◆D-LINE不動産　不動産豆知識2022年　『江東区・墨田区・中央区・港区』

建て替えができない土地がある事をご存知ですか。

親が所有している実家を建て替えれば土地を買うための費用が不要になる。
また、古家付きの土地を買ってば更地で買うよりも割安で買えることもある。
など思ってみたりしていませんか。

たまに見かけるのがとても格安な販売図面の隅の方に「再建築不可物件」と書いてある物件です。

「再建築不可物件とは更地にした後に新たに建物を建てることができない物件（土地）のことです。

これは、建築基準法第４２条で規定している「道路（幅員が４メートル以上のものをいいます）」が大きく関わっています。
建築基準法では道路に2メートル以上接していない敷地の場合には、建物を建てることができないと規定です。

建築基準法が施行される以前に立っていた建築物は問題とはなりませんが、その建築物を取り壊して新たに建物を新築するときには現在の建築基準法が適応される為、再建築不可になってしまうのです。

自宅の建替えを検討されている場合は「再建築不可」に該当しないかをまずは確認しましょう。

古家付きの土地を検討されている場合の方も同様です。

「道路（幅員が４メートル以上のものをいいます）」と書きましたが４メートル未満の場合で建築不可になる場合は、「敷地のセットバック」を行うことで、家を建てることができます。
このような道路を「2項道路」（法42条2項道路。建築基準法の42条2項から）または、「みなし道路」といいます。

「敷地のセットバック」とは、土地が接している道路がこの2項道路の場合、道路中心線から2メートルの位置まで後退（セットバック）した線まで建物を建てずに空けておくことです。
なお、片側が川や崖になっていて道路が広げられない場合は、川や崖側の道路境界線から4メートルのところまで敷地のセットバックが必要になります。

建物を建てるためには、建てる土地にいろいろな規制がありますので安い土地だからと安易に手を出すと痛い目にあってしまいます。