中古物件をリノベーションして賃貸経営を始める方法｜江東区・中央区
近年、改めてニーズが高まってきている賃貸経営。会社員をしながら不労所得を得ることができる、投資額を抑えやすい、など魅力です。しかし賃貸経営を始めるためには、必要な基礎知識を得るだけでなくリスクや注意点なども幅広く把握しておく必要があります。
そこで今回は、中古物件をリノベーションして賃貸経営を始める前に知っておきたい、メリットデメリットや注意点などをまとめてご紹介します。
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賃貸経営するなら中古物件のリノベーション
新築のマンションや戸建て住宅に比べ、費用を抑えて購入することができるだけでなく、内容によってはリノベーション費用もおさえることができるため比較的手を出しやすい不動産投資法といわれています。
立地のいい場所や人気のエリアには、すでに数多くのマンションが立ち並んでいる東京。その中から理想の物件を探すのは、確かに難しいかもしれません。しかし中古マンションなら、理想的な場所を手に入れられる可能性が高く、多少築年数が経っていてもリノベーションで綺麗に生まれ変わらせることが可能です。
人口が減り、これからますます空き物件が増えてくる今が、中古物件をリノベーションして賃貸経営を始めるチャンスです。
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中古物件で賃貸経営するメリット・デメリット
マンションをリノベーションして賃貸経営をすることに関しては、次のようなメリットデメリットがあります。
メリット
メリット① 初期費用をおさえることができる
不動産投資には多額に費用がかかりますが、中古物件なら新築物件よりも初期費用をおさえることができます。
メリット② 節税することができる
中古物件の賃貸経営は、都市計画税や固定資産税、減価償却費や修繕費を経費に計上できるため経費を削減することができます。
メリット③ 本業以外の副収入
賃貸経営のメリットといえばやはり、収入を増やす可能性が高くなることでしょう。慣れてきたら規模を拡大し、生活にゆとりを持たせることができます。
デメリット
デメリット① リノベーション費用が高くなる
中古物件の場合、築年数や劣化状態によってリノベーション費用が高くなる可能性があります。購入費用を抑えてもここの費用がかかってしまうと、初期費用が大幅に増えてしまいます。
デメリット② 構造上の問題がある可能性
建てた当時は建築基準法に適合していたものの、現在では不適合になっている、法律改正前に建てられたため耐震性に不安がある、など築年数によっては構造上の問題が浮き彫りになってくる可能性があります。
デメリット③ 金利が高い可能性も
法定耐用年数をこえた中古物件の場合、物件に価値がないとみなされ金融機関から融資を受けにくく、受けられたとしても金利が高くなることがあります。また、減価償却期間も短くなる可能性もあります。
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リノベーション前の注意点
リノベーションをして賃貸経営をする場合、新築物件とは異なるポイントをチェックしておく必要があります。
物件の立地を確認しておく
どんな場所に立っている物件かによって、安定した賃貸経営ができるかどうかが決まります。
・エリアのイメージ
・最寄り駅までの距離
・鉄道の利便性
・周辺の生活環境
これらは、賃貸物件を探している人が上位にあげる希望条件です。やはりいいイメージのエリアや通勤に便利な場所は人気があります。
また、
・周辺の人口構成
・特殊施設の有無
これらに関しても確認しておきましょう。
静かな住宅地や、公園が多く安心して子育てができるような場所は人気があります。繁華街の近くや工場の近くなどはやはり需要が低くなります。
また、近くに研修施設や大学、大型の工場などがある場合はその利用者を入居者として取り込むことができます。
リノベーションできる範囲を確認しておく
購入した物件は全て思い通りにリノベーションできる、というわけではありません。マンションの構造によっては間取りを変更できなかったり、壁を撤去できなかったりする可能性があります。大掛かりなリノベーションをすることができず、ありきたりなデザインに仕上がってしまっては、それだけで入居者探しに苦戦する可能性もあります。
事前にインスペクションという建物調査を行い、どこまで希望するリノベーションができるのか、できない場合何か対応策はあるのか、などを確認しておきましょう。
必要な箇所に予算をかける
綺麗にリノベーションすれば人が集まる、というわけではありません。想定している入居者層はどんな物件を必要としているのかを考えた上で、必要な箇所に予算をかけることが大切です。
例えば、大学生を入居者層として想定する場合、多少狭い部屋でもWi-Fiが完備されている方が好まれますし、授業でで家を空けている日中の日当たりよりも、防犯対策を重視している可能性があります。必要としている箇所に予算をかけ、住み手にとって満足度の高い住居に仕上げることで、継続的に住み手に選ばれる賃貸物件になるのです。
中古物件に迷った時の対処法
いざ中古物件を購入するとなると、色々と迷いが生じるもの。
『この中古物件でいいのだろうか…』『物件の購入からリノベーションの計画まで、スムーズにできるよう依頼する業者を絞りたい…』そんな時におすすめなのが、中古物件の紹介からリノベーションまでワンストップで依頼できるサービスです。
ワンストップで依頼できる業者なら、物件の状態をきちんと知っている業者に売買のサポートをしてもらえるだけでなく、インスペクションをした上でどのようなリフォームをすることができるのかといったアイディアをもらうこともできます。理想の物件を購入したのに、希望するリノベーションをすることができなかった、内装材や設備に予算以上の費用がかかってしまった、ということもありません。
『中古物件売買』と『リノベーション』両方の知識を備えているスタッフになら、安心して相談することができます。迷った時は、まずはプロに相談してみましょう。
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中古物件の賃貸経営を始めるなら…
不動産投資は、物件を購入しリノベーションしてしまえばあとは自動的に収入が入ってくるというものではありません。
空室管理や滞納状況、物件周りの環境などを常に把握し、どのような手を打つのかといったシミュレーションをしておく必要があります。賃貸の『経営』を続けていく上で必要な知識をあらかじめ身につけた上で、どんどんチャレンジしていきましょう。
建築会社からスタートしているD-LINEだからこそ、不動産仲介とリノベーションを高品質に、ワンストップでご提供することが可能です。不動産とリノベーション、両方の知識と業務ができる専門スタッフが、お客様のお手伝いをさせていただきます。
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