中古住宅は新築住宅のようにスムーズに住宅ローンが通らないと聞いた人もいると思います。

中古住宅では住宅ローンを組む際の注意点や条件があります。

そこで今回は、中古住宅での注意点や住宅ローン控除の適用条件、おすすめの金利や銀行、頭金や諸費用について解説します。

 

【コラムでわかること】

• 中古住宅の住宅ローン控除額や適用条件
• おすすめの金利や銀行
• 中古住宅で住宅ローンを組む注意点
• 頭金なしのメリット・デメリット

中古住宅でも住宅ローンは通る

中古住宅は新築住宅と同じように住宅ローンを組むことができます。

また、2022年の住宅ローン控除の改正により中古住宅の築年数制限が廃止され、住宅ローン控除の恩恵を受けやすくなっています。

これにより、中古住宅市場の更なる活性化が期待されています。

住宅ローン控除は築年数によって適用外？

中古住宅で住宅ローン控除の対象になるためには、木造住宅であれば「築20年」マンションであれば「築25年」以内という制限がありました。

しかし、改正により新耐震基準に適合している住宅(昭和56年6月1日以降の住宅）であれば住宅ローン控除の対象になります。

中古住宅の住宅ローン控除額は？

中古住宅の控除額は「年末の住宅ローン残高×0.7%」を「10年間」受けることができます。

最大控除額は一般の中古住宅であれば「140万円」になり「所得税」や「住民税」から控除されます。

 

住宅の種類	借入限度額	控除率	控除期間	最大控除額
認定住宅 ZEH住宅 省エネ住宅	3,000万円	0.7%	10年間	210万円
一般の住宅	2,000万円	0.7%	10年間	140万円

 

住宅ローン控除の適用条件

住宅ローン控除を適用するには下記の条件を満たす必要があります。

 

• 新耐震基準に適合している住宅であること(昭和56年6月1日以降の住宅）
• 返済期間「10年以上」
• 床面積「50㎡以上」
• 所得「2,000万円以下」
• 床面積の2分の1以上が居住用
• 住宅ローンを組んだ人が居住する

住宅ローンのおすすめの金利や銀行

変動金利と固定金利どちらがおすすめ？

変動金利と固定金利では、金利が低い変動金利を選択する人の割合が「67.4％」と過半数を占めています。

種類	割合
変動金利	67.4%
固定期間選択型	21.7％
全期間固定型	10.9％

参照サイト：住宅ローン利用者の実態調査：2021年4月～9月対象　住宅金融支援機構

 

全期間固定金利の代表であるフラット35の金利は上昇しており、低いままの変動金利と大きく差が開いています。

では、やはり金利が低い変動金利がおすすめなのでしょうか？

変動金利は今後金利が上昇する可能性も十分にあることから、金利の低さだけで選択するのはリスクがあります。

変動金利を選ぶ場合には将来の金利上昇も考慮して十分に検討することが大切です。

おすすめの銀行は？メリットや特徴を確認

銀行によってメリットや金融商品は異なります。

• 団体信用保険に追加できるオプションの保険が手厚い
• 事務手数料が安い
• 健康に不安があっても対応しやすい金融商品がある
• 女性に特化した金融商品がある
• 共働きに対応したペアローンに優れた金融商品がある

 

メガバンク、地方銀行、信用金庫、ネット銀行など数多くありますが、特化している金融商品や金利、事務手数料の安さはそれぞれ異なります。

名前を知っているから、ランキングで上位だからという理由だけで選ぶと後から後悔することもあるかもしれません。

金利の低さはもちろん重要ですが、返済プランや保険の手厚さなども含めてどれが一番お得になるのか検討してみましょう。

リフォーム費用も組み込める住宅ローン

 

中古住宅では購入後にキッチンやトイレ、お風呂などの水回りをリフォームする人も多くいます。

この場合「リフォームローン」または「住宅ローン」を組んで工事をおこなうことになります。

しかし、リフォームローンは住宅ローンに比べて金利が高く設定されています。

そのため、リフォーム前提で中古住宅を購入する人は住宅ローンに組み込める金融商品がおすすめです。

すべての銀行でリフォーム費用を住宅ローンに含めることはできないので住宅ローンを申し込む前に確認しておきましょう。

 

中古住宅で住宅ローンを組む注意点

中古住宅でも住宅ローンを組むことができますが、物件の担保評価が新築住宅と比べて低くなるため、融資額や借入期間を短縮する金融機関もあります。

築年数が何年以上の中古住宅から制限を受けると明確に決まってはおらず、金融機関によって判断は異なります。

融資額の減額

築年数が古い中古住宅では、希望の借入額まで融資されないケースがあります。

金融機関が住宅ローンでお金を貸す際には住宅を必ず担保にします。万が一債務者の返済が滞った場合に、住宅を売却して貸したお金を回収するためです。

そのため、希望借入額が4000万円だったとしても、担保評価額が低ければ融資額が3500万円まで減額される場合もあります。

借入期間が短縮

住宅ローンの借入期間は、一般的に完済年齢が満80歳までが多くなります。そのため、申し込み時の年齢が40歳であれば通常は35年間の返済期間にすることが可能です。

しかし、購入する中古住宅の耐久性の点から借入期間が短縮される可能性があります。

頭金なしでフルローンは可能？メリット・デメリットは？

頭金の相場は物件価格の「20％」です。しかし、頭金なしでフルローンにすることも可能です。また「諸費用」も含めて住宅ローンを組めるケースもあります。

頭金なしの場合のメリット・デメリットをご紹介します。

頭金なしのメリット

フルローンにすることで手元の資金を残しておくことができます。ライフステージの変化によって支出が増えた場合でも対応しやすくなります。

また、車の購入や家具家電の買い替え時にローンを組む可能性が高い人は手元に現金があると良いでしょう。

住宅ローンの金利はマイカーローンやカードローンより低く設定されている商品が多いです。

頭金なしのデメリット

頭金がないことで住宅ローンの審査が厳しくなることがあります。また、フルローンにすることで総返済額が高くなります。

なぜなら借入額に対して毎月利息を支払っていくため、借入額が多いことで利息も多くなるからです。

諸費用はいくら？購入前にシミュレーション

中古住宅購入には「物件価格」以外にも契約時に支払う「手付金」、仲介手数料や登録免許税、登記費用や不動産取得税などの「諸費用」がかかります。

諸費用の目安は中古住宅なら物件価格の「6％～13％」になります。3000万円であれば「180万円～390万円」です。

上記のように諸費用も高額になりやすいため、中古住宅の売買代金と含めて無理なく返済可能かシミュレーションすることが重要です。

まとめ

中古住宅でも住宅ローンを通すことは可能です。ですが、銀行によっては築年数の古い物件は融資額や借入期間の制限を受ける場合もあります。

また、お得に住宅を購入するためにも「住宅ローン控除の対象条件」「金利や返済プラン」「頭金や諸費用」も含めて考慮してみましょう。

そのほか、リフォームやリノベーション前提で中古住宅購入を検討中であればリノベーションに特化した不動産会社がおすすめです。

複雑な資金計画から間取りやデザインの相談まで一括で依頼することが可能です。

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