区分マンション投資とは？メリットデメリットと成功のコツとは
不動産投資の種類の1つに「区分マンション投資」があります。マンションを一室単位で購入して賃貸収入を得る区分マンション投資は、初期費用が少ないことから不動産投資の中でも初心者や副業として投資を始める方にも向いていると言われています。
今回は、区分マンション投資のメリット・デメリットや、よくある失敗と対策について解説します。収益物件の購入を検討している方はぜひ参考にしてください。
コラムのポイント
・不動産投資の「区分マンション投資」の概要とメリット・デメリットが分かります。
・区分マンション投資を始めるにあたってよくある疑問や注意点、対策が分かります。
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～table of contents～
区分マンションとは
区分マンションとは、マンションの部屋の一室ごとの単位です。区分マンションを購入してオーナーとなり、貸し出して家賃収入を得る不動産投資を区分マンション投資と呼びます。
分譲マンションとの違い
投資用に人に貸し出すために所有するのが区分マンションで、居住するためにマンションの部屋を買うのが分譲マンションです。
区分マンションもマンションを「分割譲渡」するのは同じですが、区分マンションはあくまで投資家目線での分類になります。
区分マンション投資とは
冒頭でも解説したとおり、マンション投資のうち、マンションの部屋だけを購入（区分所有）する投資スタイルのことを「区分マンション投資」と呼びます。マンションを一棟購入する投資スタイルは「一棟マンション投資」、同じくアパートを一棟購入するスタイルは「一棟アパート投資」と呼ばれます。
区分マンション投資は儲からない？メリットとデメリットを比較
区分マンション投資は、一棟マンション・アパート投資と比べると、初期費用が少なく済むことから、不動産投資の初心者も始めやすい投資スタイルです。しかし、実際に区分マンション投資を始めてみると、儲からないといった声も聞かれます。
一棟マンション投資を比較した、区分マンション投資のメリットとデメリットをまとめてみます。
＜区分マンション投資のメリット＞
・投資のリスクが少ない
区分マンションは、1000万円前後～数千万円で購入できるので、一棟マンションよりも失敗した時の損失が少ない投資スタイルです。マンションやアパートを一棟まるごと購入するよりも少ない自己資金で、好条件の物件を手に入れやすくリスクが少ないのがメリットです。
・同じマンション内でも好条件の物件を選んで運用できる
マンションやアパートは、同じ棟でも部屋の階数や方角、位置（角部屋や中部屋など）によって、人気の出る部屋が変わります。階数は、1階よりも上階の方が一般的に人気と言われていますが、建物の構造や立地などの条件によってはその限りではありません。
区分マンション投資は、購入するマンションごとに分析し、好条件の部屋や人気が出そうな物件を選んで運用でき、空室リスクを減らせます。
・リスクを分散できる
区分マンション投資は、同じマンションで部屋を複数所有したり、別のマンションに複数所有したりする運用ができます。場所、地域を分けて所有することで、災害などによる損失リスクを分散できます。
・物件管理は管理会社に任せられる
副業として投資活動をする場合、本業が忙しく管理に手が回らないという人も多いと思います。区分マンション投資は、マンションの一部分だけを所有する方法のため、物件の管理の手間も一棟マンション投資よりも少なくなります。
区分マンション投資は、物件全体の管理や、部屋ごとの管理を専門の管理会社に任せられます。区分マンション投資で各部屋を管理する賃貸管理会社に依頼すれば、入居者からの家賃回収・送金、滞納の督促、退去時の立ち合い、修繕の提案・実施、入居者の募集などを任せられます。一棟マンションの場合は、自主管理か自分で管理会社を選定しなければならない手間があります。
・他の不動産と比較して売却しやすい
