◆D-LINE不動産　不動産豆知識2021年　『江東区・墨田区・中央区・港区

よく不動産は賃貸と売買を比較するシーンがありますが、結論から言うと資産価値が下がりにくい住宅を売買で購入した方が良いに決まっています。その際には住宅ローンを選択する事が多くの方には必須となりますのでどのようなポイントで選択した方が良いのかについて解説をしたいと思います。

■住宅ローンの選択では、どの「金利タイプ」を選ぶべきか？！

住宅ローンの「金利」と聞くと、「年○％」というように数字の高低をイメージする人も多いのではないでしょうか。しかし、「年〇％」という金利だけで住宅ローンを選んでしまうと後悔する事になるケースもあります。もちろん金利も大切なポイントですがまずは、「金利タイプ」を選択する事を重視していただきたいと思います。

金利は低いほうが総返済額は低くなりますが、金融機関によっては期間限定の特別金利が設定されている場合も良くあります。この「期間限定の特別金利」が返済終了まで続く事はほとんどありませんので、この点を見逃してしまうと大きな後悔へとつながる事もございます。長期的な視点で返済期間と金利体系、その利率を総合的に検討していただけると良いのではないでしょうか？

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて以下の3種類があります。

・変動金利型という住宅ローンについて

変動金利型は、市場金利の変化に応じて返済の途中であっても金利が変動するタイプです。

メリットは、一般的に固定金利よりも低い金利で借入れできることです。借入れ当初よりも金利が低下すれば毎月の返済額が低減します。デメリットは、金利上昇により毎月の返済額が増加する可能性があることです。

通常、定期的に金利が変更され、それに応じて返済額も再計算されます。しかし変更時に必ず金利が変わるわけではなく、そのままの場合もあります。返済額が確定しないため、金利上昇により返済額が膨れ上がるケースもあります。

※不動産会社によっては、住宅ローンの低金利状態が続いていますので積極的にこの変動金利を勧める方もいらっしゃいます。しかし、自己責任でご判断を行っていただく事を強くお勧め致します。

・全期間固定金利型の住宅ローンについて

全期間固定金利型は、借入期間中の金利があらかじめ決まっていて完済までの返済額も確定しているタイプです。

変動金利型や固定金利選択型とは異なり借入期間中ずっと金利が一定しているため、毎月返済額が変わりません。返済額が決まっているので、返済計画を立てやすいというメリットがあります。しかし、一般的には変動金利型や固定金利選択型よりも金利が高めになるため注意が必要です。

※金利が高くなるという事は総支払額が上がってしまうという事がデメリットに感じられる方もいらっしゃいますが、まとまったお金が入ったタイミングや貯蓄を行い、繰り上げ返済を行う事で結果、デメリットの解消をする方法もございます。

・固定金利期間選択型の住宅ローンについて

固定金利期間選択型は借入れ当初の金利と適用期間が決まっており、固定金利の適用期間が終わったあとに自分で金利タイプを再度選ぶタイプです。固定金利期間は、2年・3年・5年・7年・10年・15年などがあります。

全期間固定金利型と変動金利型の両方の特徴を備えており固定金利期間中は、市場金利の影響を受けることなく一定金額を返済していけるため返済計画を立てやすい点がメリットです。しかし金利上昇リスクを抑えられる一方で、一般的に変動金利よりも高い金利となることはデメリットといえます。

※いずれにせよ、自分にあった金利タイプをご選択いただきたいと思います。

■住宅ローンを選択する際に、住宅ローンの「種類」を把握する？！

住宅ローンの借入れ先の種類は、おもに以下の2つに分けられます。

民間の金融機関（銀行・信用金庫・ノンバンクなど）が行なう「民間ローン（民間融資）」と住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資する「フラット35」がございます。
自分の目的に合った借入れ先を選ぶことが大切です。

・民間の金融機関が提供する住宅ローンについて

民間ローン（民間融資）は、民間の金融機関（銀行・信用金庫・ノンバンクなど）が提供している住宅ローンです。変動金利型、固定金利期間選択型など、金利タイプの選択肢が多いのが特長です。また金融機関によっては、取引の状況に応じて金利優遇を受けられることもあります。

民間ローンを細分化すると提携ローンと非提携ローンの2種類があります。提携ローンは不動産会社と民間金融機関が提携し、住宅の買主・建築主に提供する住宅ローンです。買主・建築主が住宅ローンを検討する際に不動産会社があらかじめ住宅ローン協定を締結している金融機関との間に入る仕組みです。

