頭金なしでは「住宅ローンを組めない」「返済が不安だ」と思う人もいるのではないでしょうか？頭金を貯めてから住宅を購入したほうが安心ですよね。

しかし、頭金なしでも住宅購入を検討する人は意外と多くいます。

そこで今回は、頭金なしで住宅ローン組むメリットデメリット、頭金以外に必要な諸費用などをご紹介します。

 

【コラムでわかること】

• 頭金なしのメリットデメリット
• 頭金の割合
• 諸費用の内訳

 

頭金の割合

住宅購入のための頭金の目安は「10％～20％」といわれています。4000万円の物件の10％なら400万円です。

住宅購入のためには頭金以外にも諸費用も準備する必要があるため、自己資金ですべて準備するのは大変ですよね。

住宅金融支援機構が2021年に公表した※データでの頭金の割合は「建売住宅　7.1%」「マンション　16.7%」「中古戸建て　8％」です。

ただし、頭金の目安や割合はあくまで参考程度にしましょう。家族構成やライフプランなど各家庭によって資金計画は異なります。

そのため、無理のない返済額であれば頭金なしのフルローンでも選択肢の一つとして十分検討できます。

 

参照元：※フラット35利用者調査2020年度対象　住宅金融支援機構

頭金なしで住宅ローンを組んでもいいの？

住宅ローンは超低金利時代です。教育ローンやマイカーローンより金利が低く設定されている金融商品が多くあります。

そのため、金利が低い時代のうちに早めに住宅ローンを検討する人が増えています。

頭金がないから住宅購入を後回しにする必要はありません。貯金している間に金利の上昇がおこる可能性があります。

頭金なしで住宅ローンを組むメリットデメリットを次章でご紹介します。購入するタイミングや返済額の参考にしてくださいね。

住宅ローンを「頭金なし」で組むメリット

早めに住宅ローン返済をスタートできる

住宅ローンを組む人は35年間を希望する人が多いです。返済期間が長いほど月々の返済負担を低くできます。

30歳であれば65歳に完済、40歳であれば75歳に完済になります。多くの金融機関では完済時の年齢を「80歳未満」としているため問題ありません。

ですが、定年以降も返済期間が長引くことで老後資金を貯められないなどのリスクがあります。

早めに住宅ローン返済を始めることで老後のゆとりや定年前の完済が可能になります。

 

