「5,000万円のマンションを購入するには年収はいくらあれば安心できる？」

「住宅ローンの審査に落ちた場合どうすればいいの？」

マンション購入前に上記のような不安や疑問を抱く人は大勢います。

そこで今回は、安心して住宅ローンを契約するために「年収別の借入額」や「頭金の相場」、「諸費用の目安」や「ローン審査が通らなかった際の対応策」などを詳しく解説します。

 

【コラムでわかること】

• 年収で異なる借入額
• 頭金や諸費用の目安
• 変動金利と固定金利の特徴
• ローン審査で落ちた場合の対応策

住宅ローンは年収の何倍まで？

住宅ローンは、購入する物件によって年収の「5.5倍～7.1倍」が平均になります。

住宅の種類	年収の何倍？
新築マンション	7.1倍
新築戸建て	6.7倍
注文住宅	6.5倍
中古マンション	5.8倍
中古戸建て	5.5倍

※住宅支援機構の「2019年フラット35利用者調査」参考

新築マンションより中古マンションのほうが年収によっての借入額の倍率が低い結果になっています。しかし、あくまで全国平均ですので購入するエリアによっては平均値が上記以上になるケースもあります。

年収別の借入額の目安一覧表

返済負担率は「25％以下」が目安とされています。

年収	25％以内の借入額
300万円	2,045万円
400万円	2,720万円
500万円	3,400万円
600万円	4,080万円
700万円	4,760万円

※住宅ローン金利1.5%、35年の返済期間、元利均等返済、ボーナス加算なしの条件での試算。

毎月の返済額で借入可能額をシミュレーション

毎月の返済額から借入額をシミュレーションすることもできます。現在、賃貸物件にお住いであれば賃料と比較してみましょう。

毎月の返済額	借入額
7万円	2,280万円
8万円	2,610万円
9万円	2,940万円
10万円	3,260万円
12万円	3,920万円
14万円	4,570万円

※住宅ローン金利1.5%、35年の返済期間、元利均等返済、ボーナス加算なしの条件での試算。

注意点として、マンションの場合には住宅ローン返済額とは別に「管理費＋駐車場代金」がかかります。

マンション購入時に頭金や諸費用はいくら用意すればいい？

マンションを購入するためには「物件価格＋諸費用」が必要になります。逆に、頭金は必ず支払う必要はありません。しかし、頭金を最初に支払うことでメリットが多くなります。

頭金の目安は「20％」

マンション購入時の頭金の目安は、売買金額の「20％」程度になります。

しかし、あくまで目安ですのでお子さんの進学など将来的に現金が必要になった際に支払えるようにある程度資金を残しておくことが大切です。

頭金の必要性とは？

頭金を全く支払わないより多く支払うことで受けられるメリットがあります。

 

【メリット】

• 総支払額を抑えられる
• 毎月の返済額を抑えられる
• 住宅ローンの審査が通りやすくなる
• 住宅ローンの金利が優遇される金融商品もある

一番大きなメリットは「総支払額」が抑えられることです。頭金を多く入れることで借入額を少なくし、無駄な利息を減らすことができます。

諸費用の相場

諸費用の相場は、新築マンションであれば物件価格の「3％～5％」、中古マンションであれば「6％～10％」になります。

4,000万円の新築マンションなら「120万円～200万円」、中古マンションなら「240万円～400万円」が諸費用の目安です。

 

【諸費用の内訳】

金融機関に支払う	・事務手数料 ・保証料 ・金銭消費貸借契約の印紙税
税金	・登録免許税 ・不動産取得税 ・売買契約書の印紙税
報酬	・不動産会社への仲介手数料 ・司法書士への登記手続きの依頼料

 

上記費用とは別に「引越し費用」や「家具家電購入費用」もかかるため、資金計画に含めて計算してみましょう。

住宅ローンは固定金利と変動金利どちらがお得？

住宅支援機構の「2021年4月～9月の調査結果」では、変動金利が「67.4％」固定期間選択型が「21.7％」全期間固定型が「10.9％」になっています。

長引く超低金利時代のため変動金利を選択する人が7割近くいる結果になっています。

 

【変動金利とは】

金利が固定金利より低く設定されているため、このまま金利が上昇しなければ「利息」を抑えることができます。

しかし、将来金利がどのような動きになるのかは誰も予想ができないため、金利が上がっても返済できる資金的余力を残しておくことがポイントになります。

 

【固定金利とは】

固定金利には「5年」「10年」と期間を固定できる「固定期間選択型」と35年間ずっと金利が固定されるフラット35などの「全期間固定金利」があります。

変動金利と比較して金利が高く設定されていますが、将来の返済額がわかることで資金計画が立てやすくなります。

 

参照サイト：住宅ローン利用者の実態調査：住宅金融支援機構

マンションの住宅ローンの審査基準や審査期間

審査には売買契約前におこなう「事前審査」と契約後におこなう「本審査」があります。審査期間は金融機関にもよりますが、事前審査は「2～3日」本審査は「1週間」程度で結果がでます。

また、審査基準には明確な決まりはありません。金融機関によって条件が異なります。ですが一般的な審査基準を参考にすることはできます。

 

【住宅ローンの審査基準】

• 年収
• 勤続年数
• 勤め先の安定性
• 健康状態
• 返済負担率
• 完済時の年齢
• 購入するマンションの担保評価

健康状態に不安がある場合「団体信用保険」に加入できないため審査が通らない可能性があります。また、転職したばかりだと審査の対象にならないケースも。

しかし、審査基準が緩い金融機関もあります。諦めずに複数の金融機関に審査をかけることが大切です。

住宅ローンの審査が落ちる条件と対応策

審査に落ちてしまった場合でも条件を変えたり、別の金融機関で審査をおこなうことで住宅ローンが通るケースもあります。落ちやすい条件や対応策をご紹介しますので参考にしてください。

借入額が多すぎて減額

ご自身の返済能力以上の借入額を申請した場合、希望の借入額より減額されるケースがあります。この場合、自己資金を増やすか、金利が多少高くなっても審査基準が緩い別の金融機関に再度審査依頼する方法があります。

金融機関に伝えていない他のローンが残っている

伝えていないローンが少額でも、正確に伝えないことで信用が下がりローン審査が落ちる場合があります。

この場合、他の金融機関に再度審査を申し込んでも通らない確率が高くなります。後悔しないためにも最初から正直に伝えることが重要です。

滞納している回数が多い

携帯料金の分割払いやショッピングローンを支払える能力があるのに何度も滞納している履歴があると「信用情報」が悪くなります。

住宅ローンを通すためには個人信用情報にキズがつかないように、日ごろから滞納や未納をしないようにすることが重要です。

１つの銀行で住宅ローン審査が落ちた

住宅ローンは複数の金融機関に同時に審査をかけるのが鉄則です。銀行によっては転職後や健康状態に不安を抱えていても通りやすいローンがあります。

どの銀行が通りやすいのかは、購入するマンションのエリアに詳しい不動産会社への相談がおすすめです。

地域に強い不動産会社であれば取引実績も多く、銀行の特色を把握しやすくなります。そのため、条件に合った金融機関を紹介してもらえる可能性が高くなります。

まとめ

マンションを安心して購入するためにも年収別の借入額や諸費用の相場を確認することが大切です。

また、ご自身だけでシミュレーションするのではなくプロの不動産会社に相談することで条件にあった住宅ローンや返済プランが見つけやすくなります。

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