提携ローンでは、金利優遇を受けられたり、借入れ手続きや物件の引渡しなどがスムーズに行なわれたりするなどのメリットがあります。

・政府系金融機関と言われる「フラット35」について

フラット35は、住宅金融支援機構と民間の金融機関が提携して融資する住宅ローンです。フラット35という名のとおり、最長35年間、借入れ時から完済時まで金利が変わらない長期固定金利型となっています。

最長35年と長期間にわたって毎月返済額が変わらないことは、ライフプラン上の資金計画を立てていくうえで大きなメリットです。

借入期間は、必ずしも35年間にする必要はありません。原則15年以上かつ35年以内、または契約時の年齢から80歳になるまでの範囲で借入期間の設定が可能です。

省エネルギー性・バリアフリー性・耐震性など、一定の条件を満たした住宅の場合、借入れ当初から5年間あるいは10年間金利が引下げられるフラット35S（優良住宅支援制度）の適用を受けることもできます。

長期間にわたって返済額が変わらないメリットがある一方で市場金利の動向によっては、変動金利型や固定金利期間選択型の民間ローンに比べて総返済額が多くなる可能性がある点はデメリットといえます。

■万が一に備えて「団体信用生命保険」も考慮する

団信の正式名称は「団体信用生命保険」。住宅ローンを検討すると必ず耳にする言葉です。「ローンとセットの保険」「いざという時にローンが残らない」といった漠然としたイメージのまま住宅ローンを組まれる方が多いと思います。団信の基本は住宅ローンの返済期間中の死亡や高度障害などに備えた保険で、保険金で住宅ローンの残高が完済されたりする仕組みです。簡単に表現すると「万が一の場合、ローンがチャラになる」といった制度です。

住宅ローン専門金融機関のARUHI（フラット35のモーゲージバンク）では、団信3大疾病（がん、急性心筋梗塞、脳卒中）の特約付きの場合、仮に3大疾病になった場合の保障を備えた団信が用意されています。

一般の保険は保険金の受取人が本人や家族などですが団信は金融機関が受取人となり、保険金を直接ローンの残債に充てるような仕組みになっています。つまりは受取人が違うといったものでもあります。一般の保険は一定以上の額は課税対象だが、団信は税金が発生しません。

一方、通常の生命保険の場合、保険に入る目的は「健康不安」です。そのため、住宅ローンの団信と同等の保険に加入しようとすると金利上乗せ相当分の保険料では入れません。団信は、単に団体割引が効くから安いというわけではないことも知っておくといいでしょう。

また団信に加入する際には、健康状態に関する審査を受ける必要があります。過去の傷病歴や現在の健康状態、身体の障害などについて告知書に正しく記載しなければなりません。もし、告知義務違反となると、保険契約を解除されてしまうケースもあるので注意しましょう。

契約前には免責事項（どのような場合に保険金が払われないか）もしっかりと確認することが重要です。万一、審査に通らない場合、団信の加入義務がないフラット35を選ぶ方法もあります。

■住宅ローンを組まれる際にも「諸費用」が掛かります。

住宅ローンを契約する際は物件価格だけではなく、その他諸経費についても把握しておく必要があります。具体的には、住宅ローンにかかるおもな諸費用として、以下のようなものがあります。

・保証会社事務取扱手数料
・保証料（保証会社への支払い）
・登記費用（司法書士への報酬（手数料））
・融資手数料（金融機関への支払い）
・印紙税（住宅ローン契約書の作成時）

これらの住宅ローンの借入れ時に必要な諸経費は、住宅ローンを借入れる金融機関や借入金額によっても異なります。ただ、一般的には物件価格の約5～10％程度の金額が必要といわれています。

住宅ローンの諸費用が気になるようであれば、「諸費用ローン」を利用するのも一つの手段です。諸費用ローンは、不動産仲介手数料、保証料、火災保険料、登記料、引越し費用をはじめとした住宅取得に関する諸費用に利用可能です。

いずれにせよ、住宅ローンを組まれる際には慣れない作業に戸惑います。

実は不動産購入時にはこの住宅ローンの選び方によっては総支払額等が大きく変わってきてしまう場合もございますので、ぜひ、今後の参考にお役立て下さい。