不動産投資の始め方｜必要な資金、契約まで流れ、成功させるには？
『不動産投資に興味があるけれど、始め方や事前に準備すべきことがわからない…』という方も多いのではないでしょうか。
そこでこちらのコラムでは、不動産投資を始める前に準備しておくべきこと、そして実際に物件を契約するまでの流れについて解説します。
『不動産投資ってなんだか難しそう…』『物件を契約するまでのプロセスが複雑そう』というイメージを抱いている方は、このコラムを通してまずは基本の知識を身につけて、不動産投資を始めるための第一歩を踏み出しましょう。
コラムのポイント
・まずは不動産投資のメリット・デメリットを知って、自分に合った投資方法なのかを判断しましょう。
・不動産投資を始めるには、事前に必要な専門知識を身につけ、元手資金をしっかりと確保することが大切です。
・最後に、注意すべきポイントとともに『物件購入までの具体的な流れ』を9ステップに分けて解説します。
～table of contents～
不動産投資とは
不動産投資は、数ある投資方法の中の一つで「物件を購入し、それを他人に貸し出すことで毎月家賃収入を得る」というものです。
株式投資やFXなどは「ハイリスク・ハイリターン」、国債や預貯金は「ローリスク・ローリターン」に分類されますが、不動産投資はその中間にある『ミドルリスク・ミドルリターン』の投資法と言われています。
本業として行う人もいますが、年収がある程度高めで「副業として安定した収入を得たい」という目的で不動産投資を始める人が多くいます。
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不動産投資のメリット・デメリット
不動産投資には、以下のようなメリット・デメリットがあります。
【不動産投資のメリット】
・毎月安定した収入が得られる
・所得税/住民税/相続税などの節税効果がある
・生命保険代わりになる
・インフレ対策になる
【不動産投資のデメリット】
・初期費用がかかる
・空室リスクがある
・価格変動リスクがある
・建物の老朽化リスクがある
・災害リスクがある
どの投資法にもメリット・デメリットは必ずあるものです。
メリットだけに目を向けるのではなく、どんなリスクがあるのかもきちんと把握した上で始めることが大切です。
各メリット・デメリットについては以下の記事にて詳しく解説していますので、合わせて読んでみてくださいね。
不動産の豆知識 不動産投資のメリット・デメリットについて！他の投資法との違いは？
不動産投資はどんな人に向いている？
メリット・デメリットを踏まえて、不動産投資は以下のような人に向いている投資法だと言えます。
【不動産投資に向いている人の特徴】
・安定した収入源を作りたい人
・初期費用に加えて、余剰資金も確保できている人
・節税効果があるため、高所得者で節税したい人
・ローンを組むことに抵抗がない人
・長い目で物事を捉えられる人
・勉強熱心な人
自身の経済状況や適性から不動産投資に向いているのかを考えた上で、挑戦するかどうかを判断しましょう。
不動産投資の始め方｜事前に準備すべきこと3つ
不動産投資を成功させるためには、事前準備がとても大切です。
不動産投資を始める前に準備しておきたいことは、以下の3つです。
①元手資金を貯める
不動産物件は通常、価格の1〜3割は自己資金から賄い、その他はローンを組んで購入します。1000万円の物件の場合、100~300万の自己資金が必要となります。購入する物件や投資予算をおおまかに決めたら、まずは必要な資金を貯めることから始めましょう。
②安定した収入を築いておく
不動産投資は成功すれば安定した家賃収入が得られますが、空室が出たり予期せぬ修繕費用がかかったりなど、リスクももちろんあります。そのため、安定した収入基盤を築いておくと安心して不動産投資に挑戦できます。弁護士や公務員などの安定した職業に就きながら、副業として不動産投資を行う人も多くいます。
③不動産投資の知識をつける
不動産投資を成功させるためには「不動産投資の知識を身につけておくか」が大きな鍵になります。特に起こりうるリスクとその対策方法については、きちんと学んでおきましょう。
書籍やインターネット上で情報収集をしたり、それだけでは不十分な場合は、投資経験者やプロのコンサルタント業者に話を聞いたりセミナーに参加するのも良いでしょう。
