◆D-LINE不動産　不動産豆知識2021年　『江東区・墨田区・中央区・港区』

■不動産購入時の不動産仲介業者の選び方？！

不動産を購入する際には「売主と買主」とで複雑で難しい法的手続や契約が必要になります。
その際には専門的な知識が求められますので不動産仲介業者に取引に入ってもらうシーンが一般的です。不動産仲介とは、双方の間に立ってそれらの手続や契約を成立させることを言います。

不動産仲介の場には、「宅地建物取引士」、いわゆる「宅建士」という資格を持つ専門家が対応する事になります。また、不動産を仲介する会社は宅地建物取引業の免許を持っていなければなりません。「不動産仲介会社」は、そのような専門家が不動産を売買するときには、ほとんどの人が頼ることになります。そのような業者の選び方について本日は解説をしたいと思います。

不動産仲介会社は、「買うためのサポート」「売るためのサポート」を行います。そのサポートに対する報酬が「仲介手数料」となります。売買では、売主／買主どちらも支払うのが通例です。また、仲介手数料の金額は、物件価格によって上限額が自動的に決まり、その金額になることが一般的です。

■そもそも不動産事業者の仕事内容とは？！

不動産仲介の仕事は、「不動産取引を仲介する」だけではありません。「売買顧客や物件を探す」ところから始まり、「市場に出す前の物件確認・調査」「物件情報の公開」「契約書類の作成」など、さまざまな業務を行います。また、各不動産仲介業者によって、提供できるサービスも様々です。

・AI・ロボット・ビッグデータ活用：「SelFin・物件提案ロボ・土地情報ロボ・全国マンションデータベース」
https://self-in.net/slp/index.php?id=rchukai2　（AI評価付き「SelFin（セルフィン）」）
https://self-in.net/rlp/index.php?id=rchukai2　（AI評価付き「物件提案ロボ」）

https://self-in.net/llp/index.php?id=rchukai2　（土地情報ロボ）
https://self-in.com/client/index/url　（全国マンションデータベース）

※不動産事業者によってはやるべき仕事内容が多い為、顧客に寄り添う時間の確保が取れない事業者も多くいます。

■どのような不動産事業者の選ぶべきか？！

不動産購入時・売却時にどのような不動産仲介業者を選んだらよいか、悩まれる方も多いかと思います。大手仲介業者か地元仲介業者か、担当者の資格の有無や経験値など選択肢は様々ですが、インターネットが発達した現在、ホームページだけでは判断できないといった声も良く聞きます。

個人的には仲介手数料を支払う以上、不動産仲介業者が提供する「サービス」の違いをきちんと見てもらいたいと思います。

インターネットの普及により物件検索は消費者で出来る時代となり、消費者と不動産仲介業者の情報格差は縮まっています。その為、気になる不動産の選定は消費者が出来るようなシーンも増えています。

購入後に後悔しないよう、仲介業者には下記のようなサポートを求めるのもいいと思います。第一に、複数の成約データで適正価格の範囲を説明してもらうこと。例えば中古マンションなら複数の成約事例データから、駅からの距離、築年数、所在階などを分析した上で対象物件の適正価格について説明してもらいましょう。

第二に、売買契約前に第三者による建物調査（インスペクション）の実施に協力してもらうこと。つい先日も不動産仲介業者の知識不足により、住宅ローン減税の適用が受けられそうな物件にも関わらず「不適合」と説明されている方がいました。

中古住宅の場合、売買契約前にその建物の劣化状態を調べ、将来かかる維持管理費用を見積もっておくことが大切です。中古マンションなら建物調査に加えマンションの管理を記録した書類（総会議案書や議事録など）から、管理の状態などを徹底的に調査してくれるような事業者が理想です。

最後に求めるのは住宅ローンのアドバイスです。一生の収支を見通し、老後資金が枯渇するような無理な借り入れをしないよう助言してくれる業者が望ましいです。これらを嫌がらずに引き受けてくれる不動産仲介業者が理想です。

また、可能であれば不動産探しをする前にきちんと住宅ローン審査を行ってくれるような不動産仲介業者を選定していただく事をお勧めします。いざ良い物件が出てきた際に買い付け申込書の提出が必要となりますが、その申込書の有無によって売り止めの有無も変わってきてしまいます。

不動産仲介業は売り主と買い主の単なる仲人役ではありません。仲介手数料を支払う以上、不動産仲介業者が提供する「サービス」の違いをきちんと見てもらえれば幸いです。