不動産投資のメリット・デメリットについて！他の投資法との違いは？
こちらのコラムでは「数ある投資方法の中で不動産投資に興味があるけれど、始める前にメリット・デメリットをきちんと知っておきたい」という方に向けて、以下の内容について分かりやすく解説します。
コラムの内容
・不動産投資のメリット・デメリット
・他の投資法との違い
・不動産投資はどんな人におすすめ？
「他の投資法と迷っている」「自分に不動産投資が合っているのか分からない」といったお悩みを持つ方にも役立つの内容となっておりますので、ぜひ最後までご覧ください。
～table of contents～
不動産投資とは？
投資には株式投資、FX投資、個人向け国債などさまざまな方法がありますが、その中の一つとして「不動産投資」があります。
不動産投資は、簡単に言うと「不動産物件を購入して大家となり、その物件を第三者に貸し出すことで賃貸料を利益として受け取る投資」です。
不動産投資には、分譲マンションの1室を購入して貸し出す「ワンルーム投資」とアパートやマンションを丸ごと一棟購入して貸し出す「一棟買い投資」の2種類があります。
ワンルーム投資は「少額の資金で始められる、リスクが低い」というメリットがある一方で、「大きな利益は上げにくい」などのデメリットがあります。
一棟買い投資は「大きな儲けが得られる、自由に管理しやすい」というメリットがある他に、「まとまった資金が必要、一棟に投資対象が集中することでリスク分散がしにくい」などのデメリットがあります。
どちらにも良い点・悪い点がありますが、不動産投資で主流なのは「一棟買い投資」となっています。
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不動産投資のメリット
不動産投資には、大きく5つのメリットがあります。
家賃収入が得られる
最も大きなメリットの一つとして「物件を貸し出すことで得られる家賃収入」が挙げられます。
部屋を借りる際は、通常1~2年といった長期間で借りることが多いため、空室が出ない限りは毎月安定した収入を手に入れることができます。
不労所得として安定的に得られる収入源となるため、本業の他に副収入として、あるいは老後の年金代わりとして不動産投資を行う人も多くいます。
所得税・住民税の節税効果がある
不動産投資をすると、減価償却を経費として計上できるため「所得税」や「住民税」を節税することができます。
減価償却とは「固定資産（不動産・自動車など）の購入費用を使用可能期間にわたって、分割して費用計上する」という会計処理の仕組みです。
減価償却以外にも、不動産投資を始めた1〜2年目は諸経費が多くかかるため、大きな節税効果が期待できます。また不動産所得が赤字になった場合には、不動産所得以外の所得と損益通算することにより「所得税」「住民税」を節税することができます。
こういった不動産投資による節税効果は「高所得者のサラリーマン」などがメリットを受けやすく、所得がそこまで高くない人にとっては効果が得られないので注意しておきましょう。
生命保険代わりになる
不動産を購入する際には、「団体信用生命保険」という生命保険に加入します。
通常の生命保険は加入者が死亡した場合に保険金が支払われますが、団体信用生命保険は「ローンの返済中に死亡・高度障害などになった場合には、残ったローンの返済が免除される」というものです。
ローンの返済が免除になるうえに不動産自体も手元に残るため、不動産を売却して現金に変えたりそのまま家賃収入を得ることが可能になります。
インフレ対策になる
現金ではなく不動産として資産を持ち続けておくことは、インフレ対策になります。
インフレとは「モノの価値が上がり続けることで、相対的にお金の価値が下がる」現象のことです。
インフレで物価が上がるとともに不動産の価格も上昇していくため、不動産投資をすることでインフレのリスクヘッジをすることができます。
相続税対策になる
相続をする際、預金や債券、株式などは時価で評価されますが、不動産投資では相続税評価額を大きく下げることができます。
そうすることで、相続税を節税することができます。相続税対策を考えている方とって、不動産投資は選択肢の一つとしておすすめです。
不動産投資のデメリット・リスク
続いて、不動産投資のデメリット・リスクを5つ解説します。
資金・初期費用がかかる
不動産投資は、ある程度まとまった元手資金・初期費用が必要となります。
自己資金と融資を受けることで物件を購入するのが基本ですが、目安としては「物件価格の1〜3割ほど」の自己資金を準備しておくのが良いでしょう。
例えば、2000万円の物件の場合、200~600万円の自己資金と残りは融資を受けて購入するイメージとなります。
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空室リスク
不動産投資ならではのデメリットとして「空室リスク」があります。
不動産投資の収入源は「家賃収入」であるため、「入居者がいない＝収入が発生しない」ということになります。
通常は家賃収入の一部をローン返済にあてているため、家賃収入が得られない場合は貯金を切り崩すか、それができない場合は返済を延滞してしまうといったリスクも起こりえます。
価格変動リスク
不動産投資を続けていく中で、需要と供給の変化に伴って「家賃の引き上げや引き下げ」が起こるリスクがあります。
家賃は「どの価格であれば空室を作らずに入居者が集まるか」という、需要と供給のバランスによって決まります。
例えば、築年数が経った物件でもリノベーションできれいに整備することで、家賃を引き上げても入居者を集めることができる場合があります。反対に新築物件が次々と建つエリアであれば、新しい物件であっても家賃を引き下げなければ入居者が集まらない、という事態に陥ることもあります。
建物が老朽化するリスク
築年数が経過すると、建物の至るところに劣化が見られはじめます。
建物の安全性を保つために、劣化部分を修繕するために「予期していなかった修繕費」がかかるリスクもあります。
また修繕が必要とはいかないまでも、築年数が経つと「家賃を引き下げないと入居者が集まらない」という事態になり、内装をきれいにするリフォーム費用がかかることもあります。
災害リスク
地震や台風などによる「災害リスク」も、考えておかなければならないことの一つです。
ローンを組む際には基本的に火災保険に加入しますが、地震や台風などの災害によって起こる火災は保証対象外となる場合もあります。
追加で地震保険に加入したり、災害に強い高耐震の建物を選ぶことも選択肢の一つとして考えておきましょう。
不動産投資は他の投資法とどう違う？
以下のように、不動産投資の他にも非常に多くの投資方法があります。
それらの投資方法と不動産投には、どのような違いがあるのでしょうか。
・投資信託
・預貯金
・国債
・株式投資
・FX
・暗号資産
・金
投資には、お金が減る「リスク」と利益を示す「リターン」によって、ロー・ミドル・ハイの3つに分けられています。
例えば、預貯金・国債は「ローリスク・ローリターン」、株式投資は「ハイリスク・ハイリターン」に分類されています。
その中で、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資法とされています。
不動産投資は値動きが比較的ゆるやかであるため、急に価値が下がるといったリスクが少なく「長期間に渡って安定的に利益が得られる」投資法であると言えます。
不動産投資はこんな人におすすめ
ここまでで、不動産投資のメリット・デメリットや特徴についてお話をしてきましたが、それらを踏まえて「不動産投資におすすめな人」はこんな人です。
・不動産投資を始めるための自己資金＋余剰資金が確保できている
・高所得者である
・安定収入を確保したい
・借金（ローン）を前向きに捉えることができる
・勉強熱心である
・長期的に物事を考えられる
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