欲しい物件を買い逃さない

不動産で同じものは１つもありません。好条件の物件を見つけても迷っているうちにタイミングを逃すことがあります。

優良物件ほど購入しようと思う人の人数も増え競争率が高くなります。「先週も売れていなかったしまだ大丈夫」と思っているうちに売却済みとなっていることも多いです。

頭金がなくても住宅ローンは組めます。欲しい物件を買い逃して後悔するリスクを減らします。

賃料を住宅ローン返済にまわせる

賃貸物件に住んでいる人は賃料を住宅ローン返済にまわすことができます。

賃貸はいくら支払っても自分のものにはなりませんが、住宅を購入することで資産として残すことができます。

例えば、月々10万円の家賃を支払っている人が住宅購入を1年間遅らせることで120万円も賃料として支払うことになります。

賃料として消えるお金を資産になる住宅のためのローン返済に早めにまわすことで住居費がトータルでお得になる可能性があります。

投資で運用できる

自己資金を頭金にまわさず手元におくことで投資として運用することもできます。

近年では普通のサラリーマンのかたでも手軽に少額からスタートできる投資方法がいくつもあります。

銀行にお任せする「投資信託」や手数料が安い「ネット証券」、非課税制度が利用できる「つみたてNISA」などです。

長期的運用や分散投資することでリスクを軽減させ利益を得ることができます。ただし、逆に資産を減らすなどのリスクがあるため注意が必要です。

教育資金を手元に残せる

お子様が成長することで塾代や部活費用などの教育費用は高くなります。

将来的に金利の高い教育ローンを組むより、自己資金を手元に残し教育費のためのローンを組まないことで家計の返済負担を低くできる場合があります。

そのため、頭金を支払うか自己資金を手元に残すかは、現在だけではなく将来の支出の増加もシミュレーションすることが大切です。

住宅ローンを「頭金なし」で組むデメリット

住宅ローン審査が厳しくなる

金融機関の住宅ローン審査の項目に「返済負担率」があります。頭金なしの場合、返済負担率は高くなります。

返済負担率が高いと生活費が増加することで返済が困難になるリスクが上がります。

そのため、金融機関は返済負担率が高くなりやすい頭金なしの住宅ローン審査を厳しくする傾向にあります。

金利が高くなる

金融機関によっては、頭金ありの場合だと金利が優遇されることがあります。

「頭金を準備できる＝信頼できる顧客」となり金融機関は安心して融資しやすくなります。そのため、優良な顧客を獲得するために金利を低く設定し優遇措置をとるのです。

この場合、頭金をいれないことで優遇されず金利が高くなります。

フラット35の金利（2022年9月時点）では「9割以下の融資　年1.520%」「9割以上の融資　年1.780%」です。

頭金10％以上の場合では「0.26％」金利優遇されています。優遇措置の金利の引き下げ幅は金融機関によって異なります。

 

参照元：長期固定住宅ローン【フラット35】

フルローンで返済負担が大きくなる

フルローンを組むため頭金ありの場合より返済負担率が大きくなります。

毎月の返済額が大きくなるため家計に直接影響します。毎月の返済額に1万円以上差が生まれることもあります。

返済額に無理がないか支出と収入を計算することが大切です。

 

頭金以外の諸費用はいくら？

頭金以外に忘れてはいけないのが諸費用です。諸費用の相場は「5％～10％」です。

4000万円の物件なら「200万円～400万円」になりますが、物件の種類によっても異なります。

 

【金融機関への支払い】

• 事務手数料
• 保証料
• 金銭消費貸借契約の印紙税

 

【税金】

• 登録免許税
• 不動産取得税
• 固定資産税
• 売買契約書の印紙税

 

【報酬】

• 不動産会社への仲介手数料
• 司法書士への登記手続きの依頼料

 

【その他】

• 火災保険料
• 引っ越し費用
• 家具家電購入費用

 

近年では、諸費用を住宅ローンに含める金融商品も増えています。しかし、金利が高くなったり、中古住宅ではローン審査が通らなかったりする場合があります。

住宅ローン控除や優遇制度の利用

 

住宅ローン控除や優遇制度を利用することでトータルコストを抑えることができます。

2022年に住宅ローン控除が改正したことによって「住宅の性能」によって最大控除額が異なります。

 

住宅の種類		借入限度額	期間	最大 控除額
新 築 住 宅	認定住宅	5000万	13 年 間	455万
	ZEH住宅	4500万		409.5万
	省エネ住宅	4000万		364万
	その他の 住宅	3000万		273万
中 古 住 宅	認定住宅 ZEH住宅 省エネ住宅	3000万	10 年 間	210万
	その他の 住宅	2000万		140万

※2022年～2023年に入居する場合

 

また、長期優良住宅では「フラット35S　金利の引き下げ」や「登録免許税」「固定資産税」「不動産取得税」の優遇制度の適用が受けられます。

まとめ

頭金なしで住宅ローンを検討する人は少なくありません。低金利の時代に頭金なしで早めに住宅購入するメリットは大いにあります。

しかし、返済負担率が高くなり家計に無理が生じる場合には物件価格を下げるなどの対応をとったほうがいいでしょう。

また、ご家庭のライフプランや家族構成によって最適な住宅ローンは異なります。

自分たちだけでシミュレーションするのではなく、プロの不動産会社に相談することで総合的な資金計画が立てられるかもしれません。

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