21年～築25年	3,746万円	↓939万円
築26年～築30年	2,275万円	↓1,471万円
築31年～	2,040万円	↓235万円

中古マンションでは築16年～築20年の５年間で201万円の下げ幅ですが、築21年～築25年になると4倍以上の939万円も下がっています。

上記データから築20年を過ぎることで一気に価格が下がり始め、築30年を過ぎると価格が落ち着いてくるのがわかります。

リフォーム費用を抑えやすい

築21年のリノベーション事例

中古住宅を購入する方の半数以上がリフォームやリノベーションを検討します。

そのため、リフォーム費用を含めた資金計画が重要になります。

築20年～築25年の物件であれば、大規模なリフォームを必要としないケースが多くなります。

水回り（キッチン・お風呂・洗面所）のリフォームを300万円以内で抑えることも可能です。

築年数が古すぎる物件だと1000万円以上かけて大規模リフォームが必要になるケースもあります。

そのため、物件価格とリフォーム費用を総合的に安く抑えやすい築20年～築25年の中古住宅は狙い目といえます。

新耐震基準に適合しているため安心

中古住宅を購入する際の重要な判断基準の一つに耐震性があります。

築20年～築25年の中古住宅は、耐震基準改正後の「新耐震基準」が適用されています。

耐震基準には「旧耐震基準」と「新耐震基準」がありそれぞれ想定している震度の基準が異なります。

【耐震基準】

• 旧耐震基準「震度5強で倒壊しない建物」
• 新耐震基準「震度6強～7で倒壊しない建物」

旧耐震より新耐震のほうが厳しい基準で施工しているため、地震が多い日本でも安心して購入することができますね。

住宅ローン控除の対象になるのでお得

住宅ローンを利用して購入すると中古住宅の場合、最大で210万円の控除を受けることができます。

【中古住宅の住宅ローン控除額】

住宅の種類	借入限度額	控除期間	最大控除額
認定住宅・ZEH住宅・省エネ住宅	3,000万円	10年間	210万円
その他の住宅	2,000万円	10年間	140万円

 

大変お得な制度ですが対象になるためには条件を満たす必要があります。

【中古住宅の住宅ローン控除の条件】

• 新耐震基準に適合している住宅
• 所得金額「2,000万円以下」
• 返済期間「10年以上」
• 床面積「50㎡以上」

2021年までは木造住宅「築20年以内」マンション「築25年以内」という築年数制限がありましたが2022年に改正したことで撤廃されています。

ですが、築年数が古すぎると新耐震基準に適合している物件から外れてしまうため注意が必要です。

築20年～築25年の中古住宅は、新耐震基準に適合している物件のため住宅ローン控除に必要な条件の一つをクリアしています。

築30年の中古住宅は価格重視の人の狙い目

築30年以上のフルリノベーション事例 

建物価格が大幅に下がる傾向

とにかく中古住宅の購入費用を安く抑えたい人は築26年～築30年の中古住宅が狙い目です。

首都圏の中古住宅では築26年から504万円下がり、特に中古マンションでは1,471万円と大幅に下がっています。（参考データ：東日本不動産流通機構の2021年の調査データ）

建物状態が比較的によく、リフォーム箇所を最小限にすることでコストを抑えてマイホームを購入できます。

築30年の中古住宅の注意点や後悔しやすいポイント

築30年の中古住宅は物件価格を安く抑えられますが、リフォームせずにそのまま住む場合には注意したい点があります。

まずは、築30年の中古住宅の後悔しやすいポイントを確認してみましょう。

【築30年の中古住宅の後悔しやすいポイント】

• 木造住宅は寒さを感じやすい
• エアコンなどの電気代が上がる
• 水漏れなど設備や配管の故障するリスクが高い

木造一戸建ての場合、断熱材の性能の低下や気密性の低さによって冬に寒さを感じやすくなります。

そのため、エアコン代が高くなりやすいデメリットがあります。

また、築30年だと設備の保証期間も過ぎているため、故障した場合に修繕費がかかります。

予想外の出費をしないためにも下記注意点を確認してみましょう。

【築30年の中古住宅の注意点】

• 雨漏り
• 水漏れ
• シロアリ被害

上記は放置すると建物の構造躯体に影響を及ぼし、大規模なリフォーム費用の原因になります。

購入前に必ず確認するようにしましょう。

中古住宅の平均寿命は？築何年まで住める？

中古住宅の予算を抑えたリフォーム事例

築年数の古い住宅を購入した場合、あと何年住めるのか心配になりますよね。

建物の構造別に何年住めるかをご紹介します。

木造住宅の寿命は30年？60年？

日本の木造住宅の寿命は平均30年といわれています。

ですが、それは30年ほどで売却するために解体したり建て替えたりが多いことが理由です。

実際には、メンテナンスやリフォームすることで40年～60年程度住み続けられるケースが多くなります。

築20年や築30年以上の中古住宅では、今まで住んでいた人のメンテナンス履歴も重要になります。

マンション（鉄筋コンクリート）の寿命は100年越え？

マンションの寿命は40年～90年といわれていますが、こちらも木造住宅と同じように構造躯体の寿命とは異なる要因で取り壊された数が大いに含まれています。

そのため、修繕や改修工事をおこなうことで100年以上住み続けることができるマンションが多いと予想されます。

ただし、マンションは自分の専有部分だけの問題ではないため注意が必要です。

大規模修繕費用などマンションの住民が協力する必要があるため、長期修繕計画書や修繕積立金に関する書類を確認することが重要です。

中古住宅はポイントを抑えればお得に購入できる

中古住宅は築年数が古い物件ほど安く購入できますが、リフォーム費用が高額になることもあります。

そのため、築年数の狙い目を正しく理解し、条件のあった物件を探しましょう。

特に中古住宅と同時にリフォームやリノベーションを検討中の方は、リノベーションと中古住宅の紹介をどちらもできる不動産会社がおすすめです。

総合的な資金計画を立てられるため理想にあった中古住宅を探しやすくなりますよ。

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