◆D-LINE不動産　不動産豆知識2022年　『江東区・墨田区・中央区・港区』

■築40年を経過するマンションはどれくらいあるのか？！

2019年（令和元年）末時点で日本のマンションのストック総数は666万戸余りとされており、全国の住宅戸数の1割強にあたります。（住宅総数は6200万戸余り）。とくに東京23区ではマンションが住宅総数の3割を超え、一般的な住まいとして定着していると言えます。ちなみに築40年を超えるマンションは92万戸でマンションストック総数の14％となります。しかし、10年後には214万戸、20年後には385万戸と急増する事が分かっています。

その為、今後築40年を超えるマンションが増えていく事になり、その建替え問題や売却のし難さの問題も発生する事を住宅購入前に把握しておいて欲しいと思います。

■築40年を経過するマンションの建て替え決議とは？！

築40年で全てのマンションで建て替えが必要になるわけではありませんが、いざ建て替えとなるとマンション住人（区分所有者）の意見の調整には相当の時間を要するため、建て替えの必要が生じてから着手するまでは相当の時間が掛かる事が懸念されます。また、これまでに建て替えが出来たマンション事例は「小規模マンション」が多いという事も把握しておいて欲しいと思います。その理由としては、やはり住人の合意形成の難しさが挙げられるのではないでしょうか？

また、マンションの建て替えは法律に基づいて行われています。法律の目でマンションの建て替えを見ると「建て替えまでの決定プロセス」と「建て替えの進める実行プロセス」とに分けて考えられます。現在のマンション建て替えの主流は、管理組合が行うマンション建て替え事業で決定プロセスを区分所有法で実行プロセスをマンション建て替え法で行うというものです。

■築40年のマンションの建て替えまでの決定プロセスとは？！

管理組合は集会の合意形成で建て替えの有無を決めますが、その手続きが法律で厳格に定められています。建て替え決議では80％のマンション住人の同意書を集めても決定した事にはならない為、管理組合が集会を開催し、決議という形で建て替えを決めなければなりません。勿論、建て替え決議の議案書には、再建マンションの設計概要、解体および費用の概算、費用の分担、新マンションの区分所有者の帰属などを明記する必要があります。決議にあたっては賛成か非賛成かしかありませんが、転出すると決めている人が決議に反対したり、あるいは決議に賛成するケースが想定できます。その為、転出補償金や売り渡し代金にも関係することなので転出する人もそれぞれのケースについて、損得を考えて判断されるシーンが多いです。様々な手続きを経て、建て替えの決定プロセスへと進んでいきます。

以上のように「築40年前後」の中古マンション購入を検討する際には、住んだ後に、このような建て替えのお話が出る事も考えられます。せっかくリノベーションしたのに建て替え話が進んでしまって・・・では後悔してしまう事も懸念されます。