◆D-LINE不動産　不動産豆知識2022年　『江東区・墨田区・中央区・港区・文京区・台東区』

新型コロナによる経済への影響や世界規模の情勢不安から世界では金融引き締め（金利上昇）の動きを見せています。
日本では円安が急速に進行していて6月13日には一時135円を超え、1998年以来の円安水準に達しました。
日銀の黒田総裁が「家計は値上げを受け入れている」と発言して強い批判が起きたのも記憶に新しいと思います。
今のところ日本政府は金融緩和の方針を継続していますが、金融引き締めに踏み切らなければならないのでは？と意見する識者も増えているようです。

近年まれにみる不安定な情勢下で全期間固定のフラット35がお勧めです、というのが今回の記事の意図になります。

□主流なのは変動金利

住宅購入時に利用される住宅ローンで主流なのは変動金利の住宅ローンです。
理由は固定金利に比べて金利が安いからです。
サービスの善し悪しなどがあるわけでもなく金利は単純に出ていくだけの出費なので、1円でも安い方が良いと思うのが人情です。
しかし変動金利は文字通り金利が変動するので、金融機関が基準としている金利が上昇すると利用している住宅ローンの金利も上昇し、毎月の返済額に反映されてしまいます。

対して全期間固定金利の住宅ローンは借入時の金利が最後まで反映される仕組みなので毎月の返済額に影響が出ず、住宅金融公庫のキャッチコピーの通り、安心な住宅ローンと言えます。

□金利が高い時は変動金利、低い時は固定金利が原則

現在、日本は異次元の金融緩和により超低金利時代と言われます。
金利が低い時は、将来的な金利上昇リスクに備えて固定金利を選択するのがセオリーと言われます。
反対に金利が高い時（バブルの頃は住宅ローン金利が8%を超える時期もありました）は、将来の金利下降を期待して変動金利を選択するのが良いと言われます。

変動金利を組んでおいて金利が上がり始めたら固定金利に切り替えればいいじゃないかと主張する方もいらっしゃいますが、変動から固定への借り換えは非常に実行しにくいのが実情です。
金利が上昇してからということは借り換え時の固定金利も当然に上昇しているわけで毎月の返済額が増えるのは違いありません。
安心を求めてより高い支払いを選択するというのは非常に難しい判断となります。

□金融引き締めのアメリカで起きていること

6月16日にforbesで気になるニュースが出ていました。

「米住宅ローン金利が6.2%突破、金融危機以来の高い水準に」
https://forbesjapan.com/articles/detail/48218?internal=top_firstview_01

アメリカの30年固定の住宅ローン金利が急上昇していて、なんと6.2%を超えてしまったそうです。
フラット35の6月金利（団信含まず）で、毎月の返済額を15万円と設定すると、約4300万円まで借り入れができるのに対し、アメリカの金利6.2%だと2400万円までしか借り入れすることができません。
※返済期間30年、全期間固定、元利均等方式での試算です。

表現を変えると、3000万円の家を購入するのに、フラット35の6月金利（団信含まず）だと毎月の返済額が約11万円なのに対し、ニュースの金利6.2%だと毎月の返済額は18万円を超えてしまいます。

日本の金利が6.2%まで上昇するのかと問われるとそのような兆候は今のところ見られないのですが、アメリカの金利は2021年7月で3%くらいだったものがわずか1年で6%超えですから急激な金利上昇局面を迎えると日本でも2％～3％くらいまで上がったとしても想定の範囲内と言えるでしょう。

変動・固定の目先の金利差に捉われるのではなく、まずは金利上昇リスクを回避できるという観点から今から住宅ローンを組むのならフラット35がお勧めと冒頭に記載した次第です。

もし情勢が安定して低金利時代が継続する見込みが立つのであれば、その時には変動金利へ借り換えを行えば良いと思います。
低金利の状況では、固定金利から変動金利への借り換えは、毎月の返済額が抑えられる対策になるので、借り換えに関する諸経費を加味しても、借り換えはしやすいと言えるでしょう。

□住宅ローンの選択は自己責任です

結局のところどの住宅ローンを選択するかは個人の裁量によるものです。
将来の金利変動を正確に予測することは困難なので本来は住宅ローンの選択は、株式や為替のように金融や経済の知識がないと正確にリスクを負い切れない難しい判断です。
しかし住宅購入の場面では、住宅ローンだけではなく、エリアや物件なども同時に検討しなければなりません。
とりあえず仲介会社に勧められるまま住宅ローンを組んでしまう人も少なくありません。
十分に検討できないからこそ住宅ローンは安全・安心が第一です。
投資がものすごく強いとか経済・金融に自信のある方はご自身の判断で良いと思いますが、初めて家を買う方は特に住宅ローンは多少金利が高くとも全期間固定を選択するのが良いと思います。