区分マンションは、一棟マンション投資と比較して、いざというときに手放しやすい流動性の高さもメリットです。マンションをまるごと購入するよりも、一室を購入する方が金銭的ハードルが低いのは当然ですし、その一室が好条件であれば、売却活動ですぐに買い手が見つかる可能性も高くなります。
・生命保険の代わりになる
区分マンションに限らず、団体信用生命保険（団信）に入る（住宅ローン契約をする）不動産購入に共通するメリットです。団信に加入すると、債務者が死亡したり病気などでローンの返済ができなくなったときにローン残債が免除になります。
いざという時、ローンの残債がない不動産を家族に資産として残せる生命保険のような役割も果たしてくれます。
・将来の年金的な収入として
区分マンション投資のような不動産投資は、入居者から毎月安定して家賃収入を得られるため、将来の年金収入のような目的で投資をする人もいます。国の年金制度に加えて、不動産投資を第二の年金としておけば老後も安定した資金が得られます。
＜区分マンション投資のデメリット＞
・リスクが少ない分、収益も少なくなる可能性
区分マンション投資は、一棟マンション投資よりもリスクが少ないメリットがありますが、その分収益も少なくなってしまうリスクもあります。マンションを一棟所有していれば、空室があっても別の部屋に入居者がいれば家賃収入がありますが、区分マンションの場合は入居者がいなければ収入がゼロになってしまいます。
区分マンションは、長期的な運用を考えて物件を選び、家賃設定や修繕計画などの見通しを立てて運用することが重要です。
・高利回りを狙うのが難しい
区分マンションの実質利回りは、次の式で算出できます。
（満室時の年間収益 – 管理費などの諸経費）÷（物件価格 ＋ 購入時諸費用） × 100
都心の区分マンションは現在、実質利回り4％～6％の相場で推移しています。区分マンションは、需要や人気を考えて購入することが大切ですが、需要の高い物件は購入費用も高くなります。そのため、物件価格に応じて家賃設定も高くなった結果、入居者がなかなか現れないケースもあります。
他の部屋や周辺物件の家賃相場も考慮する必要があるため、自由に高利回りを狙った家賃設定がしにくいデメリットがあります。
・条件が悪いと空室リスクが大きい
区分マンションは物件、部屋の人気や需要に左右されます。東京なら23区内、駅チカなど、好条件の物件を選ばないと、入居者がない空室が続き、収入がなくなってしまう可能性もあります。さらに、その状態で物件のローンを返済し続けるという赤字状態になってしまいます。
空室対策として、サブリース契約（不動産会社などに依頼して物件を転貸ししてもらう契約）を結ぶ方法もありますが、契約する不動産会社の信頼性や契約内容をしっかり確認して選ぶ必要があります。
・管理運営の自由がない
区分マンションは家賃設定や共用部分の修繕、リフォームなどは自分の意向だけでは進められません。マンションに関して変更や修繕をしたい場合は、すべての部屋の所有者のうち、過半数の承諾を得なければなりません。
また、部屋単位のリフォームも、マンションの管理規約や構造上の成約で性能や設備に制限が出るため、思い通りのリフォームができない可能性もあります。
・金融機関の審査方針が「積算評価（担保評価）」だと融資が付きにくい
投資用マンションを購入するために融資を受ける時、購入する物件の担保としての価値（収益性があるか）が金融機関に評価され、融資の可不可にも影響します。購入する物件の収益性を物件自体の現在の担保価値で評価する方法を「積算評価（担保評価）」と呼びます。
一棟マンション投資や戸建て投資は、土地ごと投資物件を購入するため、土地の価値も物件の価値の一部として考慮されます。一方、区分マンション投資の場合は、建物の一部（部屋）を購入するので、部屋の価値のみが考慮されます。区分マンションは、土地の価値の分だけ、担保としての価値が一棟タイプの投資よりも少なくなるので、融資が付きにくいというデメリットがあります。
逆に、金融機関が「収益還元評価（将来的に生み出されると予想される利益をベースに、不動産価格を求める評価方法）」を重視する方針なら、区分マンションだから融資に不利になる、ということはありません。
