東京で中古マンションを購入したい ローンの目安と注意点
東京で新しい暮らしを始める際、どこに住むか、どんな住まいを選ぶのかはとても重要です。
新築に比べ中古マンションは、物件の数も多く、価格も抑えられるなど、たくさんのメリットを持っています。
中古マンション購入の場合、やはり気になるのは「物件の価格」とどう返済していくのかという「住宅ローン」の部分です。
今は住宅ローンをうまく活用して中古マンションを購入している方も、たくさんいらっしゃいます。
中古マンション購入のための住宅ローンの基礎知識から、注意したいポイントまで、幅広い情報を集めました。
D-LINEがあなたの中古マンション購入を応援します。
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中古マンション購入 住宅ローンとは
中古マンションの購入を考える時、やはり気になる部分は「費用」の問題です。
いくら新築よりは価格を抑えられる中古マンションといえども、人生の中で最も大きな買い物といっても過言ではありません。
そのため一括で支払うのではなく、負担を分散できる住宅ローンを活用する方も多いでしょう。
もちろん中古マンション購入の場合でも、新築と同様に住宅ローンを使用することができます。
ただし新築とは違った気をつけたいポイントがあることも事実です。
ここでは中古マンションで住宅ローンを活用する方法を、まとめていきましょう。
＜中古マンション購入では＞リフォームのなどの必要性があるかを確認しましょう
新築の場合、購入してすぐにリフォームをするという方は、ほとんどいないでしょう。
中古マンションの場合、購入する物件の築年数や設備の機能面などによって、暮らす前にリフォームが必要となるケースも考えられます。
例えばトイレを新しく設置するくらいであればリフォームの金額もふくらみませんが、箇所が多くなるほど、規模が広くなるほど、費用は大きくなります。
購入する中古マンションをしっかりとチェックして、確認することが大切です。
住宅ローンだけで、購入できる物件なのか。
リフォームを含めて費用を考えなければいけないのかなど、購入に対する方向性も見えてくるのです。
今は「リフォーム一体型住宅ローン」のような「フルサポート」できるものを取り扱う金融機関も増えています。
購入の前にいろいろなローンを検討することも、後悔のない中古マンション購入につながります。
＜中古マンション購入では＞築年数に注意しましょう
新築と大きく異なることは、中古マンションは建ててからの年数が物件により違うという部分です。
住宅ローンは購入する物件に対して、融資されます。
全部の金融機関とは言いませんが、一般的には「築年数が経過した中古マンションでは、融資期間が制限される」ことも考えられます。
融資期間の長さは、購入後生活を営みながら安定したローン返済に大きな影響をあたえます。
例えば新築の場合35年という長期で融資を受けることも可能です。
融資期間が長くなることで、毎月の支払額を抑えつつ安定した暮らしを創造しやすいというメリットがあります。
しかし中古マンションの場合、築年数が経過することにより建物の存続のリスクから、希望の期間にならない可能性もあるのです。
返済期間が短くなれば、同じ額を借りたとしても毎月の返済額の負担は大きくなるため注意が必要です。
同じ金額を融資してもらったとしても、短くなることで家計を圧迫する可能性もあります。
こういったリスクをしっかりと把握し、購入物件を検討することも大切なのです。
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中古マンションの借入額を決定する
では実際に中古マンションを購入する場合、どのくらいの費用が必要なのでしょう。
購入するためには、物件自体の購入費用の他にも不動産取得税や固定資産税、登記費用、ローン借入費用など、様々な費用が発生します。
そして何よりどのような返済をしていくのかにより、暮らしの安定度にかかわってきます。
では自分の暮らしにあった「適切な借入額」とはどのくらいなのでしょうか。
様々な部分から「借入額の決定方法」を考えていきましょう。
借入額の決定ポイントその1：毎月返済できる金額から決定する
ひとつめは「月々の返済額」から借入額を予想する方法です。
中古マンションを購入することが最終の目的ではなく、そこで安定した暮らしを保つことも必要です。