不動産投資の始め方｜物件購入までの流れ
必要な準備が整ったら、実際にどのようなステップで物件購入へ進むのかを見てみましょう。
こちらでは、以下9つのステップに分けて解説します。
①エリアを選定する
「エリア選定によって、不動産投資が成功するかどうかが左右される」といっても過言ではありません。どんなに良い物件を見つけても、立地が悪ければ入居者が集まらない可能性があります。
エリアを決める際には、「今後も人口が集まり続ける場所か」「再開発など大きなプロジェクトが予定されていないか」「災害リスクの高い場所ではないか」などをポイントに選定しましょう。
②物件を選ぶ
物件を選ぶにあたっては、まずは新築物件か中古物件にするかを決めましょう。
新築物件は「入居率が高い、ローンが組みやすい、初期の修繕費用がかからない」などのメリットがありますが、「購入費用が高く利回りが低い」などのマイナス面もあります。
反対に中古物件は、「新築より少ない資金で大きな利回りが得られる」というメリットや、「空室が出やすい、修繕費がかかる」などのデメリットがあります。
新築か中古かを決めたら、経済状況や元手資金をもとに物件を選定していきましょう。
③現地調査・内見する
物件をいくつかに絞ったら、必ず現地調査・内見をしましょう。
最寄駅までの距離や、近くに病院やスーパーがあるかなどの周囲の環境、家の間取りや雰囲気などを見て住みやすいかどうかをチェックしましょう。
④買付申込書を提出する
物件を決めたら、売主に物件を押さえてもらうために「買付申込書」を提出します。
売買契約をするにあたってはさまざまな書類の準備が必要なため、手続きをする間に他の買主に売られてしまわないように買付をしておきます。
ここで注意すべきポイントとして、万が一ローン審査が通らなかった場合に契約が白紙撤回できるよう、必ず「ローン特約」を契約書に盛り込んでもらうようにしましょう。
⑤金融機関に融資の申込をする
金融機関に融資の申込をしてローン審査を受けます。
金融機関によって金利や返済期間などの条件が異なるため、自分の経済状況に合った機関選びをすることが大切です。一般的なローン審査と同様に職業、勤続年数、年収などと、物件の収益力で審査に通るか通らないかが決まります。
⑥不動産売買契約を結ぶ
ローンの審査に通ったら、売主と正式に「不動産売買契約」を結びます。
契約書に記載してある内容や条件については、しっかりと理解しておくことが必須です。もし不明点や疑問がある場合は、必ず仲介する不動産会社に納得できるまで確認するようにしましょう。
⑦金融機関に本審査の申込をする
不動産購入の契約を結んだら、金融機関に本審査の申込をし正式なローン契約である「金銭消費貸借契約」を締結します。
⑧管理会社を選ぶ
物件の購入とローンの契約が済んだら、物件の管理を自分で行うか、管理会社に任せるのかを決めましょう。
一般的に、本業での不動産投資であれば自分で管理することもありますが、副業であれば管理会社に任せることが多数派になります。管理会社に任せることで手数料はかかりますが、家賃の回収や物件周辺の清掃などの手間がかからなくなります。
⑨物件の引き渡し・登記手続きを行う
最後は、物件の引渡しと登記手続きを行います。
引渡しの際には、物件の設備状況などを確認し、問題がなければ鍵の引渡しとなります。登記手続きは、法務局へ「物件の所有権が移転しました」という手続きになります。法務局に申請書と必要書類を提出することで手続きをすることができます。
不動産の豆知識 中古物件をリノベーションして賃貸経営を始める方法｜江東区・中央区
不動産投資を始めるなら…
不動産投資は、必要な専門知識と元手資金があれば誰でも始められる投資法です。投資を始めるにあたっては、エリア・物件選びが最も大切なポイントとなります。不動産投資を成功させるために、まずは信頼できる不動産仲介業者と物件選定から始めましょう。
D-LINEでは、不動産仲介とリノベーションの専門事業を行っております。もともと建設会社からスタートした私たちは、建物の状態をきちんと調査した上でお客様に最適な物件のご提案をさせていただきます。
不動産投資でアパート・マンションの購入をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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