融資を受ける際は、金融機関が「積算評価」「収益還元評価」どちらの方法で評価する方針かをチェックしましょう。
区分マンション投資でよくある疑問
・区分マンションには固定資産税がかかる？
マイホームの場合と同じく、投資用に購入した不動産にも、固定資産税がかかります。一棟マンション投資、区分マンション投資、どちらの場合でも固定資産税が課税されます。
・区分マンション投資には節税効果がある？
収益用不動産を活用した節税は、物件の減価償却費を使って行います。減価償却費を大きくとることで不動産所得に会計上の赤字をつくり、給与所得と相殺して所得を圧縮する仕組みなので、減価償却費を大きく取ることが鍵になります。
収益用不動産による節税は、
- ・減価償却費を大きく計上できること
- ・年収が高い（年収1200万円以上・課税所得900万円以上目安）
この2つの条件が揃ってはじめて不動産投資のリスクに見合うような効果が発揮できます。
不動産のうち減価償却費が大きく取れるのは、築古木造物件です。木造の法定耐用年数は22年で他の構造に比べて短いので、同じ建物価格、同じ築年数だったとしてもより大きな減価償却費を取れます。また、法定耐用年数切れなら法定耐用年数×20％の年数で減価償却ができ、より大きな減価償却費がとれます。
つまり、新築区分マンションは減価償却期間が長く1年間に計上できる減価償却費が少ないので、節税には向いていないということになります。
逆に、この条件が揃っていない場合は、リスクに見合わないため、節税目的ではなく、しっかりと収益性を重視した物件選びをするべきです。
・区分マンションに自分で住める？
区分マンション投資で空室が続いたときは、自分で住みたいと考える人もいるかもしれません。投資用の不動産に自分で住むことはできるのでしょうか？
①不動産投資ローン利用の場合、自分では住めない
住宅ローン（居住用住宅のローン）とアパートローン（不動産投資ローン）は異なるローンであり、アパートローンを契約する時に設定する「投資用」を「居住用」には変更できない場合が多いです。
特に、ワンルームなどの狭いマンションの場合、不動産投資ローンから住宅ローンへの借り換えは難しくなっています。
②すでに入居者がいる場合、貸主都合で退去を促すことは難しい
③居住用にすると、賃貸経営でなくなるため、減価償却などの経費計上はできず、マンション投資での節税ができない。
総合して、投資用マンションに空室対策のために自分で住むのはおすすめしません。区分マンション投資は、あくまで賃貸ニーズを考えて物件選びをしましょう。
区分マンション投資で失敗しないための注意点・対策
最後に、区分マンション投資を行う際に注意したいポイントについて、対策とともに紹介します。
・マンションの立地・周辺環境の確認
区分マンションを選ぶ際は、需要が高い立地かどうか、部屋の階数や方角、位置は人気が出そうかなどをしっかり吟味しましょう。周辺に戸建てが多いか、採光や風通し、駅からの距離など交通・買い物・教育・医療の利便性など様々な視点から立地を評価するようにしましょう。
また、立地が良くても管理が不安な物件も避けましょう。信頼できる管理会社かどうかもしっかりチェックすることが大切です。
・購入物件のバランスやリスクを考慮した投資をする
区分マンション投資は、空室リスクや災害等による損失リスクを分散するための対策を考えることも大切です。
同じマンションに複数所有するのか、異なる地域に所有するのか、根拠を立てて計画的に投資を行いましょう。
まとめ
区分マンション投資は、
- ・長期の資産形成をしたい
- ・本業が忙しいが、資産形成したい
- ・自己資金があまり多くないが資産形成をしたい
このような人に向いており、不動産投資や投資の初心者、副業として投資を始めたい方にも向いています。今回解説したメリット・デメリットや注意点を理解して、自分に合った物件選びや運用方法を選ぶことが重要です。
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