◆D-LINE不動産　不動産豆知識2022年　『江東区・墨田区・中央区・港区』

誰しも30年、40年先の日本がどうなっているか、そんなことは誰にもわからない。
だから、そんな先のことを悩んでも仕方がない。
自宅購入にあたっては、想定できない30年後よりも計画のできる10年後15年後を想定してみることをお勧めします。自宅購入にあたっては、多額のローンを組んで買うので10年後に含み益が出ている状態になっていればベストだといえます。仮に大幅な含み益が出なくても最悪住宅ローンの残債を売却額が上回っている状態であれば良いといえます。なぜなら、10年～15年も経てばライフステージ・家族構成も変わり、住み替えをしたくなることが多いからです。
住宅ローンの残債の方が売却額より高ければ、手出しをしない限りそもそも売るという選択肢がなくなってしまう。だからこそ、購入する時の出口戦略が重要といえます。

昨今の住宅ローンの金利は、変動金利ですと貸出金利は１％以下
全期間固定金利のフラット35の金利でも今月は約1.18%
仮に物件価格をフルローンで組み、金利１％で借入れした場合.
10年後の残債は購入した価格の約75%
つまり、昨今の超低金利を前提とした場合、10年後に自宅が購入した金額の75%以下に下落していなければ、ローン残債が売却額より上回ることがないということになります。

物件価格　5,000万　借入金額　5,000万　借入期間35年とした場合
金利が2.0％なら　10年後の場合の残債は　約3,907万円　借入金額の約78.5%
金利が1.5％なら　10年後の場合の残債は　約3,827万円　借入金額の約76.5%
金利が1.0％なら　10年後の場合の残債は　約3,745万円　借入金額の約74.9%
金利が0.5％なら　10年後の場合の残債は　約3,659万円　借入金額の約73.1%

実際には、売買の場合には諸費用が掛かりますので、10年後に購入した金額の80%ぐらいを切っていなければ、手出しをしなくても住み替えは可能といえるでしょう。
フルローンで組んだとしても、1年間に約２％以上の下落がない物件を購入しておけばよいということになります。
仮に購入した価格と同額で売れた場合は、10年間で約20％の貯蓄したことになり、買い替えにより含み益を現実化し次の家に再投資をしていく。
そんな考え方でもって家を探していくとはいかがだろうか。

自宅を購入する際には、それから10年～15年の生活を考え、希望するライフスタイルを実現できるような住まいを選ぶ。買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を買い替えるようなスタイルをお勧めします。理想なのはライフスタイルに合わせて住み替えつつ、買い替えにより含み益を現実化し再投資していきたいものだ。

要は、結果的には一生住むこともあるかもしれないが、そのような考えをもっておいて購入を検討していけば、大きな失敗は防げるといえるでしょう。

都心の住宅では、人生の中で戸建てが必要な期間は長くない。特に３階建ての戸建ては、子育て中のみといってよい。期間にしたら10年から20年というところではないか。

そういった意味では、もし含み益が出て換金性も高いのであれば立地のよい都心の借地権付きマンション購入も検討してみてもよいかもしれない。どうしても所有権付き物件がいいのなら、借地権付きマンションを購入後、転売して利益を得たうえで買い替えるのもひとつである。品川駅港南口にある「シティタワー品川」などはそのいい例である。

私が言いたいのは、買った家に合わせて暮らすのではなく、暮らしに合わせて家を変えていく、そんなライフスタイルを頭に入れつつ家探しをしてみてはいかがでしょうか。