◆D-LINE不動産　不動産豆知識2021年　『江東区・墨田区・中央区・港区』

マンションは「区分所有建物」といって、各室ごとに所有権の対象となっています。

区分所有建物は、建物の一部（専有部分）と、廊下や階段等、区分所有が共同で使用する部分（共有部分）、それから建物の存在する敷地の利用権の三つから構成されています。

まず、所有権の対象となる「専有部分」とそれ以外の「共用部分」の違いについて、しっかりと理解しておくことが大切です。

マンションなど1棟の建物を複数の個人または法人が所有する形態の建物では、「建物の区分所有等に関する法律」（略称：区分所有法）が適用されます。

この場合に一棟の建物に構造上区分された数個の部分が、それぞれ独立して住居・店舗・事務所などの用途に使用することのできる各部分を所有する権利のことを「区分所有権」といい、各部分は「専有部分」と呼びます。

そして、この「区分所有権」の対象 （目的） となる範囲が「専有部分」なのですが、単純にそれぞれの「部屋の内側」と考えて差し支えありません。

「共用部分」は「専有部分以外のすべて」であり、これは原則としてマンションの区分所有者全員の共有です。

またこの「共用部分」には、法定共有部分と規約共有部分に分類されます。

「法定共有部分」とは、
「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分」として定義されており、廊下・階段・ロビー・エントランス・エレベーターやそれぞれの部屋の外側の配線・配管などの建物附属物にあたります。

「規約共有部分」とは、
規約により区分所有権の対象となりうる建物の部分、すなわち専有部分及び通常の所有権の対象となりうる付属物の建物を共用部分としたもので管理人室・集会室等を対象とできますが、その旨を登記しなければ第三者には対抗できません。

それでは、専有部分と共用部分の間にある玄関や窓ガラス、壁、さらに専有部分に付属するバルコニーなどはどうでしょうか。

まず、バルコニーやルーフバルコニーなどは完全に部屋の外ですから共用部分になります。各部屋の住人が専用使用権にもとづいて使用できるものの区分所有権の対象ではありません。

そのため、バルコニーなどの使用にあたっては管理規約や使用細則の規定に従わなければならないほか、緊急時の避難経路として他人の通行を妨げてはなりませんから勝手に物を置いたりしてふさいでしまうことはできません。

玄関ドアや窓ガラス、バルコニーへの出入り部分などは、その内側は専有部分とされますが、外側は共用部分です。つまり、内側だけなら何かを貼ったり塗ったりすることは自由ですが、外側に手を加えたり勝手に取り替えたりすることはできません。

ただし、玄関ドアの「鍵穴」は専有部分として扱われるため、区分所有者の責任でシリンダー交換などをすることができます。

壁や床・天井について
区分所有法には明確な規定がないが国土交通省作成のマンション標準管理規約では、「天井・床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分」としています。
住戸内の生活スペース「天井・壁・床に囲まれた空間」は専有部分です。しかし、隣戸との壁は「共有部分」とされていますので２つの住戸を購入し、１つの住戸にするといったことはできません。一方で壁の表面部分は、専有部分ですので壁紙の張替えや色塗りを行うことは可能です。

床と天井に関しては配線や配管、床の下貼りなどの問題もあるため判断は難しいのですが、「壁紙や床材の張替えは自由、その下や内側のコンクリートを壊してはいけない」くらいに考えておきましょう！