◆D-LINE不動産　不動産豆知識2021年　『江東区・墨田区・中央区・港区』

■「マンションは管理を買え」といった言葉を聞いたことありませんか？

マンションの適切管理を促す仕組みができるかもしれません。国土交通省は修繕費用の積み立てや管理組合の活動を計画通り実施する物件の認定制度を2022年までに創設する事を示されています。認定物件には税制上の優遇措置などを検討し、老朽化したマンションをそのまま放置しないようにする狙いがあるようです。

老朽化したマンションに住んでいる方は、マンションの高齢化と共に、住人の多くの方が高齢者となっているケースが多く、このような仕組みができても放置されない状態になるかは疑念を禁じ得ません。

そもそも「マンションは管理を買え」と言われますが、ご存知でしょうか？

一般的にはマンションの管理とは、安全で快適に暮らすために建物や設備を健全な状態に保つこと、また、マンションの資産価値を維持するためのものです。

例えば、不動産購入時にマンションを選択されるシーンを思い浮かべて欲しいのですが、物件購入を考えている方がマンションを訪問した際、駐輪場を見た際に自転車の置き方に規則性がなかったり、ゴミ捨て場にカラスが常にゴミが散らかっているようなケースでは管理が行き届いていない状況となります。また、壁などに汚れや落書きがあるマンションを購入したいとは思われないと思います。

その為、雰囲気の良いマンションは定期的にエレベーターや機械式駐車場、屋上防水、貯水槽点検が実施され、必要に応じて修理・修繕を行なっています。また、日々、マンションの清掃や設備のメンテナンスが実施されることを『マンション管理』とまとめられる事が多いです。

■マンションの資産価値は管理で決まる？！

現在、不動産売買の繁忙期でもあり、住宅購入を検討される方の多くは、マンションは安全で快適であり、また、資産価値を維持して欲しいと思われると思います。そして、それを実現するのがマンション管理です。

先程も出てきましたが、「マンションは管理を買え」とは、「建物の管理が行き届いており、しっかりとした管理組合運営により、マンションの資金である管理費、修繕積立金が適切に運営されているマンションを買え」という事です。

■国土交通省、マンション管理の認定制度について

従来は、マンション管理については、自主管理やマンション管理業者任せになっているケースが多くありました。しかし、表題の認定制度のような時代へと変化し、マンション管理は質が問われる時代になっています。

適正な管理と将来に向けた修繕積立金を蓄えていくことで、マンション管理という内的要因の資産価値を高めることができます。しかし残念なことに驚くほど多くの方がマンション管理についての意識が低く誰かがやってくれているものと思い込んでおり、払いすぎの管理費、足りない修繕積立金などマンション管理に問題を抱えていることに気づいていないようです。

20年後の2040年には築40年を超えるマンションが現在の4.5倍の約370万戸に膨らむ見通しのようです。また、マンション管理組合は建物の共有部分や敷地を維持・管理はしますが、国の調査では3割超で修繕積立金が不足しているといった実態があるようです。

国交省は適切に管理している物件を認定する「管理計画認定制度」を2020年の通常国会に提出する予定であり、マンション管理適正化法の改正案に盛り込む予定のようです。

具体的には地方自治体が修繕のための資金計画や実際の積み立て状況のほか、総会の定期的な開催や議事録の保管といった管理組合の運営状況などを評価する予定のようです。自治体は改善の必要がある管理組合に対して助言や指導をするほか、必要に応じて専門家も派遣できるようになるそうです。いよいよ、自治体もマンションの管理状況に口を出してくる時代へとなりそうです。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。