◆D-LINE不動産　不動産豆知識2022年　『江東区・墨田区・中央区・港区・文京区・台東区』

よくある質問に「カーポートは建築面積に含まれないのですか？」という質問があります。

そもそも「建築面積」とは、簡単に表現すると上空から見たときの屋根の面積になります。

しかしこの表現は、イメージしやすくするための表現であり、正確には屋根面積ではなく、「壁・柱で囲われた部分の水平投影面積」ということになります。

通常は、壁が無くても柱があれば、柱に囲まれた部分がどんな用途であろうと建築面積に算入されることとなります。

ただし一定の条件を満たす場合、柱があっても建築面積の不算入措置が適用できる部分があります。それが、「高い開放性を有する建築物の建築面積の不算入措置」です。

以下のイメージを見てみましょう。

■高い開放性のある建築物の建築面積不算入のイメージ

建築基準法施行令による建築面積不算入措置
この不算入措置は、建築基準法の建築面積の定義で規定されています。

【※】建築面積とは（建築基準法施行令第２条第２号）
建築物（略）の外壁又はこれに代わる柱の中心線（略）で囲まれた部分の水平投影面積による。ただし、国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物又はその部分については、その端から水平距離一メートル以内の部分の水平投影面積は、当該建築物の建築面積に算入しない。

建築基準法の定め
建築基準法では、「国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物」は建築面積としていれなくてもよい、とされています。ただし、「国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造の建築物」に該当するためには、細かい条件をクリアしなければなりません。どのような条件なのか、以下で詳しく解説します。

「高い開放性を有する建築物」の条件
「国土交通大臣が高い開放性を有すると認めて指定する構造」に該当するためには、外壁、柱、天井、階数それぞれに細かな条件が定められています。そのため、開放性を有することに関して見た目が開放的であるといった主観的な基準ではなく、客観的に公平な基準で判断可能です。それぞれどのような基準か解説します。

１　外壁
「外壁を有しない部分が連続して四メートル以上であること」が条件となります。カーポートは基本的に屋根と柱であるため、該当するものがほとんどでしょう。しかし、オプションとして外壁とみなされるほどの大きさのサイドパネルを設置すると条件から外れるかもしれません。

２　柱の間隔
柱はそれぞれの「間隔が二メートル以上であること」が条件です。柱が密になっていると開放性を有するとは判断されません。カーポートは柱の数がそこまで多くないものがほとんどです。こちらも該当する可能性は高いでしょう。

３　天井の高さ
天井の高さには、「二・一メートル以上であること」という条件があります。カーポートは車を中に入れる目的で設置するため、2.1m以上の高さがあることがほとんどです。ただし、1cmでも基準より小さければ対象外となります。

４　階数
「地階を除く階数が一であること」も条件の一つです。つまり、1階建てであることが条件となっています。カーポートは車を入れるためのもので、敷地面にそのまま設置します。そのため、階数の条件は確実にクリアできるでしょう。

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【４つの緩和条件　まとめ】
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・外壁を有しない部分が連続して4ｍ以上であること
・柱の間隔が2ｍ以上であること
・天井の高さが2.1ｍ以上であること
・地階を除く階数が1であること

要は簡単に言うと「平屋で柱間隔が2ｍ以上のそれほど低くないカーポート」であれば、建築面積の不算入の緩和措置が受けられることになります。

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この不算入装置は知っておくと非常にありがたい緩和規定です。
ただ、実際には、住宅の完了検査後に建築するケースが多いため、初めから建蔽率のことなどに目を向けることが少ないようです。ただし、隣人の通報をきっかけとして、違反建築物ではないかと精神的苦痛を強いられるケースもあるため、たかがカーポートといえども、法律の緩和規定をフルに使って適法な状態で堂々と建ててしまうのが良いです。

建築面積の不算入措置は、上記に記載した４つの条件を満たせば良いのですが、判断に迷うケースがあるので、取り扱いは所轄自治体の建築指導課に必ず確認しましょう！