◆D-LINE不動産　不動産豆知識2020年　『江東区・墨田区・中央区・港区』

新型コロナウイルスの影響により、様々な業界で景気後退が予測されています。出口の見えない状況が続き、非常に混沌とした毎日が続きます。しかし、そのような状況の中でテレワークの普及等により、自宅を改装したり、賃貸から売買へと移行される方が増えているようです。

■住宅ローン減税が使えないマンションが存在する事を把握しておきましょう！

そのような状況の中で中古マンションを購入し、自分なりにリノベーションしたいと考える人がいるようです。しかし、なんでもかんでも好きなようにレイアウトを変えられるわけではありませんし、古い中古住宅購入時には「住宅ローン減税が使えないマンション」も存在します。つい先日も「中古マンションを購入するのですが、住宅ローン減税の適用に耐震基準適合証明書を発行して欲しい」というご連絡をいただきましたが、残念ながら、申請すればもらえる証明書と勘違いをされている方もいるようです。あくまで耐震基準適合証明書の発行基準は、現在の耐震性確保が必須となりますので、マンションの場合は多くの住人の方の同意等も必要となる為、簡単ではありません。

そこで今回はマンションには構造について少しまとめたいと思います。様々な制約がありますが下記のポイントを知っておけば、不動産購入時やリノベーションを実施する際に自分なりに判断する事も可能かと思います。

■中古マンションの内見時には、水廻り設備の位置を確認しておく！

マンションの部屋内の壁には、撤去できる壁とそうでないものがあります。中古マンション購入後に、この撤去を前提に住宅購入をされた場合は最悪です。一般的にコンクリートの壁は構造耐力壁といわれる壁がほとんどで、解体したり穴をあけたりすることはできません。建物の構造を支える壁や梁（はり）を撤去してしまえば、耐力上や耐震上も問題になります。また、コンクリート壁にエアコンの室内機と室外機をつなぐパイプを通す為の穴を勝手にあけるのも問題です。実はこの耐力壁は共用部分に含まれる事が多く、区分所有者は勝手にいじる事が出来ません。また、パイプを通す際に、まれに鉄筋を切除してしまうということもあり、耐力的に問題になる事もございます。

■中古マンションのキッチンを対面型に変更する際には注意が必要？！

続いて古い中古マンションの場合、キッチンが壁側に設置されていることが多いと思います。そのキッチンの位置を壁側から対面型のキッチンにされる際には注意が必要です。アイランドキッチンなどのように、ダイニング側にキッチンを移動させたいという話をよく聞きます。まったく別の場所に移動したいのなら新たに設置する排水管の経路が問題になりますが、リノベーションなどを行う際、ポイントとなる事として排水は高いところから低いところへ流す必要があるという事です。

マンションの場合、流す場所は共用している縦管に接続して排水しますが、縦管はマンション図面ではパイプスペース（PS）と書かれている部分にあります。キッチンなどの水回りがPSから遠くなると排水に必要な傾斜をとるために一定の高さが必要となり床を上げすぎると天井高（天井と床の間隔）が少なくなって圧迫感のある空間になります。

そもそもそのような調整が必要になる場合は、購入前に予め建築の専門家に立ち会ってもらい、リノベーションの予算範囲におさまりそうかどうかを検討される事をお勧め致します。

また、レイアウトの自由度を決める重要な要素の一つとしてスラブという言葉も出てきます。このスラブというものはフローリングの下にあるコンクリート床面の事であり、上階のスラブ面までの高さを指す階高（かいだか）というものと併せ、室内の住空間が決まっていきます。また、その空間の調整を行いながらリノベーションを実施します。階高が高ければ、二重天井、二重床とスラブとの間の幅を取りやすくなります。二重天井ならば照明の配線が可能になりますし、二重床であれば水廻り（キッチン等）の配置の自由度が高まります。

このような調整ができる床や天井であれば、比較的、住宅購入者の希望の住空間の構築につながりやすくなります。

今後の住宅購入の参考にお役立て下さい。住宅購入は人生の中でとても大きな買い物となります。十分にご検討下さい。