中古住宅を購入し、リノベーションするご家族が増えています。都心部では、新築住宅用の土地が見つかりにくいことに加え、新築するより、費用を抑えられるケースが多いからでしょう。ただし、中古住宅には、購入した中古住宅の目に見えない部分の劣化が激しかった場合、土地を購入して新築するよりも、費用が嵩んでしまうというリスクがあります。そのようなリスクを回避する為の方法の一つが、ホームインスペクションです。

ホームインスペクションは誰がするの？

ホームインスペクションとは、住宅の劣化の度合いを診断することです。雨水や給排水管からの漏水は、長年のうちに構造部を腐朽させます。さらに腐朽した部分がシロアリの被害が発生すると、耐震性が著しく低下します。また、新築時の地盤改良が不十分だった、構造躯体の劣化が発生したなどの理由で、住宅自体が傾いてしまうことがあります。住宅が傾いてしまうと、家中の窓や、出入り口の開閉がしにくくなるといった状況になってしまいます。

また、基礎のコンクリート部分にクラック（ひび割れ）が発生し、その部分から雨水が構造部に浸透することもあります。さらに傾きがひどくなると、めまいや頭痛、睡眠障害などの健康被害が出ることさえあります。その他にも、配管回りに隙間ができて、その部分から雨水が床下に浸透すし、床下の劣化が進んでいるなど、様々なケースがあります。

このような劣化の状況は、直接的に耐震性を低下させる原因となるため、十分は補修と改修が必要です。その為、劣化の状態によって、リノベーションにかかる費用は大きく変わります。

リノベーションとは、土台と基礎と構造躯体以外は、すべて撤去して、中古住宅を新築住宅のように蘇らせることです。したがって、建物部分にかかる費用は、元の住宅の状態に関わりませんが、劣化がひどい場合、基礎、土台、構造躯体の補修の費用が大幅に嵩むからです。

こんなにかかるなら、土地を購入して新築した方が費用を抑えられたというような結果になることもあります。そのようなことにならないよう、中古住宅を購入する際には、ホームインスペクションをすることが非常に重要です。

ホームインスペクションを実際する人は、ホームインスペクターという住宅診断の専門家です。中古住宅の所有者とも、不動産業者とも利害関係のない公平な立場に立つ第三者です。調査によって、住宅の劣化状況、住宅に発生している欠陥、必要な改修・補修の方法と費用を導き出し、依頼者に対して、購入しようとしている中古住宅に必要なアドバイスをします。そして、ホームインスペクターへの調査費を支払う人は、中古住宅を購入しようとしている人、ホームインスペクションの依頼者です。

ホームインスペクションを依頼する難しさ

個人で、不動産業者に依頼して、中古住宅を探す場合、候補に挙がった中古住宅のインスペクションをする→構造躯体の状態が良くないということを繰り返すと、ホームインスペクションの費用が嵩みます。もちろん、購入前に住宅の欠陥や劣化を知ることができるので、必要なことなのですが、度重なると、嫌気がさしてくることもあるのではないでしょうか？さらに、ホームインスペクションをしている間に、他の人にせっかく見つけた中古住宅を他の人に先に購入されてしまうこともあります。

それなら、リフォーム、リノベーション済みの中古住宅を購入するという方法にする方が良いかもしれないと考えもあります。ただ、注文住宅と分譲住宅の違いと同じように、自分でリノベーションする場合の自由度と、きれいに新しくなってはいるが、自分の好みは全く反映されないリフォーム・リノベーション済みの自由度のなさという違いがあります。

また、あってはならないことですが、リフォーム・リノベーション済みの中古住宅の中には、目に見えない部分が補修されていないケースがあります。見た目はきれいだが、耐震性、断熱性が低いというような住宅です。

それを考えると、ホームインスペクションをした後、問題がないという結果の出た住宅を購入し、リノベーションをするという方法が、最も安全で、家族構成や家族の暮らし方にあい、家族の好みを反映した家を実現するのではないでしょうか？

ホームインスペクションのタイミング

中古住宅を見つけた際に、どの段階でホームインスペクションをするべきなのでしょうか？実際に不動産会社の中には、ホームインスペクションに理解のない会社も存在します。中古住宅の所有者にとっては、不利益な情報が明るみに出ることになることに加え、居住中であれば、ホームインスペクターが調査に来ることが煩わしいと感じるからです。

その場合、売主が、ホームインスペクションをしない不動産業者に、売却を依頼先を変更してしまう恐れもあります。そのような事情から、ホームインスペクションに理解のない会社、ホームインスペクションを重要視しない会社の場合、ホームインスペクションに積極的ではないことがあります。

その為、不動産会社を通して、中古住宅を見つけた場合、不動産会社に物件購入の問い合わせをする段階で、ホームインスペクションをしたいということを、伝えることが重要です。ホームインスペクションを希望しても、スムーズに事が運ばない場合、他の不動産業者を探す方が安全です。中古住宅であっても、高額であることに変わりはありません。できる限り状態の良い中古住宅を見つけることが、適切な費用で、質の良い住宅に蘇らせることに繋がります。

ただ、ホームインスペクションには費用がかかります。立地条件、住宅の面積、表示されている間取り情報だけで、ホームインスペクションに進みたくないという場合には、内覧後に、ホームインスペクションの手続きを進めたい旨を伝えておいても良いかもしれません。ただし、内覧をして、良いと思っても、中古住宅の所有者側から、ホームインスペクションを断られてしまう場合もあります。

人気物件の場合、中古住宅の所有者側から、ホームインスペクション実地に対して、OKが出ても、ホームインスペクターを探し、調査を依頼し、調査をしてもらうという手順を踏んでいる期間に、売れてしまうこともあるので、ホームインスペクションのタイミングは難しいです。

D-LINEならワンストップ

D-LINEは、不動産を買う人の利益を優先し、買主様に寄り添って仲介をする「バイヤーズエージェント」です。建築会社の強みと不動産仲買の知識と経験を活かし、中古住宅の物件探しからホームインスペクション、さらにリノベーションまで、ワンストップでお手伝いします。

ホームインスペクションの結果、耐震や基本構造の補強の工事が必要であれば、その部分からの工事をご提案するなど、不動産選びからリノベーションまでを、スムーズに確実に進めます。

日本国内においては、まだまだホームインスペクションへの理解度が拡がっていません。その結果、住み手が見つからず、空き家になっている家も少なくありません。しかし、住宅の構造部は、非常に頑強に造られています。ホームインスペクションの調査結果に応じて、リノベーションの際に、適切な補修をすれば、耐震性が高く、快適に暮らせる暖熱性を備えた家に、生まれ変わらせることのできる中古住宅は少なくありません。

D-LINEは、中古住宅選びから、購入した中古住宅が、リノベーション後に、長年に渡って良い状態が維持される家に生まれ変わるまで、ワンストップでサポートします。加えて、中古住宅を購入する際に受ける事ができる減税や、補助制度を利用する為のアドバイスや、資金計画に対するアドバイスも致します。

中古住宅を購入してリノベーションすることを計画される際には、どうぞお問い合わせください。