新築住宅の価格が高騰する中、中古住宅を検討する人は増えています。

価格を抑えて購入できるメリットがありますが、中古住宅の購入に不安を感じている人も多いです。

そこで今回は、購入前の注意点や内覧時のチェックポイント、引き渡しまでの全体の流れや期間を初心者にもわかりやすく解説します。

安心して中古住宅を購入するための参考にして頂ければと思います。

 

【コラムでわかること】

• 中古住宅の購入までの期間や流れ
• 中古住宅購入の注意点

 

中古住宅購入までの期間

 

中古住宅を探し始めてから引き渡しまでの期間の目安は「3カ月～6か月」です。

物件探しから契約までは「2カ月～3カ月」が多く、複数の物件を比較検討して条件に合う物件を探します。

購入する中古住宅に前所有者が住んでいる場合には、引き渡しまでの期間が遅くなることもあるため注意しましょう。

【中古住宅購入前】の注意点

上記写真＞＞＞江東区中古住宅のリノベーション後

資金計画で物件価格以外の費用も計算

中古住宅購入には「物件価格」＋「諸費用」がかかり追加で「リフォーム費用」もかかる可能性があります。

【例】

「物件価格：3000万円」＋「諸費用：300万円」＋「リフォーム費用：300万円」＝3600万円

物件価格以外の引っ越し費用や仲介手数料などの諸費用を計算することが大切です。

また、いくらまでの物件が購入可能か知るために「住宅ローンの借入上限額」＋「自己資金」を確認しましょう。

希望条件に優先順位をつける

物件を探す前に希望条件を家族で話し合いリスト化します。

話し合うポイントは「エリア」「駅・会社・実家までの距離」「広さや間取り」「価格」です。

予算内で希望の物件を購入するためにも「絶対に譲れない条件」と「妥協できる条件」を明確化します。

優先順位をつけることで物件選びがスムーズになります。

【中古住宅購入の物件選び】の注意点

耐震性の基準を確認

築年数が古い物件ほど耐震性に問題はないか不安になりますよね。

多くの中古物件では問題なく住むことが可能です。

ですが、大きな地震による被害や倒壊のリスクに備えるなら耐震基準を確認しましょう。

耐震基準には「新耐震基準」と「旧耐震基準」の2種類があります。

築40年以上は「旧耐震基準」の可能性が高いため地震によるリスクが高くなります。

築20年以上の中古住宅はリフォームも視野に

上記写真＞＞＞中央区の築20年以上の中古物件のリノベーション後

築20年以上の中古戸建ての場合、一般的に建物の資産価値が0になると言われています。

そのため、購入費用を安く抑えやすいメリットがあります。

しかし、耐震性や劣化具合によっては大規模なリフォームが必要になることがあります。

リフォーム費用が予想以上に高くならないためにも、築年数が古い物件は建物の状態チェックが特に重要です。

 

住宅ローン控除の対象物件か確認

住宅ローンを組めば必ず住宅ローン控除（減税）の対象になるわけではありません。

物件や自身が条件を満たす必要があります。

【住宅ローン控除の適用条件】

• 新耐震基準に適合している住宅(昭和56年6月1日以降の住宅）
• 所得金額「2,000万円以下」
• 返済期間「10年以上」
• 床面積「50㎡以上」

 

物件のポイントは「新耐震基準」と「床面積50㎡以上」です。

中古住宅の住宅ローン控除額は「認定住宅で最大210万円」「その他の住宅で最大140万円」と高額です。

購入してから対象外だったと失敗しないためにも事前に確認しましょう。

増築や改築などのリフォームができるか

中古住宅の場合、建て替えや増改築ができない物件があります。

また、建て替えた場合に現在の法令上、建物が一回り小さいものしか建てられないケースがあります。

中古マンションでは、管理規約によって間取り変更などのリノベーションができない物件もあります。

【中古住宅の内覧時】の注意点

内覧時のチェックポイント

内覧は物件の雰囲気を見る以外にも建物の劣化具合や設備の状態を確認できる重要なポイントです。

ただし、チェックする前には不動産会社を通して許可を得てからおこなうようにしましょう。

 

