◆D-LINE不動産　不動産豆知識2021年　『江東区・墨田区・中央区・港区

銀行の評価が厳しい不動産があります。

例えば、昔でいう長屋形式のようなテラスハウスの１区画といった物件もあまり流通性がない（売りにくい）と評価されてしまいます。従って、ローンが下りないこともあります。

床面積の小さいというのも問題になります。昔は40平米以上なければダメというのが常識でした。銀行によっては現在でも「40平米以上」と言ってくる銀行もあります。（住宅金融支援機構の「フラット35」は、30平米から融資対象です。）

なぜならば、銀行は「ワンルームマンション・コンパクトマンションを住宅ローンで購入して結局は、賃貸で人に貸すのではないか」ということを気にするからです。

住宅ローンというのは、あくまでも自己居住用に住宅に対する融資でもともと金利が大きく優遇されています。人に貸すつもりで購入するならそれは不動産事業（投資）になるわけですからそもそも住宅ローンではなく、アパートローンの金利（通常3~4%）になりますよ、というわけです。

最近の銀行のトレンドとして感じるのは、単身者に対してローンがかなり厳しくなりました。「建物」でいえば違法建築の物件には、ほとんど金融機関は融資がつかないといった実態です。1990年代の中古戸建は、建蔽率や容積率がオーバーしていることは少なくありません。これは違法建築なので中古物件を購入する場合にはこの点にも注意が必要です。

これも10年ちょっと前であれば、「容積率オーバーでも１０％程度ならＯＫですよ」という銀行もありましたが、最近は１％以内のオーバーでも「融資できません」とはっきり断られます。

小さなマンションの中古1区画を購入する場合には、登記上の区分として「居宅」になっていることも確認しておかなければなりません。例えば「事務所」になっていると住宅ローンの対象になりません。

逆に築年数の古いマンションに対してはかつては厳しい評価がされていましたが、最近は流通性があり、資産性が低くなければ融資してくれる金融機関もあります。築40年、50年というマンションを買うときには住宅ローンも組めないというのではますます古いマンションは流通しにくくなるため、建て替えも難しいという状況ですからマンションの築年数については住宅ローンの審査の際に考慮しない銀行もわずかですがあります。

その代わり、管理の状況や長期修繕計画等の管理の状況がチェックされることが増えました。また旧耐震基準のマンションで緊急輸送道路沿いに存するものは、耐震診断がなされている場合は耐震補強工事が実施されていなければ融資対象外という銀行も多いので注意が必要です。

40平米未満、旧耐震の建物、違法建築物件　このような物件を検討する場合は取り扱わない金融機関も多く、住宅ローンの利用が出来ないケースがありますのでご注意ください。

住宅購入は、人生の中でとても大きな買い物です。慎重にご検討下さい。