◆D-LINE不動産　不動産豆知識2022年　『江東区・墨田区・中央区・港区・文京区・台東区』

■ 住宅ローンの金利上昇圧力が高まっており・・・？！

メガバンクが相次ぎ住宅ローンの固定金利を引き上げるなど、金利の上昇が話題になっています。国内では「超低金利」が長く続いており、このような「超低金利」ももう限界となっていると考えます。金利上昇はこれからの不動産購入にどのような影響があるのでしょうか？！本日はそのような金利上昇について解説を行いたいと思います。

そもそも金利は大きく短期金利と長期金利に分けられます。短期金利は1年未満、長期は1年以上を指すことが多く、短期金利は中央銀行が市場に供給する資金の量を調節することで決まります。国内では「無担保コール翌日物」が代表的な指標です。

※「無担保コール翌日物」とは金融機関同士が「今日借りて、明日返す」、「今日貸して、明日返してもらう」といったような1日で満期を迎える超短期の資金調達や資金供給を借り手が貸し手に対して担保を預けずに行う取引です。

また、長期金利は国債が取引される債券市場で需要と供給の関係によって決まるのが原則です。一般的には10年物国債の利回りを長期金利の指標として使います。国債の価格が上がれば金利は低下し、価格が下がれば金利は上昇します。このような需給バランスによって金利が判断されます。

■ 長期金利は国債が取引される債券市場で、需要と供給の関係によって決まる！

例えば期間1年で金利2%の国債が価格100円で発行されたと仮定して説明しましょう。購入すれば1年後に元本100円と利子2円の102円が手に入ります。この国債が発行直後に市場で取引されたとします。買いたい投資家が多ければ国債は値上がりします。投資家が101円で買ったら利益は1円。利回りは1円を101円で割った0.99%です。市場の金利は2%から0.99%に下がったといえます。逆に国債の価格が99円に下がると99円に対して3円の利益が出るため、金利は3.03%に上昇します。ただ、近年ではこうした市場の機能が十分に働かず、日本や欧米主要国の長期金利は極めて低い水準になっています。

その理由としては各国の中央銀行が国債を大量に購入してきたからです。国債などの購入を通じて市場に大量のお金を供給することを「量的緩和」と呼びますが、長期金利を低く抑え、企業などが借金をしやすくして景気を下支えするのが狙いです。ただ、経済の回復に加え原油価格の上昇などがあり、インフレへの懸念が強まってきました。そこで米国の中央銀行にあたる米連邦準備理事会（FRB）が金融政策を転換しよう発表し、このような流れが出てくると今度は金利上昇の動きへと変わっていきます。量的緩和策をやめて、長期金利を上昇させようというものです。

※米連邦準備理事会（FRB）とはThe Federal Reserve Boardの略であり、日本における日銀と同じ、アメリカの中央銀行制度の最高意思決定機関で日本語で「連邦準備理事会」とも呼ばれています。米連邦準備理事会（FRB）は、7名の理事から構成されており、米連邦準備理事会（FRB）が開く金融政策の最高意思決定機関に連邦公開市場委員会（FOMC）があり、米連邦準備理事会（FRB）の理事7名や地区ごとの連邦準備銀行（FRB）総裁5名で構成されていて、アメリカの金融政策やFFレートの金利誘導目標を決定しています。

米連邦準備理事会（FRB）は政策金利（短期金利）を3月に引き上げる見通しとなり、量的緩和では余ったお金が株式市場に流入し、株高の一因となっていました。金利の上昇は景気や株価には逆風となりますので、そうした見方から今年に入り、米国の株価は下落しています。

■ 米連邦準備理事会（FRB）の利上げは日本にどう影響を及ぼすのか？！

米国の長期金利上昇を受けて、日本の長期金利も足元でやや上昇しています。しかし、日銀の金融緩和姿勢にはいまのところ変化が見られず、当面は大きな上昇はないとの見方が多いようです。日本よりも米国の長期金利上昇が大きくなると、円を売って、より金利の高いドルを買ったほうが得なので、円安・ドル高が進みやすくなります。その為、円安で輸入物価が上昇し、家計にマイナスの影響が及ぶ可能性が高いと判断できます。

勿論、このような流れになるとこれから不動産購入を検討されている方の「住宅ローン」に大きな影響が出てきます。長期金利が上がれば固定金利型、短期金利が上がれば変動金利型の借入金利に反映されます。変動型で借りている人は金利負担が重くなりますが、仮に日銀の金融緩和姿勢に変化があれば、株価が乱高下する可能性も指摘されます。

ぜひ、不動産購入前の「住宅ローン金利の上昇圧力が高まっている」事を、把握しておいて欲しいのと、「不動産購入価格が高くて買えない」と思われている方も低金利の今、不動産を所有する方がメリットのあるケースも存在します。