◆D-LINE不動産　不動産豆知識2022年　『江東区・墨田区・中央区・港区』

■住宅ローン控除の制度が変わり、家計の税負担が増えるようになる？！

家計にかかる税負担が2022年より少しずつ増える事が確定しています。2022年度の税制改正大綱によると住宅ローン控除の控除率や住宅取得資金贈与の非課税枠が縮小するほか、コロナ禍で導入していた固定資産税の負担軽減措置が住宅地で取りやめになります。

高所得者から中低所得者まで影響を受ける人は多く、住宅購入など個人の資産形成に身近な分野で税軽減や非課税の恩恵を受けにくくなる改正が目立っています。
しかし不動産を所有していない方は、このような恩恵をそもそも受けていない為、なるべく早く不動産を所有しておいた方が良さそうです。

2022年の住宅ローン控除の改正内容を見てみると昨年までは年末ローン残高の通常1%の金額を所得税と住民税から原則10年、コロナ特例で13年差し引くことができました。この控除率を22年以降に借りてローン控除を受ける人から0.7%にすることとなっています。そもそも住宅ローン金利は歴史的な低水準にあり、1%未満でローンを組んで控除を利用すれば控除額が利払い額を上回る場合が多くありました。つまり住宅ローン控除を受けられれば、住宅ローンを組んでいる人が得をする状態（逆ざや）でした。控除率の引き下げはこうした「逆ざや」に対応するのが目的です。

0.7%を下回る水準で借りることができれば逆ざやは解消しないとみられるが、従来に比べ利幅は縮小する計算となります。所得要件を現在の「年3000万円以下」から「年2000万円以下」に下げることも踏まえると高所得者ほど逆ざやを狙って積極的に借りていましたが、利用しにくくなる状態です。

富裕層だけでなく幅広い層に影響しそうなのが、控除対象になるローン残高の上限の見直しとなります。住宅ローン控除の適用期限を25年の入居までは4年延長し、控除期間を新築住宅で原則10年から13年に延長されました。そのうえで住宅ローン残高の上限は住宅の環境性能で4つに分け、新築は段階的に引き下がる事となりました。

■2023年までに不動産購入をした方は控除額が大きい？！

例えば省エネや耐震性に配慮した「認定住宅」の場合、22～23年入居は現在と同じ5000万円で24～25年は4500万円になります。控除率と残高の上限が下がることで、期間中に得られる控除額が少なくなり認定住宅なら現在の最大600万円が22～23年入居は455万円、24～25年入居は410万円に減少します。環境に配慮した「省エネ基準適合住宅」でも24～25年入居にかけてローン残高の上限と最大控除額は減ります。結果、2023年までの住宅購入を促す狙いも秘められた制度となっています。

■住宅取得資金贈与の非課税制度の縮小も盛り込まれた？！

また、2022年度の税制改正大綱には住宅取得資金贈与の非課税制度の縮小も盛り込まれています。父母、祖父母から子、孫への住宅取得のための資金贈与が一定額まで無税になる制度で、住宅ローン控除と同様に昨年末が期限となっていました。この期限を23年12月末まで2年延長し、非課税枠を現在の最大1500万円から500万円少ない1000万円とする内容となっています。

父母や祖父母などが非課税贈与によって相続財産を減らせば相続節税につながるため住宅資金贈与を利用する富裕層は多く、非課税枠が減るため、相続節税が目的の人にとってはマイナスになります。

住宅の保有で毎年かかる固定資産税の負担も増えそうです。21年度は20年度までの地価の上昇傾向を受けて税額が増える見込みでしたが、コロナ禍の影響に配慮して20年度と同水準に据え置かれました。しかし、今回の改正で住宅地は据え置きをやめ、時価上昇を税額に反映する流れとなります。結果、21年度より税額が増える不動産所有者が多くなります。（商業地は1年間の限定で税額を2.5%増以内に抑える措置を取るようです。）

ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。