そのためには住宅ローン以外にどのくらいの費用がかかるのかを、想定することが大切です。
- 住居費以外の生活費
- 住宅を購入した場合の維持費（管理費、修繕積立金、固定資産税など）
- 教育費、老後生活資金等、将来に向けた貯蓄
など、様々な項目が考えられます。
その各項目の年間の費用目安を想定し、年収から引くことで住宅ローンとして支払える金額を算出することができます。
全てを住宅ローンでという方もいらっしゃるかも知れませんが、もし購入したい金額が予想を超えてしまった場合、「頭金の併用」もひとつの方法です。
頭金を投入することにより、住宅ローンの返済を軽減することも可能です。
借入額の決定ポイントその2：返済比率（返済負担率）から考える方法
住宅ローンの金額を決定する際、金融機関で使われている方法が「返済比率（返済負担率）」です。
この返済負担率とは、「年収に占める年間返済額の割合」を示します。
いわゆる年収から、住宅ローン返済にかかる割合がどのくらいになるのかを想定する方法です。
多くの金融機関ではこの返済比率（返済負担率）の上限が設定されており、年収の25～35％が一般的とされています。
ただし返済比率（返済負担率）が決められているからと言って、上限いっぱいまで大丈夫！と安易に受け取ることは危険です。
住宅ローンの場合、賃貸とは違い長い期間返済していかなければいけません。
返済が苦しくなったからとは言え、簡単に手放せるものではないからです。
住宅ローンの場合、借りられる額も重要ですが、「返せる額」で考えることも大切なのです。
一般的には返済額は年収（手取り）の25～30％と言われていますが、20%位を設定することでゆとりのある暮らしにつながります。
住宅ローンの注意点「個人信用調査」とは
住宅ローンを検討する上でもうひとつ注意しておきたいことは、「信用スコア」です。
信用スコアとは、個人の信用力を数値化したものであり、融資などの判定にも大きく影響をあたえます。
信用度が高ければ高いほど、住宅ローンの融資にも有利に働きます。
住宅ローンを扱っている金融機関では、今までの信用情報を調べ、契約の可否も判断基準としています。
住宅ローン契約前に、カード等の延滞履歴がないか。
返済を滞らせる要因がないのかなどを調べるのです。
どうやって個人の情報を調べるの？
クレジットカード業界や銀行業界などでは、「個人信用情報を企業間で共有する」仕組みが存在しています。
消費者のひとりひとりの情報を調べている「信用情報機関」があるのです。
その団体は一般的には信用情報機関と呼ばれており、日本国内には3団体存在しています。
- カード会社などが加盟するシー・アイ・シー（CIC）
- 貸金業者が中心の日本信用情報機構（JICC）
- 全国銀行協会が運営する全国銀行個人信用情報センター
の3団体となります。
どのような情報かといえば、
- クレジットやローンの契約内容
- 毎月の支払い・返済状況
- 現在の債務残高
など、私たちの日々の生活に密着した情報を照会することが可能です。
住宅ローンを使用することを検討している方は、ご自身の以前の状況を把握する、確認することも重要です。
信用情報は自分で見ることもできます
しっかりとした手続きをふめば、個人でも「開示報告書」を確認することは可能です。
今はキャッシュレス時代に突入し、カードでの買い物なども多くなってきています。
自分自身の状況はどうなのだろう？と不安な方は、1度確認してみることも方法のひとつです。
調べて、判断して、検討して 後悔のない購入を
購入する物件に対する疑問や不安、費用面での不安、立地選びでのお悩みなど、購入を考えている人の数だけ存在しています。
中古マンションの購入は、決して安い買い物ではありません。
気になる部分は事前に解消すること。
不安要素をなくしていくことも、後悔しないマンション購入につながります。
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◎リノベーションの必要性とその費用
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しっかりお伝えします。
築年数、リノベーション向き不向、
耐震、液状化、浸水リスク、
維持管理にかかる費用など
POINT 04
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