中古住宅購入時に住宅ローンを組むポイントと注意点
住宅を購入するときに利用する『住宅ローン』ですが、新築物件を購入する時と中古物件を購入する時とでは、違いがあることをご存知ですか？違いがわからず物件購入やリフォーム計画を進めてしまうと、後悔することになるかもしれません。
そこで今回は、中古住宅購入時に住宅ローンを組む際に参考にしたいポイントと注意点についてまとめました。
～table of contents～
中古住宅購入時に住宅ローンは組める？
住宅を購入する場合、多くの人が住宅ローンを利用します。新築物件同様、中古物件でも住宅ローンは組むことができます。しかし新築物件とは異なり、すでに建物の価値が減少した状態で購入することになるため、場合によっては満足のいく額を借りることができない可能性があります。
担保評価額が低くなる可能性
住宅ローンを利用する際、担保として不動産に設定する評価額のことを『担保評価額』といいます。万が一、借り手が返済できなくなった時でも確実に資金を回収できるよう、金融機関が不動産を担保ととして設定します。
担保評価額は、その物件がいくらで売れるのかを算出するものです。そのため、高く売れる物件は担保評価額が高くなります。担保評価額が高ければ、金融機関側も融資がしやすいため住宅ローンも利用しやすくなるのです。しかし中古物件の場合、この担保評価額が低くなるため、希望する額のローンを組むことができない可能性が高くなります。
申込制限が設けられている可能性
金融機関によっては、住宅ローンを利用する際『申込期限』が設けられている可能性があります。築年数◯年以内、◯の構造に限る、などの条件を元に審査をするため、購入予定の物件があてはまっている場合ローンを利用することができません。
申込制限と物件の築年数を照らし合わせた上で、利用する金融機関を選ぶようにしましょう。
Recommendおすすめ物件
住宅ローン審査の流れ
住宅ローンの審査は、次のような流れで行います。
仮審査
住宅ローンには『仮審査』と『本審査』とがあります。物件の売買契約が成立したのに、住宅ローンの審査が通らなかった…ということのないように、まずは申請書類を提出して仮審査を受けます。
仮審査は通常3〜4日かかりますが、最近はweb審査でスピード査定できる金融機関も増えています。
金融機関によって異なりますが、仮審査では
・本人確認書類
・源泉徴収票や課税証明書
・物件確認書類
・借り換えの場合、借入状況と返済状況の確認書類
などを提出します。
本審査
仮審査に通ったら、本審査を受けます。本審査では、購入予定物件の詳細情報や健康状態のチェックなどを申告し、仮審査よりも時間をかけて1〜2週間程度で審査が行われます。
・住宅ローンに正式に申し込む書類
・個人情報の取り扱いに関する同意書
・勤務先を証明する書類
・住民票の写し
・印鑑証明書
などを提出します。
本審査で提出する書類は、勤務先が発行する書類などもあるためあらかじめ手配しておきましょう。
契約
本審査に通ったら、無事契約となります。この時、改めて金銭消費賃貸契約や抵当権設定契約、保証委託契約などを締結します。
これらの契約書類に不備がなければ、金融機関から申込者の口座に資金が振り込まれる融資実行が行われます。契約書類の不備によって融資実行が遅れる場合、物件の引き渡しが遅れる可能性もあるため注意が必要です。
仮審査から融資実行までは、約1ヶ月半かかります。状況によってはこれ以上長引く可能性もあるため、考慮した上で物件購入の計画を進めていきましょう。
審査でチェックされるポイントと注意点
住宅ローンの審査では、利用する金融機関によって異なりますが以下のポイントを主にチェックされます。
チェックポイント① 完済時の年齢
もっとも重視されるのは、完済時の年齢です。借入時の年齢と借入期間を調査し、80際までに完済できるかどうかを審査します。若くても、まだ収入の安定しない20代だったり返済困難になる可能性が高い50代なども、審査に落ちる可能性が高くなります。
チェックポイント② 年収
返済できる年収があるかどうかはもちろんのこと、『返済負担率』という年間返済額の割合もチェックされます。無理のない返済負担率は年収の20〜25%といわれており、年収が少なければ返済負担率が高くなるため、無理のある返済計画と判断されます。
チェックポイント③ 勤続年数
転職したばかりで勤務年数が短かったり、雇用形態が不安定だったりした場合、融資対象としての信頼を得にくい可能性があります。
チェックポイント④ 連帯保証人
中古住宅購入時、夫婦それぞれが住宅ローンに申し込み債務者になる場合、お互いが連帯保証人になります。どちらかが返済できなくなった場合、連帯保証人としての返済義務が生じるため、その責務を果たすことができるかどうかをチェックします。
チェックポイント⑤ 頭金なし
金融機関の提示している融資条件を満たしており、返済能力に問題がない場合は頭金がなくても住宅ローンを組むことができます。ただ、借入金額が増えるだけでなく返済負担率も高くなるため、頭金がある場合よりも審査が厳しくなる可能性があります。
チェックポイント⑥ 健康状態
住宅ローンを利用する人の健康状態も、チェックされます。住宅ローンを組むためには団体信用生命保険への加入が必須となります。この保険は、住宅ローン債務者が万が一返済期間中に死亡したり高度障害状態になったりした時でも、住宅ローンの残高が保険金で完済されるものです。この保険に入れないほど健康状態が悪い場合、住宅ローンに申し込むことができません。
Recommendおすすめ物件
住宅ローンに影響する築年数
中古住宅を購入して住宅ローンを組む際、やはり気になるのは築年数です。
住宅ローンを組む際、築年数を問われるかどうかは金融期間によって異なります。しかし、元々申込制限が設けられていたり、借入可能額が変わったりするため注意が必要です。
築年数15年前後の中古物件なら、建物や設備もそこまで古くなく、購入金額もリフォーム費用も比較的おさえることができます。物件の築年数で迷っている場合、参考にしてみてください。
中古住宅購入時の住宅ローン控除とは
新居への入居から10年間、年末時点での住宅ローン残高の1%が所得税から控除されるのが『住宅ローン控除』です。
住宅ローン控除を受けるには、
・住宅ローンの借入期間が10年以上
・取得後6ヶ月以内の入居
・合計所得金額が3,000万円以下
・床面積50㎡以上
といった要件を満たす必要があります。
ただし、
・建築された日から取得日までがマンションの場合25年を超えている
・上記以外の建築物で20年以上を超えている
このような中古住宅の場合、住宅ローン控除を受けることができません。もし、新耐震基準適合証明書で新耐震基準に適合していることが証明できれば、住宅ローン控除を受けることができるので、希望物件が当てはまる場合は早めに証明書発行の手配を進めておきましょう。
中古住宅購入前に確認を！
住宅ローンの利用に関しては様々な決まりがあります。特に新築物件と中古物件とでは内容が異なるため、事前にしっかりと確認した上で手続きを進めていくようにしましょう。
建築会社からスタートしているD-LINEだからこそ、不動産仲介とリノベーションを高品質に、ワンストップでご提供することが可能です。不動産とリノベーション、両方の知識と業務ができる専門スタッフが、お客様のお手伝いをさせていただきます。
住宅のお悩み・疑問・お困りごとなど、いつでもお気軽にお声がけください。