【家のチェックポイント】

• 水回り：水漏れや下水特有の異臭がしないか
• 雨漏り：壁や天井に雨漏りによるシミができていないか
• 塀：斜めになっていないか、地震による倒壊の恐れはないか
• 外壁：ひび割れや塗装のはがれ
• 屋根：破損や塗装のはがれ

 

【周辺のチェックポイント】

• 日当たり
• 嫌悪施設・騒音施設はないか
• 高い建物の建築予定はないか
• 駅までの夜道は安全か

シロアリ被害は特に重要

シロアリは床材や屋根裏など目に見えない部分の木材に被害を与え、放置することで倒壊や傾きなどの被害が起こる可能性があります。

シロアリ被害は下記方法で確認しましょう。

 

「床がへこまないか確認」

シロアリは湿気を好むのでキッチン・お風呂などの水回りを特にチェック。

 

「一部の床だけ新しい木材を使用していないか確認」

以前にシロアリ被害にあっていた場合、再度発生する可能性が高いため。

 

「柱を叩いて音を確認」

シロアリ被害があると柱の中身がスカスカになっているため、他の柱と音が異なりやすい。

プロに依頼「インスペクション」

自分たちで建物状態を正確に判断するのは難しいため、専門家にインスペクションを依頼することも検討しましょう。

プロが雨漏りや構造上の劣化具合などを調査してくれるため、中古物件への安心感を得ることができます。

詳しくはこちら＞＞＞ホームインスペクションと瑕疵保険付き住宅

中古住宅購入の流れ

上記写真＞＞＞江東区の築浅中古住宅のリノベーション後

中古住宅購入の全体の流れをご紹介します。

• 不動産会社に相談
• 物件の内覧
• 希望の物件に買付申込書を提出
• 住宅ローンの事前審査
• 売買契約と重要事項説明
• 住宅ローンの本審査
• お引き渡し

不動産会社に相談

希望の条件や予算、いつまでに購入したいかなどを不動産会社に相談します。

中古住宅購入の場合には、リフォームやリノベーションを同時に検討する方は多いです。

物件を探している間に「予算内で綺麗な内装や設備にしたい！」と後から検討する人もいます。

そのため、リノベーションもできる不動産会社がおすすめです。

中古住宅の仲介とリノベーションを一つの会社でおこなえるため費用や手間を抑えることができます。

物件の内覧

気に入った物件に内覧を申し込みます。

前章で紹介した内覧時の注意点を参考に見るべきチェックポイントをおさえましょう。

希望の物件に買付申込書を提出

購入する物件が決まったら条件を記入した買付申込書を仲介会社を通して売主に渡します。

その後、不動産会社と売主が交渉し成立後に契約日を決定します。

住宅ローンの事前審査

住宅ローンの事前審査の期間は「2～3日」程度です。

事前審査は簡易的な審査になるため、事前審査に通ったからといって必ず本審査が通るわけではないので注意しましょう。

売買契約と重要事項説明

売主・不動産会社・買主の３者が集まって売買契約をおこないます。

売買契約の前に物件の状態や契約の約束事などを「重要事項説明書」をもとに説明を受けます。

１日に「重要事項説明」→「売買契約」をすることが一般的であり「2時間～3時間」程度かかります。

売買契約では売主に手付金を支払うため、事前にATMでおろすなどの準備が必要です。

住宅ローンの本審査

本審査の期間の目安は「1週間～2週間」ですが、ネット銀行などは「1カ月以上」かかることもあります。

提出する書類に不備があると追加書類を提出することになるため審査期間が延びる恐れがあるため注意しましょう。

引き渡し

融資を受けた銀行などで引き渡し（決済）をおこないます。

残代金を振り込み、所有者の名義変更手続きが完了すれば引っ越しが可能です。

中古住宅の購入の注意点は「建物状態」と「資金計画」

中古住宅では建物の劣化具合によってリフォーム費用やメンテナンス費用が異なります。

購入後に予想外の出費をしないためにも建物の状態確認が重要です。

また、資金計画では物件価格以外にもかかる諸費用やリノベーション費用も含めてシミュレーションしましょう。

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